MINUTE N° : 25/00435

JUGEMENT

DU 04 Mars 2026

N° RG 25/04880 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J3KK

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA L’IMMEUBLE RESIDENCE [Adresse 1]

ET :

[Y] [A]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 307 213 249 dont le siège social est [Adresse 5],

non comparante, représentée par M^e POUBEL substituant M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS – 45 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [A] né le 16 octobre 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [A] est usufruitier des lots n°5, n°15, n°19, n°31 et n°32 dans l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3] (37).

Le 26 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Y]", représenté par son syndic, a donné assignation à Monsieur [Y] [A] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2414,49 € correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêté au 5 septembre 2025, incluant l’appel du 3ème trimestre 2025 ; 255 € au titre des frais de mises en demeure ;700 € au titre des frais de recouvrement ;avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui s’est élevé à la somme de 142,59 € ;

Le Syndicat fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 5 septembre 2025 la somme de 2414,49 € ; que malgré plusieurs mises en demeure et un commandement de payer, le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 17 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 4]", représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de ladite loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 4]" verse aux débats :

— la notification au syndic du transfert de propriété ;

— le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 janvier 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 5 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2 403,47

Frais/diligences sollicitées 955,00

Autre-Intérêts 11,02

TOTAL 3 369,49 €

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur [Y] [A] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 5 septembre 2025 à hauteur de la somme de 2 403,47 €.

Les lettres de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. Il sera précisé que les intérêts imputés directement au décompte (11,02 €) ont été retirés, n’étant pas fondés.

Monsieur [Y] [A] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 403,47 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 5 septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 255€.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Monsieur [Y] [A] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 29 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 € (un forfait) seront accordées en conséquence.

***

Monsieur [Y] [A] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de (255+350=) 605 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur [Y] [A] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne Monsieur [Y] [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 4]" les sommes suivantes :

2 .403,47 € (DEUX MILLE QUATRE CENT TROIS EUROS QUARANTE-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 5 septembre 2025 ;605 € (six cent cinq euros) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Condamne Monsieur [Y] [A] aux dépens ;

Condamne Monsieur [Y] [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 4]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

C. BELOUARD