MINUTE N° : 25/00404

JUGEMENT

DU 11 Février 2026

N° RG 25/04129 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZVF

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

ET :

S.C.I. FC PARTNERS

[Localité 1] + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 11 FEVRIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] – [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE dont le siège social se situe [Adresse 5][Adresse 6] , demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e MARKOWSKY substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. FC PARTNERS, (RCS de [Localité 3] N° 490 573 243) [Adresse 8]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FC PARTNERS est propriétaire des lots n°33 et n°39 dans l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à TOURS (37).

Le 1er septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3] et [Adresse 11] à TOURS (37), représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI FC PARTNERS devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à lui payer :- la somme de 1576,90€ correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 22 août 2025 ;

assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500,00 en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 22 août 2025 la somme de 1576,90€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 2] (37), représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 2065,20€ selon décompte en date du 25 novembre 2025.

La SCI FC PARTNERS, régulièrement citée par remise de l’acte à sa personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 2] (37) verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant  ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse à compter de janvier 2024 jusqu’à juin 2025 ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 312,68

Frais/diligences sollicitées 1 262,77

Autre-Intérêts 1,45

TOTAL 1 576,90

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification du décompte actualisé en date du 25 novembre 2025 versé aux débats lors de l’audience, l’envoi d’un message électronique n’étant pas suffisant pour considérer que la défenderesse a été à même d’en débattre contradictoirement. En conséquence, celui-ci ne saurait être retenu. En revanche, le décompte du 09 janvier 2024 a bien été communiqué avant la dernière audience, les demandes seront examinées au regard de ce décompte (pièce 10).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI FC PARTNERS n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 août 2025 à hauteur de la somme de 312,68€.

La lettre de mise en demeure distribuée le 3 septembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI FC PARTNERS sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 312,68€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 août 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 990,08 €.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 01 juillet 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute des contrats de syndic précédents versés aux débats.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), le décompte du 22 août 2025 laisse apparaître un débit de “frais de signification” au cours de l’année 2022, pour un montant de 57,77 €. Or, ni sa réalité, ni son lien avec le présent litige n’est justifié. Ces frais ne seront pas retenus.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 01 juillet 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute des contrats de syndic précédents versés aux débats.

***

Les demandes formulées au titre des frais et diligences exceptionnelles seront dès lors rejetées.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI FC PARTNERS sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3] et [Adresse 10] à [Localité 2] (37) irrecevable en sa demande de paiement complémentaire des sommes non visées dans l’assignation du 1er septembre 2025 ;

Condamne la SCI FC PARTNERS à verser au Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3] et [Adresse 10] à TOURS (37) la somme de 312,68€ (TROIS CENT DOUZE EUROS ET SOIXANTE-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 août 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 990,08 € ;

Rejette les demandes formulées au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la SCI FC PARTNERS aux dépens ;

Condamne la SCI FC PARTNERS à payer au Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3] et [Adresse 10] à TOURS (37) la somme de 800 € (HUIT CENT EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD