MINUTE N° : 25/00426

JUGEMENT

DU 04 Mars 2026

N° RG 25/04128 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZVE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 1]”

ET :

[P] [V]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 1]” sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY immatriculée au RCS de [Localité 2] N° 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 4],

non comparant, représenté par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [P] [V]

né le 18 Avril 1997 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [R] est propriétaire des lots n°214 et n°264 dans l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] (37).

Le 5 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] "[Adresse 1]", représenté par son syndic, a donné assignation à Monsieur [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1783,85€ correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 août 2025;la somme de 455,37€ au titre des frais de recouvrement,la somme de 2000,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1500,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;Juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit ; Juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 26 août 2025 la somme de 1783,85€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] "[Adresse 1]", représenté par son Conseil, maintient ses demande et dépose de nouvelles pièces.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] "[Adresse 1]" verse aux débats :

— le titre de propriété du bien litigieux ;

— les contrats de syndic à effet du 1er avril 2022 au31 mars 2028 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 février 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 26 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 783,85

Frais/diligences sollicitées 290,00

Autre- relevant article 700 165,37

TOTAL 2 239,22

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification du décompte actualisé en date du 9 décembre 2025 et de l’appel des fonds du mois d’octobre 2025 versés aux débats lors de l’audience, l’envoi d’un message électronique n’étant pas suffisant pour considérer que le défendeur a été à même d’en débattre contradictoirement. En conséquence, celui-ci ne saurait être retenu. En revanche, le décompte du 26 août 2025 a bien été communiqué avant la dernière audience, les demandes seront examinées au regard de ce décompte (pièce n°13).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur [P] [R] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 26 août 2025 à hauteur de la somme de 1783,85€.

La lettre de mise en demeure du 15 juillet 2025 présentée le 17 juillet 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Monsieur [P] [R] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1783,85€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 26 août 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, ni l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure du 6 février 2025, ni la lettre de relance en date du 13 juin 2025, ne sont versés aux débats de sorte que leur réalité n’est que partiellement justifiée par la lettre de mise en demeure en date du 26 mai 2025, facturée selon le contrat de syndic à hauteur de la somme de 54,00€.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification de la facture du 7 octobre 2025 (pièce n°15) versée aux débats lors de l’audience, l’envoi d’un message électronique n’étant pas suffisant pour considérer que le défendeur a été à même d’en débattre contradictoirement. En conséquence, celui-ci ne saurait être retenu. En revanche, la facture du 8 décembre 2023 a bien été communiquée avant la dernière audience, la demandes sera examinée au regard de cette pièce (pièce n°10).

En conséquence, au regard du contrat de syndic, de la facture produite (pièce n°10) et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 130,00 €.

***

Monsieur [P] [R] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 184,00€ au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avisée le 17 juillet 2025 ;

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 22 novembre 2023), Monsieur [P] [R] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500€.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur [P] [R] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Déclare les pièces complémentaires non visées dans l’assignation du 5 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 1] (37) irrecevables ;

Condamne Monsieur [P] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]" les sommes suivantes :

1.783,85 € (MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS QUATRE-VINGT-CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au26 août 2025;184,00 € (CENT QUATRE-VINGT-QUATRE EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentées des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 ;

Rejette le surplus des demandes formulées au titre frais de recouvrement ;

Condamne Monsieur [P] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]" la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts;

Condamne Monsieur [P] [R] aux dépens ;

Condamne Monsieur [P] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT