TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/03013 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IQJW

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

[D] [G] épouse [N]

[Q] [N]

C/

[E] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

M^e David DREUX – 033

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [E] [S]

M^e David ALEXANDRE – 70

M^e David DREUX – 033

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Madame [D] [G] épouse [N]

née le 08 Septembre 1972 à [Localité 1] (LAOS)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David DREUX, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 033 substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : .70

Monsieur [Q] [N]

né le 06 Avril 1976 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e David DREUX, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 033 substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : .70

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [E] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : .70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Février 2024

Date des débats : 16 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 7 avril 2018, Madame [E] [S] a donné à bail à Madame [D] [G] épouse [N] et Monsieur [Q] [N] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 3] (14) pour un loyer mensuel de 746,67 euros, avec une prise d’effet au 21 avril 2018.

Le 26 octobre 2022, suite à une plainte des époux [N], la société FRANCE MERULE, sollicitée par Madame [E] [S], a établi un rapport selon lequel il a été constaté le pourrissement des abouts de solives le long du pignon cheminée ainsi qu’à divers endroits, sol et murs de la cave du logement. Il a été chiffré des travaux d’assainissement et de traitement de la mérule à hauteur de 19 140,09 euros.

Le 9 décembre 2022, Madame [S] a informé les époux [N] que les travaux pourraient être initiés à compter du 9 janvier 2023, ce qui impliquait une libération des lieux.

Le 6 janvier 2023, par l’intermédiaire de leur conseil, les époux [N] ont fait savoir qu’ils ne pouvaient pas libérer la maison et que les travaux ne pourraient pas débuter le 9 janvier 2023.

S’en sont suivi des échanges de correspondances entre les conseils des parties sans qu’un accord global n’intervienne, notamment quant à des possibilités de relogement et de prise en charge des frais de déménagement durant les travaux.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, les époux [N] ont fait assigner Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen afin, notamment, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Par acte du 17 octobre 2023, Madame [E] [S] a fait signifier un congé pour vendre aux locataires.

Un état des lieux de sortie a été organisé le 27 septembre 2024.

L’affaire, après avoir été appelée à la première audience du 20 février 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, a été plaidée le 16 décembre 2025.

A l’audience du 16 décembre 2025, les époux [N] demandent au juge des contentieux de la protection de

Prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 17 octobre 2023 ;Condamner Madame [E] [S] à payer à Madame [D] [N] et Monsieur [Q] [N] une somme de 100 euros à titre de préjudice de jouissance d’août 2022 jusqu’à août 2024 ;Condamner Madame [E] [S] à payer à Madame [D] [N] et Monsieur [Q] [N] une somme de 13 320 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’écart de loyer ;Condamner Madame [E] [S] à payer à Madame [D] [N] et Monsieur [Q] [N] une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de mobilier ;Condamner Madame [E] [S] à payer à Madame [D] [N] et Monsieur [Q] [N] les frais de déménagement sur présentation d’une facture ;Condamner Madame [E] [S] à payer à Madame [D] [N] et Monsieur [Q] [N] une somme de 3000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral Condamner Madame [E] [S] à restituer le dépôt de garantie de 746 euros outre une somme e 522,20 euros au titre de la majoration pour retard dans la restitution, somme arrêtée au 2 mai 2025 ;Condamner Madame [E] [S] à communiquer une quittance ou du moins un reçu pour les sommes perçues postérieurement à avril 2024 et cela dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Débouter Madame [E] [S] de ses demandes ;Condamner Madame [E] [S] à payer à Madame [D] [N] et Monsieur [Q] [N] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Madame [E] [S] aux entiers dépensRappeler que le jugement est exécutoire de droit ;

Ils fondent leurs demandes sur la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article 1719 du code civil.

Se fondant sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ils invoquent que le congé pour vendre a été délivré en fraude à la loi. Ainsi, le prix de vente a été fixé de manière dissuasive et aucune démarche positive dans le but de vendre le bien n’a été effectuée. Le mandat pour vendre justifié par la défenderesse ne date que du 14 octobre 2024, soit bien après le congé signifié le 17 octobre 2023. En outre, le prix du mandat de vente est différent de celui de l’offre qui lui a été signifiée. Cela résulterait d’une volonté de diviser la parcelle. Cependant Madame [S] a mis près d’un an à accepter le devis du géomètre mandaté à cet effet, ce qui démontre son peu de volonté de voir la démarche aboutir. Le fait qu’un mandat de vendre soit intervenu dès les lieux libérés est sans incidence car c’est au moment de la délivrance du congé que les démarches auraient du être initiées.

Se fondant sur l’article 1719 du code civil et sur le décret du 30 janvier 2002, les demandeurs indiquent que la bailleresse n’a pas délivré un logement décent ni un logement assurant la sécurité de ses habitants. En effet, l’état des lieux d’entrée indiquait déjà que la cave présentait de l’humidité. Le diagnostic établi a révélé que la cave était affectée d’un pourrissement impliquant un traitement de champignons lignivores. L’origine de la contamination par la mérule est imputable à cette humidité, accentuée par une absence de ventilation, laquelle est également de la responsabilité de la propriétaire.

Le propriétaire n’a effectué qu’une proposition de relogement pendant les travaux dans un appartement qui n’était pas à [Localité 3] ou dans un secteur proche. Aucune solution sécurisante n’a été proposée pour leurs affaires durant les travaux. La proposition de location d’un box n’a été effectuée qu’après qu’un huissier ait constaté que leurs affaires prenaient l’humidité.

Les époux [N] ont proposé une solution, avec une résiliation amiable du bail et un relogement dans une autre maison à [Localité 3] mais en sollicitant que les frais de déménagement soient pris en charge par la défenderesse. Celle-ci n’a pas accepté. Ils ont ainsi été obligés de rester dans les lieux, n’ayant pas de solution alternative.

Les torts sont donc imputables à la seule bailleresse.

En raison des désordres affectant le logement et de la nécessité d’avoir enlevé la dalle d’isolation du plafond du sous-sol, les demandeurs ont subi un préjudice de jouissance dans l’occupation du logement qui peut être évalué à 100 euros par mois jusqu’à la libération complète des lieux le 23 août 2024.

Ayant été obligés de quitter le logement, ils ont dû accepter de payer un loyer plus cher, soit 1100 euros. Ils sollicitent l’indemnisation de cette différence, et ce pendant une durée de 4 ans.

Le mobilier des demandeurs a dû être entreposé à l’extérieur. Il s’est détérioré et doit être indemnisé.

Les frais de déménagement sont imputables à la bailleresse.

Ils sollicitent l’indemnisation du préjudice moral subi et la restitution du dépôt de garantie, avec pénalités de retard.

Les locaux ont été libérés le 23 août 2024. Ils ne sont pas responsables du fait que l’état des lieux n’a été effectué que le 27 septembre 2024 et que c’est à cette date que les clefs ont été remises. Ce n’est que jusqu’au 23 août 2024 qu’un loyer ou une indemnité d’occupation était due. Ils ont toujours payé cette somme.

Madame [E] [S], représentée, demande au juge des contentieux de la protection de

A titre principal,Valider le congé pour vente signifié le 17 octobre 2023 à Monsieur [Q] [N] et Madame [D] [N] née [G] ;Constater que Monsieur [Q] [N] et Madame [D] [N] née [G] étaient occupants sans droit ni titre des lieux qu’ils occupaient [Adresse 1] depuis le 21 avril 2024 ;Condamner solidairement, en deniers ou quittance, Monsieur [Q] [N] et Madame [D] [N] née [G] à payer à Madame [E] [S] la somme de 1111,22 euros au titre du solde locatif, déduction faite du dépôt de garantie restant acquis à Madame [S] ;Déclarer sans objet la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion du fait de la libération des lieux intervenus le 27 septembre 2024 ;Débouter Monsieur [Q] [N] et Madame [D] [N] née [G] de leurs demandes ;A titre subsidiaire,Réduire à de plus juste proportions le montant mensuel de l’indemnité sollicitée au titre du préjudice de jouissance et en limiter la durée à la période du 1er septembre 2022 au 9 janvier 2023 ou, plus subsidiairement, au 20 avril 2023 ;En tout état de cause,Débouter Monsieur [Q] [N] et Madame [D] [N] née [G] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;Condamner in solidum Monsieur [Q] [N] et Madame [D] [N] née [G] à payer à Madame [S] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Invoquant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique qu’un congé pour vendre a été signifié le 17 octobre 2023. Aucune offre d’achat n’a été effectuée. Le contrat a pris fin le 21 avril 2024 et les époux [N] n’ont pas quitté les lieux. Ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 21 avril 2024.

Un mandat de vente a été émis dès la libération des lieux et un compromis de vente a été signé le 2 juin 2025. Aucune fraude à la loi n’apparaît caractérisée. Une indemnité d’occupation est due et la demande de résiliation devient sans objet.

Des champignons ont effectivement affecté la cave. Cependant, les autres pièces habitables du logement n’étaient pas affectées par l’humidité. La survenance de ce champignon, 4 ans après la conclusion du bail, ne justifie pas une résiliation. D’ailleurs, la bailleresse a cherché à organiser les travaux mais les locataires ont empêché la tenue de ces travaux. De même une solution de relogement a été proposée. Aucun tort ne peut lui être imputé. Cela ne justifie pas une résiliation à ses torts ni l’indemnisation d’un préjudice moral.

La demande de réduction du loyer devra être rejetée car les locataires ont une part de responsabilité. Le champignon est survenu quatre ans après le début du bail, ce qui induit un défaut d’aération des locataires. De plus, les travaux ont été retardés par ces derniers. Ils auraient pu intervenir dès le 9 janvier 2023. Tout le préjudice postérieur est donc imputable aux seuls locataires. Durant la période où ils occupaient le logement sans droit ni titre, ils ne peuvent pas invoquer un préjudice de jouissance. Enfin, seule la cave était affectée. Une indemnisation à hauteur de 100 euros apparait démesurée.

La différence de loyer invoquée ne résulte pas d’un manquement de la bailleresse. Le contrat a seulement pris fin du fait du congé délivré. Il en va de même pour les frais de déménagement.

Aucun justificatif n’est apporté à l’appui de la demande d’indemnisation de la perte du mobilier.

Les demandeurs demeurent tenus d’un solde locatif. Ainsi, il est normal que le dépôt de garantie ait été retenu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation. […]

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

La fraude ne se présume pas, de sorte qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur ou que l’offre de vente notifiée avait un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption.

En l’espèce, un congé aux fins de vente a été signifié le 17 octobre 2023.

L’offre de vente a été effectuée à hauteur de 150 000 euros. Les demandeurs ne produisent aucun avis de valeur ou aucune pièce permettant à la juridiction de retenir une évaluation autre de la valeur de l’immeuble. La défenderesse verse aux débats le compromis de vente du 2 juin 2025 aux termes duquel un prix de 185 000 euros a été convenu, de sorte que rien ne permet à la juridiction d’estimer que le prix fixé dans l’offre de vente aurait été volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher un achat par les demandeurs.

La régularisation de ce compromis démontre également que Madame [S] était bien animée par une intention de vendre l’immeuble.

Le fait que cette dernière ait réalisé les démarches pour effectuer cette vente après la libération des lieux, alors que les occupants du logement avaient affirmé leur intention de se maintenir dans les lieux ne peut pas lui être reprochée.

Aucune fraude à la loi n’apparaît ainsi caractérisée et la demande d’annulation du congé devra être rejetée.

Ce congé a donc produit tout ses effets, de sorte que Monsieur [Q] [N] et Madame [D] [N] née [G] étaient occupants sans droit ni titre des lieux qu’ils occupaient [Adresse 1] depuis le 21 avril 2024.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé : De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Aux termes du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il n’est pas contesté qu’à compter de la fin du mois d’août 2022 (date à partir de laquelle la demande est formulée), la présence de mérule a été caractérisée dans la cave du logement. La présence de ce champignon, nuisible en tant que tel, est également révélateur d’humidité, susceptible d’avoir des conséquences pour les locataires. A ce titre, les occupants du logement ont été privés de la jouissance totale du logement, et particulièrement de l’usage de cette cave.

Selon le diagnostic versé aux débats, « l’origine de la contamination est probablement due à un entreposage de matière cellulosique (bois, papiers, cartons, tissus) à même un sol en terre battue et des murs humides, accentuée par un manque de ventilation, aggravé par des remontées capillaires et fuites de tuyauteries. » L’origine précise de l’apparition de la mérule n’est pas identifiée avec certitude par cette pièce qui utilise du conditionnel. Elle semble néanmoins multifactorielle et notamment liée à des problématiques d’humidité, qui affectaient déjà le logement au moment de l’entrée dans les lieux, ainsi que l’état des lieux d’entrée le confirme (photos et mention « problème de remontée des eaux doit également être vu par la propriétaire »).

N’ayant pu pleinement jouir du logement, les locataires sont bien fondés à invoquer un préjudice de jouissance en indemnisation. L’évaluation de ce préjudice doit cependant être effectuée en prenant en considération que seule la cave du logement a été affectée, laquelle représente 27,75m² pour un logement de 73,68 m² habitable, et fixée en proportion du loyer total du logement. Les demandeurs ne font pas état d’un usage particulier de cette cave, autre que pour y avoir entreposé des affaires. Il n’apportent aucun élément particulier à l’appui de leur demande de préjudice de jouissance. Le procès-verbal de constat effectué à la sortie des lieux ne fait apparaître aucun autre désordre permettant d’évaluer que la jouissance des autres pièces que la cave n’a été affectée. Ainsi, une somme de 50 euros par mois apparaît satisfaisante.

Les demandeurs fixent le point de départ de leur demande à août 2022. Aucune des pièces versées aux débats ne permet de fixer un point de départ à l’apparition des désordres. La date du signalement des époux [N] n’est pas justifiée par une pièce. La date de la sollicitation du diagnostiqueur n’est pas connue. Dans ces conditions, la défenderesse reconnaissant – à titre subsidiaire – le principe d’un préjudice de jouissance à compter de septembre 2022, seule cette date pourra être retenue

Par courrier officiel du 6 janvier 2023, Madame [S] a informé les époux [N] qu’une date de travaux pouvait être initiée à compter du 9 janvier 2023. Une proposition de relogement a été effectuée pour un appartement meublé à [Localité 4], composé de 4 pièces principale, d’une surface d’environ 81 m², moyennant un loyer mensuel de 720 euros outre 200 euros de charges. Il a été proposé une compensation de 60€, outre le non-paiement du loyer du logement de madame [S]. Il a été indiqué la mise à disposition de deux box pour entreposer des affaires et la prise en charge d’une location d’une camionnette et du carburant pour assurer le déménagement.

La seule réponse dont il est justifiée est celle du courrier du 6 janvier 2023, soit trois jours avant le début des travaux envisageable, faisant état d’un refus des époux [N] de libérer les lieux. Aucune contreproposition n’a été effectuée.

En l’absence d’autres éléments justificatifs, l’impossibilité d’effectuer les travaux à compter du 9 janvier 2023 apparaît donc imputable aux époux [N], de sorte que leur préjudice de jouissance ne sera plus indemnisé à compter de cette date.

Ainsi, une somme de 214,79 euros devra être accordée aux époux [N] en indemnisation de leur préjudice de jouissance subi du 1er septembre 2022 au 9 janvier 2023.

Sur l’indemnisation de la différence de loyer entre le nouveau et l’ancien logement des époux [N]

Aucune résiliation amiable du bail n’a été convenue entre les parties.

Aucune demande de résiliation judiciaire du bail – le cas échéant rétroactive – n’a été formulée entre les parties dans le dispositif de leurs écritures, nonobstant la question du bien fondé ou non d’une telle demande.

Le congé pour vendre adressé par Madame [S] est valide et a produit ses effets. Les époux [N] ont ainsi changé de logement alors qu’ils étaient occupants sans droit ni titre.

Ils n’apparaissent dés lors pas fondés à solliciter l’indemnisation d’une différence de loyer entre le nouveau logement et l’ancien logement occupé, cette différence ne résultant que d’une évolution du marché locatif et du choix de location des époux [N] et non d’un manquement de madame [S].

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnisation de perte du mobilier

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les demandeurs invoquent que le mobilier entreposé dans la cave a été endommagé. Cela n’est pas contesté par la défenderesse. Néanmoins, les demandeurs ne justifient ni de la liste des meubles endommagés ni de la valorisation de ces dommages, de sorte que leur demande indemnitaire formulée à hauteur de 4000 euros ne pourra qu’être rejetée.

Sur les frais de déménagement

Ainsi qu’évoqué ci-dessus à propos de l’indemnisation de la différence de loyer, les demandeurs ne sont pas bien fondés à solliciter l’indemnisation de leurs frais de déménagement dès lors qu’ils occupaient le logement sans droit ni titre.

Par ailleurs, ils ne justifient pas de ces frais, pourtant déjà exposés à la date du jugement.

La demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Les époux [N] ne justifient pas d’un préjudice moral subi, distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé ci-dessus et des frais de procédure indemnisés à titre indépendant.

Cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les époux [N], en se maintenant dans les lieux postérieurement à l’acquisition du congé délivré ont causé un préjudice au propriétaire qu’il convient d’indemniser à une hauteur équivalente au loyer qui aurait été perçu.

La date d’effet du congé peut être fixé au 21 avril 2024. Les époux [N] invoquent avoir quitté les lieux le 23 août 2024, sans néanmoins le démontrer. Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de constat du 27 septembre 2024, dressé par un commissaire de justice à la requête des époux [N], que les clefs ont été remises à cette date.

C’est bien à la date de remise des clefs du logement que Madame [S] a pu reprendre possession du bien et que son préjudice, générateur d’une indemnité d’occupation, a pris fin.

Les époux [N] sont donc débiteurs d’une indemnité d’occupation du 21 avril 2024 au 27 septembre 2024.

Il n’est pas contesté qu’un paiement est intervenu le 14 août 2024 à hauteur de 836,39 euros. Ce paiement est imputable à l’échéance de juillet 2024.

En revanche, l’échéance d’août 2024 n’apparaît pas comme payée selon le décompte produit par madame [S]. De même, une somme apparaît due pour la période allant du 1er au 27 septembre 2024, soit une somme proratisée de 752,75 euros.

Les justificatifs concernant la taxe d’ordures ménagères 2023 et prorata 2024 (151€+117,75€) sont bien versés aux débats.

Les époux [N] ne justifient pas s’être acquittés de ces sommes, alors que cette charge probatoire leur appartient en application de l’article 1353 du code civil. Ils ne peuvent pas arguer d’un défaut de délivrance de quittances à ce titre alors qu’ils ne font état d’aucune mise en demeure de délivrer celles-ci. Par ailleurs, la preuve du paiement est libre et peut être faite par tout moyen. Ils apparaissent ainsi débiteurs d’une somme de 1 857,89 euros.

Les sommes apparaissant au décompte au titre de la taxe d’ordres ménagères 2023 et prorata 2024 (151€+117,75€) n’apparaissent pas justifiées par les pièces produites par Madame [S]. Elles seront donc rejetées.

Après déduction du dépôt de garantie de 746,67, une somme de 1 111,22 euros apparaît due.

Par conséquent, les époux [N] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

La demande de restitution du dépôt de garantie sera ainsi rejetée.

Sur la demande de délivrance des quittances

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Néanmoins, il est acquis en jurisprudence qu’un occupant sans droit ni titre ne peut pas réclamer des justificatifs de paiement de loyer.

Or, postérieurement à avril 2024, les époux [N] occupaient les lieux sans droit ni titre. La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [N] ont initié la procédure et n’obtiennent que très partiellement gain de cause. Par ailleurs, ils sont finalement condamnés au paiement d’une somme plus conséquente. Ils apparaissaient ainsi comme les parties perdantes et seront condamnés aux dépens in solidum.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [N] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] de leur demande d’annulation du congé pour vente délivré le 17 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à verser à Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] une somme de 214,79 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 1er septembre 2022 au 9 janvier 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] à payer à Madame [E] [S] une somme de 1 111,22 euros à titre d’indemnités d’occupation et de charges, somme arrêtée au 21 mai 2025, échéance de septembre 2024 incluse après déduction du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] de leur demande d’indemnisation au titre de l’écart de loyer ;

DEBOUTE Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de mobilier ;

DEBOUTE Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] de leur demande d’indemnisation au titre des frais de déménagement ;

DEBOUTE Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] de leur demande d’obtention d’une quittance de loyer ;

DEBOUTE Madame [E] [S] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] à payer à Madame [E] [S] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [N] née [G] et Monsieur [Q] [N] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection