Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 12 mai 2026, n° 26/20120

TJ Tours 12 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 12 mai 2026, n° 26/20120
Numéro(s) :	26/20120
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Alban BERNARDIN
Cabinet(s) :	ORVA - VACCARO ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. EQUATOP 2 c/ S.A.R.L. [ J ] AVENTURES

Texte intégral

N° Minute :26/00243

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

12 Mai 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/20120 – N° Portalis DBYF-W-B7K-KAVH

DEMANDERESSE :

S.C.I. EQUATOP 2

Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°419 153 218, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-alban BERNARDIN de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [J] AVENTURES

Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°799 154 703, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 14 Avril 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 12 Mai 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 12 Mai 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI EQUATOP 2 a consenti, par acte sous seing privé du 25 mars 2015, à la SARL [J] AVENTURES, un bail commercial portant sur deux locaux désignés LA3 et LA4 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3], pour une durée de neuf ans à compter du 31 mars 2015 et moyennant un loyer annuel de 66.248 euros HT et HC, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

À l’échéance du bail commercial au 30 mars 2024, ce dernier s’est reconduit tacitement.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2025, le conseil de la SCI EQUATOP 2 a mis en demeure la SARL [J] AVENTURES de procéder au règlement de la somme de 145.536,02 euros TTC, au titre des loyers et charges demeurés impayés.

Un commandement de payer la somme de 120.478,28 euros, en principal, visant la clause résolutoire a été fait signifier à la SARL [J] AVENTURES par la SCI EQUATOP 2, le 11 février 2026.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 mars 2026, la SCI EQUATOP 2 a assigné la SARL [J] AVENTURES devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

La SCI EQUATOP 2 sollicite, aux termes de son assignation, de :

Déclarer qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;Constater que la société [J] AVENTURES a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges ;Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 11 février 2026 à la société [J] AVENTURES est resté infructueux dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce ;Constater la résiliation du bail la liant à la société [J] AVENTURES par suite des effets du commandement de payer qui a été délivré à cette dernière, en date du 11 mars 2026 ;En conséquence,

Déclarer la société [J] AVENTURES occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5] ;Ordonner l’expulsion de la société [J] AVENTURES, de même que tous occupants de son chef, par toutes voies de moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi ;Constater l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 16.562 euros à son profit, à titre de dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail ;Fixer l’indemnité d’occupation due par la société [J] AVENTURES à la somme de 791,49 euros par jour, outre le montant des charges fixé à 56,44 euros par jour, somme à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur ;Condamner la société [J] AVENTURES à lui verser par provision les sommes suivantes :103.435,88 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu’au 11 mars 2026 ;10.343,59 euros au titre de l’application de la clause pénale, somme à parfaire à la date de désintéressement total de la dette ;791,49 euros au titre des indemnités d’occupation journalières dues à compter du 11 mars 2026, outre les charges fixées à 56,44 euros par jour, jusqu’à la libération effective des lieux par la société [J] AVENTURES, chaque jour commencé tant dû ;Condamner la société [J] AVENTURES à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société [J] AVENTURES aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré en date du 11 février 2026 et resté sans suite.Elle rappelle les stipulations insérées dans le bail commercial du 25 mars 2025 et indique que la société [J] AVENTURES est défaillante dans le règlement des loyers, charges et accessoires, celle-ci restant devoir au 11 mars 2026 la somme de 103.435,88 euros. Elle fait valoir que ces impayés impactent directement sa trésorerie et fragilisent sa situation financière. Elle expose que la condamnation de la défenderesse à lui régler des provisions au titre des charges et loyers demeurés impayés et au titre de la clause pénale ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Elle invoque les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et les stipulations de l’article 13 « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » du bail commercial. Elle soutient que, en ne s’acquittant pas du paiement des loyers et charges, le preneur a manqué à ses obligations contractuelles et que, le commandement de payer étant demeuré infructueux, la clause résolutoire est acquise de plein droit au 11 mars 2026.

Elle ajoute que le bail prévoit contractuellement l’attribution du dépôt de garantie au bailleur, dans le cas d’une résiliation du bail commercial pour inexécution. Elle considère que, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de constater la conservation du dépôt de garantie à son profit, à titre de dommages et intérêts.

Elle explique enfin que, depuis le 11 mars 2026, la société [J] AVENTURES continue à occuper sans droit ni titre le local commercial de sorte qu’elle redevable d’une indemnité d’occupation par jour, dont le montant repose sur les précisions figurant dans la clause pénale insérée au bail.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 14 avril 2026, la SCI EQUATOP 2, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures.

La SARL [J] AVENTURES n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle « à défaut par le preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d’exécuter, ou un simple commandement de payer, contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure. ».

L’acte sous seing privé du 25 mars 2015 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, la SCI EQUATOP 2 a fait délivrer à la SARL [J] AVENTURES un commandement de payer d’un montant de 120.478,28 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Toutefois, le commandement de payer mentionne, sans aucune précision, que le preneur est redevable au titre des « loyers et charges échus selon extrait de compte joint », de la somme totale de 120.478,28 euros. Or, la seule mention globale de la somme totale due, alors même qu’aucun extrait de compte n’est joint à l’acte de commissaire de justice, est insuffisante pour permettre au locataire de connaître le détail des sommes appelées afin de les régulariser ou de les contester. Partant, il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire en référé et les demandes afférentes (expulsion et indemnité d’occupation) seront rejetées.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A) Sur les loyers et charges

La somme de 103.435,88 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 11 mars 2026 est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement, ni par compensation.

La SCI EQUATOP 2 verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.

La SARL [J] AVENTURES sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 103.435,88 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 mars 2026.

B) Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule une clause pénale aux termes de laquelle, « en cas de non-paiement de toute somme due à son échéances et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra en sus, outres les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application judiciaire de l’article 700 du Code de Procédure Civile ni de l’effet de la clause résolutoire ».

Or, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision de cette clause pénale par le juge du fond – le cas échéant d’office – au regard de son montant. Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de cette clause pénale.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à la demande formée à ce titre.

Le bail commercial prévoit également que « dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Cependant, la clause tendant à dire que le bailleur conservera le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts constitue à l’évidence une clause pénale, à l’égard de laquelle il existe une possibilité crédible de révision par le juge du fond – le cas échéant d’office – au regard de son montant. Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de cette seconde clause pénale.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à la demande formée à ce titre.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

En application des dispositions des articles 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL [J] AVENTURES, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la même à verser à la SCI EQUATOP 2 une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL [J] AVENTURES à payer à la SCI EQUATOP 2 la somme provisionnelle de 103.435,88 euros (CENT TROIS MILLE QUATRE CENT TRENTE-CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 11 mars 2026;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée au titre de la clause pénale ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL [J] AVENTURES aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 février 2026;

CONDAMNE la SARL [J] AVENTURES à payer à la SCI EQUATOP 2 une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

D. MERCIER