MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01231 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VIXL

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [Z] [B] [H] C/ S.A.S.U. MOTEUR EN MARCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [B] [H] née le 12 Septembre 1973 à ARRAS (PAS-DE-CALAIS), nationalité française, demeurant 357 Ancien Chemin des Arcs – 83780 FLAYOSC

représentée par Maître Fanny CORTOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC152

DEFENDERESSE

S. A. S. U. MOTEUR EN MARCHE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 977 786 847

dont le siège social est sis 33-33BIS rue du Pont de Créteil – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représentée par Maître Jano EL HAYEK, avocat au barreau de PARIS

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Débats tenus à l’audience du : 06 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 30 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2023, Madame [Z] [H] a donné à bail commercial à la SAS MOTEUR EN MARCHE des locaux situés 33/33bis rue du Pont de Créteil 94100 SAINT MAUR DES FOSSES [lot numéro 14 du bâtiment B et lot numéro 18 du bâtiment E], moyennant un loyer annuel en principal de 39 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Madame [Z] [H] a fait délivrer un commandement de payer à la SAS MOTEUR EN MARCHE par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024 pour une somme de 15 000,00 € au titre de l’arriéré locatif au 17 mai 2024 [échéance de mai 2024 incluse].

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, Madame [Z] [H] a fait assigner la SAS MOTEUR EN MARCHE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail commercial à compter du 17 juin 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion de la SAS MOTEUR EN MARCHE et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS MOTEUR EN MARCHE,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,

— condamner la SAS MOTEUR EN MARCHE à lui payer la somme de 17.125 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus depuis le 1er février 2024 jusqu’au 17 juin 2024,

— condamner la SAS MOTEUR EN MARCHE à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible,

— condamner la SAS MOTEUR EN MARCHE à lui payer les charges du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et de la restitution des clefs,

— condamner la SAS MOTEUR EN MARCHE aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 17 mai 2024,

— condamner la SAS MOTEUR EN MARCHE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

La demande de renvoi présentée par la SAS MOTEUR EN MARCHE a été refusée et le dossier a été retenu.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [Z] [H] sollicite du juge des référés le débouté des demandes de la SAS MOTEUR EN MARCHE. Elle maintient ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS MOTEUR EN MARCHE sollicite du juge des référés de :

* à titre principal :

— la recevoir en ses demandes,

— juger l’existence de plusieurs contestations sérieuses,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [Z] [H] et se déclarer incompétent,

— rejeter les demandes de Madame [Z] [H] en raison de contestations sérieuses,

— condamner Madame [Z] [H] à verser à la SAS MOTEUR EN MARCHE la somme de 15.000 euros de provision sur ses préjudices,

* à titre subsidiaire :

— juger que Madame [Z] [H] a commis une réticence dolosive en ne communiquant pas une information dont elle connaissait le caractère déterminant,

— juger que le consentement a été vicié,

— constater la nullité du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [Z] [H] en raison du dol avec effet au 1er octobre 2023,

— constater l’existence d’un vice caché,

— constater la résolution judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [Z] [H] avec effet au 1er octobre 2023,

— condamner Madame [Z] [H], en cas de résolution ou de nullité, à la restitution de la somme de 19.500 euros (loyers et charges encaissés pour 15.000 euros et dépôt de garantie de 9.900 euros),

— condamner Madame [Z] [H], en cas de résolution ou de nullité, à rembourser la somme de 50.686,16 euros correspondant au montant des travaux réalisés par la SAS MOTEUR EN MARCHE,

* en tout état de cause : condamner Madame [Z] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le juge ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur à bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie ne peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, que si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer, que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il ressort du dossier que la SAS MOTEUR EN MARCHE exerce une activité d’achat, vente, importation et exportation de véhicules neufs ou d’occasion, de sorte qu’une vérification électrique des locaux loués à usage de garage était obligatoire pour pouvoir les assurer.

Or, selon le compte-rendu de vérification périodique effectué par Bureau Veritas le 24 novembre 2023, à la demande de la SAS MOTEUR EN MARCHE, l’installation électrique pouvait entraîner des risques d’incendie et d’explosion, l’organisme relevant les points de non-conformité ou les anomalies constatées.

En présence d’un rapport non concluant, la SAS MOTEUR EN MARCHE n’a pu assurer et donc exploiter les lieux.

Si la SAS MOTEUR EN MARCHE ne justifie pas avoir communiqué ce rapport à la bailleresse, il n’en demeure pas moins que le contrat de bail prévoyait la souscription obligatoire d’un contrat d’assurance par le preneur, de sorte que Madame [Z] [H] ne pouvait ignorer la difficulté pour la SAS MOTEUR EN MARCHE d’assurer les lieux loués et de les exploiter.

Le rapport de Bureau Veritas du 24 novembre 2023 ainsi que l’absence d’assurance et d’exploitation des lieux par la SAS MOTEUR EN MARCHE sont des éléments suffisants pour caractériser l’existence d’une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire, la question de l’exception d’inexécution au paiement des loyers en raison de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance excédant les pouvoirs du juge des référés.

Il sera par ailleurs noté qu’une procédure en nullité du contrat de bail est actuellement pendante devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Créteil selon assignation du 4 novembre 2024.

Ainsi, et sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur les autres moyens soulevés par la SAS MOTEUR EN MARCHE, la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes formulées par Madame [Z] [H] ne présentent pas un caractère évident en droit et en fait, rien ne permettant d’affirmer que les moyens développés par la SAS MOTEUR EN MARCHE ne présentent aucune chance d’être retenus par les juges du fond.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de clause résolutoire et les demandes subséquentes formulées par Madame [Z] [H].

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à titre provisionnel à payer les loyers et charges, en présence de contestations sérieuses, conformément aux développements mentionnés ci-dessus.

Sur la demande reconventionnelle de provision pour dommages et intérêts

La demande de provision présentée par la SAS MOTEUR EN MARCHE à hauteur de 15.000 euros à raison du préjudice subi compte tenu du risque d’incendie et d’explosion ne peut être examinée par le juge des référés, l’allocation de dommages et intérêts supposant l’appréciation d’une faute qui excède les pouvoirs de cette juridiction.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [H], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile et incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [Z] [H] ne permet d’écarter la demande de la SAS MOTEUR EN MARCHE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et l’ensemble des demandes subséquentes,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle à titre de dommages et intérêts formulée par la SAS MOTEUR EN MARCHE,

CONDAMNONS Madame [Z] [H] à payer à la SAS MOTEUR EN MARCHE la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Madame [Z] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [Z] [H] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,