N° Minute : 26/00050

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Février 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/04893 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J27F

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

agissant poursuite et diligence de son syndic la S.A.R.L. LES SERVICES IMMOBILIERS (TANIEME), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [H] [N]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 02 Décembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Février 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Février 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [N] est propriétaire des lots n°03 et 11 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (37).

Le 28 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [H] [N] devant le présidente du Tribunal judiciaire de TOURS selon la procédure accélérée au fond afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1639,08 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 octobre 2025 ;la somme de 88,98 € au titre des frais de recouvrement,la somme de 3500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 20 octobre 2025 la somme de 1639,08 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 02 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Mme [H] [N], régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 28 avril 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 08 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 20 octobre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1639,08

Frais sollicités 88,98

TOTAL 1728,06

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [H] [N] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 20 octobre 2025 à hauteur de la somme de 1639,08 €.

Le commandement de payer signifié le 27 juin 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [H] [N] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1639,08 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 20 octobre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens),

— leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 88,98 (commandement de payer).

***

Mme [H] [N] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 88,98 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [H] [N] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [H] [N] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE Mme [H] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes :

1.639,08 € (MILLE SIX CENT TRENTE-NEUF EUROS HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au20 octobre 2025;88,98 € (QUATRE-VINGT-HUIT EUROS QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1];

CONDAMNE Mme [H] [N] aux dépens;

CONDAMNE Mme [H] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD