TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e BALDO Patrice

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 1er août 2025

à M. [O] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01401 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ELC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [R], demeurant [Adresse 6]

non comparante

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 mai 2020, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a consenti à Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 619,75 euros, outre 133,10 euros de provision pour charges.

Par acte sous signature privée en date du 03 juin 2020, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a consenti à Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] un bail portant sur un emplacement de stationnement n°228 situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 65,42 euros, outre 11,67 euros de charges récupérables.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait signifier le 12 décembre 2024 deux commandements de payer visant les clauses résolutoires à Madame [M] [R] et deux commandements de payer visant les clauses résolutoires à Monsieur [V] [O] ceux relatifs au local à usage d’habitation pour la somme principale de 1.647,32 euros et ceux relatif à l’emplacement de stationnement pour la somme de 435,19 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône le 13 décembre 2024.

Par exploits de commissaire de justice du 28 février 2025, dénoncés le 03 mars 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait assigner Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de :

Pour le logement :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute pour Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] :. Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 877,54 arrêtée au 13 février 2025, correspondant aux causes du commandement augmenté des loyers, charges et indemnités, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre intérêts au taux légal,

. Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

Pour l’emplacement de stationnement :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute pour Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] :. Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 275,52 euros arrêtée au 13 février 2025, correspondant aux causes du commandement augmenté des loyers, charges et indemnités, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre intérêts au taux légal,

. Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

. Au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 575,41 euros arrêtée au 5 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

La bailleresse indique que le locataire a repris le paiement des loyers courants et ne s’oppose pas à ce que des délais de paiement soient octroyés sur une durée comprise entre 3 et 6 mois.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [O], comparant en personne, fait valoir que les loyers sont prélevés le 11 mai et que le décompte étant arrêté au 5 mai 2025, un paiement de 400 euros n’est pas comptabilisé et qu’ainsi, la dette locative doit être fixée au montant de 175,41 euros.

Il sollicite un échéancier pendant une période de 2 à 3 mois pour apurer la dette de 175,41 euros et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Il explique ne plus recevoir de courrier à son domicile depuis huit mois et tenter de contacter en vain la bailleresse.

Il précise qu’il perçoit 1.200 euros de salaire par mois, que Madame [M] [R] est sans ressources, les prestations sociales ayant été bloquées, qu’ils ont deux enfants à charge, dont un en situation de handicap, et n’ont pas de crédit.

Citée à étude, Madame [M] [R] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que les assignations délivrées le 28 février 2025 ont été dénoncées le 03 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant la première audience du 22 mai 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône le 13 décembre 2024.

Par conséquent, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation des contrats de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation et celui portant sur l’emplacement de stationnement prévoient, en leurs articles 9, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Deux commandements de payer visant les clauses résolutoires ont été signifiés à Madame [M] [R] et deux commandements de payer visant les clauses résolutoires ont été signifiés à Monsieur [V] [O] le 12 décembre 2024, pour un arriéré locatif de 1.647,32 euros portant sur le local à usage d’habitation et pour un arriéré locatif de 435,19 euros portant sur l’emplacement de stationnement.

Les sommes visées aux commandements, que Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, les clauses résolutoires sont dans le principe acquises et il convient de constater la résiliation des contrats de bail d’habitation et de location d’un emplacement de stationnement à effet au 12 février 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte des décomptes locatifs actualisés et arrêtés au 5 mai 2025 que Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] restent devoir les sommes de 373,86 euros concernant le local à usage d’habitation et de 201,55 euros concernant l’emplacement de stationnement, ces sommes correspondant aux arriérés des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Absente des débats, Madame [M] [R] ne conteste ni le principe, ni le montant de ces dettes.

Monsieur [V] [O] fait valoir qu’un virement de 400 euros a été effectué le 11 mai 2025 et que la dette n’est que de 175,41 euros.

Toutefois, il ne fournit aucun élément au soutien de son assertion, tel qu’un relevé bancaire.

Dès lors, la somme totale de 575,41 euros sera retenue au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 5 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE ces sommes de 373,86 euros et 201,55 euros, soit une somme totale de 575,41 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la bailleresse indique une reprise du versement intégral des loyers courants avant l’audience, tant pour le local d’habitation que pour le stationnement et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur une période comprise entre 3 et 6 mois.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] à se libérer de la dette locative en 7 mois par mensualités de 82,21 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O], les effets des deux clauses de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou des loyers courant à leur date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

· les deux clauses résolutoires reprendront leur plein effet,

· il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les deux contrats s’étaient poursuivis, soit la somme totale de 785,70 euros (707,02 euros s’agissant du local à usage d’habitation et 78,68 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement).

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE à ce titre sera rejetée.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties et concernant l’emplacement de stationnement n°228 situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties concernant l’emplacement de stationnement n°228 situé [Adresse 4] ;

CONDAMNONS Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] à payer à titre provisionnel à SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, la somme de cinq cent soixante-quinze euros et quarante et un centimes (575,41 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 05 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, tant pour le local à usage d’habitation que pour l’emplacement de stationnement ;

AUTORISONS Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] à apurer la dette sur une durée de 7 mois par mensualités successives de quatre-vingt-deux euros et vingt et un centimes (82,21 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets des deux clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les deux clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— les deux clauses résolutoires reprendront tous leurs effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 3], ainsi que de la place de stationnement n°228 – Garages [Adresse 5] [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit la somme totale de sept cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-dix centimes (785,70 euros) pour le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement ;

REJETONS la demande de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [M] [R] et Monsieur [V] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION