N° Minute : 26/00054

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Février 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/05224 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J23Q

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence « [L] »

Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [N]

né le 26 Septembre 1985 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 02 Décembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Février 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Février 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [N] est propriétaire des lots n°305, n°298 et n°1274 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (37).

Le 12 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, a donné assignation à M. [L] [N] devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, selon la procédure accélérée au fond afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 7352,02€ correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 08 octobre 2025 ;

la provision de 1661,36 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;avec intérêts au taux légal compter de la mise en demeure ;condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;rappeler que le jugement à intervenir ets exécutoire de plein droit;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 08 octobre 2025 la somme de 7352,02€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 02 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 8132,02 € au titre des charges échues selon décompte en date du 26 novembre 2025 notifié par courriel au défendeur. Il maintient le surplus de ses demandes.

M. [L] [N] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 01er juin 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 26/11/2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [L] [N] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 26/11/2025 à hauteur de la somme de 8132,02 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 29/07/2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [L] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8132,02 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 26/11/2025 (couvrant sommes échues jusqu’au 31 décembre 2025) en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29/07/2025 sur la somme de 6452,30 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 29/07/2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a mis en demeure M. [L] [N] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [L] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1661,36 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir du du 01er janvier 2026 au 30 juin 2026 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [L] [N] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1200 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE M. [L] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] les sommes suivantes :

8.132,02 € (HUIT MILLE CENT TRENTE-DEUX EUROS DEUX CENTIMES) nau titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 26/11/2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29/07/2025 sur la somme de 6452,30 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

1.661,36 € (MILLE SIX CENT SOIXANTE-UN EUROS TRENTE-SIX CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir du 01er janvier 2026 au 30 juin 2026.

CONDAMNE M. [L] [N] aux dépens;

CONDAMNE M. [L] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1.200 € (MILLE DEUX CENT EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD