TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025

N° RG 22/00004 – N° Portalis DBWV-W-B7G-EKRL

Nac :52C

Minute:

Jugement du :

04 juillet 2025

S.C.E.A. [K]

c/

Monsieur [E] [W]

DEMANDERESSE

S.C.E.A. [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Carine BIAUSQUE-SICARD de la SCP C. POUGEOISE-M. DUMONT-C.BIA, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Fabien BARTHE, avocat au barreau de RENNES

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 mai 2025 tenue par Madame Ariane DOUCET, Magistrat, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier lors des débats et du prononcé.

En présence de Messieurs [D] et [J], assesseurs bailleurs, et de Madame [U] et Monsieur [P], assesseurs preneurs, En présence de Madame [O] [G], greffier stagiaire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 04 juillet 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1990, Madame [Z] [B] a donné à bail à Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [A] en leur qualité de membres associés du GAEC du [Adresse 27] les parcelles suivantes :

commune de [Localité 23] :

section ZC n°[Cadastre 9], lieu-dit « [Localité 15] » pour 15ha 04a 97ca ;

section ZI n°[Cadastre 10], lieu-dit « [Localité 13] [Adresse 18] [Localité 17] » pour 20ha 74a 40ca ;

section ZL n°[Cadastre 1], lieu-dit « [Adresse 28] » pour 5ha 37a 19ca ;

section ZR n°[Cadastre 5], lieu-dit « [Localité 14] » pour 9ha 86a 91ca ;

section I n°[Cadastre 11], lieu-dit « [Localité 16] » pour 34a 10ca ;

section I n°[Cadastre 4], lieu-dit « [Localité 22] » pour 54a 03ca ;

commune d'[Localité 12] :

section ZM n°[Cadastre 6], lieu-dit « [Localité 21] » pour 1ha 60a 60ca ;

commune de [Localité 25] :

section ZN n°[Cadastre 8], lieu-dit « [Localité 24] » pour 39a 93ca.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 20 décembre 1990.

Le bail est venu à expiration le 19 décembre 1999 et a été tacitement reconduit plusieurs fois, la dernière échéance étant le 20 décembre 2017 pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 20 décembre 2026.

Le [Adresse 20] a été transformé en EARL du Vallon le 25 avril 2008, puis en SCEA [K] le 19 juin 2020.

Madame [Z] [B] est par la suite décédée, laissant pour lui succéder Monsieur [E] [W].

Par actes en date des 21, 22 et 26 mars 2012, Monsieur [E] [W] a donné congé à l’EARL [Adresse 19].

Suite à la contestation de ces congés par le preneur devant la présente juridiction, une décision de radiation a été rendue le 24 avril 2015.

Par acte en date du 20 janvier 2016, Monsieur [E] [W] a donné congé pour reprise à l’EARL du Vallon.

Par jugement en date du 23 juin 2017 rendu par la présente juridiction, ce congé a été annulé. La décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 26] en date du 16 mai 2018.

Par acte en date du 18 juin 2019, Monsieur [E] [W] a donné congé à Monsieur [S] [K] avec effet au 20 décembre 2020 en raison de l’âge du preneur.

Par jugement en date du 8 avril 2021, la présente juridiction a :

constaté que la SCEA [K] est titulaire du bail conclu initialement le 20 décembre 1980 et portant sur les parcelles litigieuses ;

constaté que Monsieur [E] [W] renonce aux effets du congé délivré le 18 juin 2019 ;

annulé ledit congé n’ayant pas été délivré au preneur en place ;

débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;

condamné Monsieur [E] [W] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

condamné Monsieur [E] [W] aux dépens.

Cette décision est devenue définitive.

Par requête en date du 7 septembre 2021, Monsieur [E] [W] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes afin de solliciter l’insertion au bail d’une clause de reprise sexennale.

Par jugement contradictoire rendu en premier ressort en date du 16 décembre 2022, la présente juridiction a notamment déclaré Monsieur [E] [W] recevable comme justifiant de sa qualité de bailleur et a ordonné l’insertion d’une clause de reprise sexennale dans le bail à compter du renouvellement en date du 20 décembre 2026.

Parallèlement, par acte en date du 16 décembre 2021, Monsieur [E] [W] a donné congé à la SCEA [K] pour reprise sexennale au bénéfice de sa fille, Madame [H] [W] épouse [M].

Par requête en date du 23 mars 2022, la SCEA [K] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes afin de voir convoquer Monsieur [E] [W] devant la présente juridiction et de solliciter la nullité du congé ainsi délivré.

Après échec de la tentative de conciliation qui s’est tenue le 25 novembre 2022, les parties n’ayant pu se concilier, l’affaire a été renvoyée devant le bureau de jugement dont l’audience s’est tenue le 30 juin 2023.

Par jugement avant dire droit en date du 28 juillet 2023 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la présente juridiction a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de [Localité 26] concernant l’instance relative à l’insertion de la clause sexennale.

Par arrêt en date du 11 octobre 2023, la cour d’appel de [Localité 26] a confirmé le jugement en déclarant Monsieur [E] [W] recevable mais l’a infirmé en ordonnant l’insertion d’une clause de reprise sexennale à compter du 20 décembre 2017. La SCEA [K] a formé un pourvoi en cassation, qui a été rejeté.

Par conclusions en date du 21 mars 2023, Monsieur [E] [W] a sollicité la reprise de l’instance compte tenu du prononcé de la décision de la cour d’appel.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 23 mai 2025.

* * *

La SCEA [K], représentée par son conseil reprenant oralement ses conclusions, formule les demandes suivantes :

juger nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur [E] [W] à la SCEA [K] le 16 décembre 2021 sur les parcelles suivantes :

commune de [Localité 23] :

section ZC n°[Cadastre 9], lieu-dit « [Localité 15] » pour 15ha 4a 97ca ;

section ZI n°[Cadastre 10], lieu-dit « [Localité 13] [Adresse 18] [Localité 17] » pour 20ha 74a 40ca ;

section ZL n°[Cadastre 1], lieu-dit « [Adresse 28] » pour 5ha 37a 19ca ;

section ZR n°[Cadastre 5], lieu-dit « [Localité 14] » pour 9ha 86a 91ca ;

section I n°[Cadastre 11], lieu-dit « [Localité 16] » pour 34a 1ca ;

section I n°[Cadastre 4], lieu-dit « [Localité 22] » pour 54a 3ca ;

commune d'[Localité 12] :

section ZM n°[Cadastre 6], lieu-dit « [Localité 21] » pour 1ha 60a 60ca ;

commune de [Localité 25] :

section ZN n°[Cadastre 8], lieu-dit « [Localité 24] » pour 39a 93ca.

à titre subsidiaire, si le congé était validé, ordonner une mesure d’expertise afin dévaluer l’indemnité de sortie due sur le fondement des articles L. 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime et condamner Monsieur [E] [W] à verser la somme de 10 000 € à titre de provision ;

rejeter la demande de condamnation sous astreinte ;

condamner Monsieur [E] [W] à payer à la SCEA [K] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [E] [W] aux dépens ;

dire que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

Elle se fonde sur l’article L. 411-47 du code rural et la jurisprudence en faisant valoir que le congé se base sur l’existence d’une clause de reprise sexennale mais qu’il est intervenu avant qu’une telle clause ne soit insérée dans le bail. Elle ajoute que le congé ne vise aucune clause déjà introduite dans le bail et ne fait pas référence à une instance en cours à ce propos. Elle en déduit que les mentions du congé ne l’ont pas informée complètement et loyalement sur les motifs de reprise en l’absence de clause de reprise sexennale à la date de délivrance du congé.

La SCEA indique par ailleurs que le congé ne donne pas d’information claire quant à l’adresse du repreneur et ne permet pas de vérifier si le bénéficiaire de la reprise doit solliciter une autorisation auprès du contrôle des structures. Elle demande en conséquence l’annulation du congé.

À titre subsidiaire, elle sollicite une expertise et une provision sur le fondement des articles L. 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime et la jurisprudence. Elle s’oppose par ailleurs au prononcé d’une astreinte en indiquant que son adversaire ne justifie pas d’une résistance dilatoire et en précisant que c’est le bailleur qui a intenté les multiples procédures à son encontre.

Monsieur [E] [W], représenté par son conseil reprenant oralement ses conclusions écrites, formule les demandes suivantes :

ordonner la reprise de l’instance ;

valider le congé délivré par Monsieur [E] [W] à la SCEA [K] le 16 décembre 2021 pour prendre effet le 19 décembre 2023 ;

ordonner l’expulsion de la SCEA [K] ainsi que de tous occupants de son chef des parcelles faisant l’objet du congé, et ce sous un mois à compter de la notification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai ;

débouter la SCEA [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la SCEA [K] à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ;

condamner la SCEA [K] aux dépens.

Il fait valoir que la jurisprudence dont se prévaut la SCEA [K] n’est pas applicable au cas d’espèce et n’a pas les mêmes implications que ce qu’elle soutient. Il en déduit qu’il y a lieu de considérer que le bail renouvelé à compter du 20 décembre 2017 comporte une clause de reprise sexennale, et que c’est donc valablement que le congé du 16 décembre 2021 a été délivré pour le 20 décembre 2023. Il ajoute que le congé respecte les exigences de l’article L. 411-47 du code rural.

Il précise que la bénéficiaire de la reprise justifie de la capacité professionnelle agricole, qu’elle réside à proximité des biens, qu’elle dispose du matériel nécessaire, et qu’elle n’est pas soumise à autorisation d’exploiter dans la mesure où la superficie après reprise sera inférieure à 140 hectares.

Il ajoute que la SCEA [K] ne démontre pas avoir apporté des améliorations pour pouvoir prétendre à une indemnité de sortie. Il s’oppose enfin au prononcé d’une provision si une expertise devait être diligentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises. Il est rappelé que la procédure étant orale, les écrits auxquels se réfèrent les parties durant l’audience ont nécessairement la date de celle-ci.

La juridiction précise qu’il ne sera pas répondu aux demandes de constatations ou de « dire et juger » qui ne saisissent pas le tribunal de prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la révocation du sursis à statuer

L’article 377 du code de procédure civile dispose qu’en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, par jugement avant dire droit en date du 28 juillet 2023, la présente juridiction a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de [Localité 26]. Par arrêt en date du 11 octobre 2023, la cour d’appel de [Localité 26] a déclaré Monsieur [E] [W] recevable en ses demandes et a ordonné l’insertion d’une clause de reprise sexennale à compter du 20 décembre 2017, et le pourvoi en cassation introduit par Monsieur [E] [W] a été rejeté.

Par conséquent, il y a lieu de révoquer le sursis à statuer prononcé par jugement du 28 juillet 2023, ainsi que cela résulte de l’accord des parties.

Sur la nullité du congé

L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime prévoit :

« Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les noms, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. »

Le tribunal rappelle que la SCEA [K] sollicite la nullité du congé au motif que ses mentions ne seraient pas claires. Toutefois, le tribunal ne peut que constater que la demanderesse ne démontre aucune violation de l’article L. 411-47 cité, étant précisé que les motifs du congé sont explicitement indiqués, de même que les éléments d’identité de la bénéficiaire et les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54. La juridiction rappelle qu’elle ne saurait rajouter à la loi en sanctionnant par la nullité une éventuelle imprécision quant à l’insertion d’une clause sexennale.

Par voie de conséquence, il y a lieu de rejeter cette demande comme étant mal-fondée.

Sur le bien-fondé du congé

L’article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime dispose :

« Par dérogation à l’article précédent, au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l’introduction d’une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement au profit du conjoint, du partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement dans les conditions fixées à l’article L. 411-59.

Lorsqu’une clause de reprise en cours de bail figure dans le bail initial ou le bail renouvelé, elle ne peut s’exercer que dans les conditions prévues à l’alinéa qui précède, sauf s’il s’agit d’un bail conclu ou renouvelé au nom du propriétaire ou d’un copropriétaire mineur, qui peut, à compter de sa majorité ou de son émancipation, exciper à son profit de la clause inscrite dans le bail à l’expiration de chaque période triennale en vue d’exploiter personnellement dans les conditions susmentionnées.

Le propriétaire qui entend exercer la reprise en cours de bail doit notifier congé au preneur deux ans au moins à l’avance dans les formes prescrites à l’article L. 411-47.

La clause de reprise dont il est fait état au présent article ne peut s’exercer à l’encontre d’un preneur se trouvant dans l’une des situations prévues au deuxième alinéa de l’article L. 411-58 du présent code. ».

Il ressort de ces dispositions que dans le cas où un congé mentionne qu’une clause de reprise sexennale a été introduite dans le bail renouvelé, alors que le bail ne comporte pas une telle clause à la date de délivrance du congé dans la mesure où l’introduction de cette clause n’a été obtenue qu’après la signification au preneur, ledit congé ne peut être validé (Cass. 3e civ, 23 mars 2022, n°18-10.689).

En l’espèce, il est constant que, par acte en date du 16 décembre 2021, Monsieur [E] [W] a donné congé à la SCEA [K] au bénéfice de sa fille, Madame [H] [W] épouse [M]. Le dit congé, intitulé « Congé rural – reprise sexennale », indique que le bailleur a sollicité l’insertion d’une clause de reprise sexennale auprès de la preneuse, qui n’a pas donné suite, et que Monsieur [E] [W] a saisi la présente juridiction aux fins de constatation de l’insertion d’une telle clause.

Par jugement contradictoire rendu en premier ressort en date du 16 décembre 2022, la présente juridiction a notamment déclaré Monsieur [E] [W] recevable comme justifiant de sa qualité de bailleur et a ordonné l’insertion d’une clause de reprise sexennale dans le bail à compter du renouvellement en date du 20 décembre 2026.

Par arrêt en date du 11 octobre 2023, la cour d’appel de [Localité 26] a déclaré Monsieur [E] [W] recevable en ses demandes et a ordonné l’insertion d’une clause de reprise sexennale à compter du 20 décembre 2017.

Il en résulte que c’est après la délivrance du congé que la clause de reprise sexennale a été insérée au bail. Par conséquent, il s’en déduit que le congé ne peut être validé dans la mesure où, à la date de sa délivrance, aucune clause de reprise sexennale n’était prévue. Le tribunal rappelle qu’il statue à la date de la saisine, peu important qu’une clause sexennale ait été introduite ultérieurement avec une date d’effet antérieure.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’annuler le congé, sans qu’il soit besoin pour le tribunal d’aller plus loin dans les autres demandes et argumentations des parties, notamment s’agissant de la demande d’expulsion ou de la demande d’expertise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [W] ayant succombé en ses demandes, il convient de le condamner aux dépens.

En application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] a été condamné aux dépens, ce dont il résulte qu’il convient de le condamner à payer à la SCEA [K] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire en l’absence de demande en ce sens de la part des parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

RÉVOQUE le sursis à statuer prononcé le 28 juillet 2023 ;

ANNULE le congé délivré à la SCEA [K] par Monsieur [E] [W] en date du 16 décembre 2021 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à verser à la SCEA [K] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 4 juillet 2025, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

J.-G. MARCHAL A. DOUCET