TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03904 – N° Portalis DB22-W-B7G-QW4O

Code NAC : 30E

LCD

DEMANDERESSE :

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 853 126 852 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de sa Gérante, Madame [B] [G], domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Antoine DELABRIERE de la SELARL FENEON DELABRIERE ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Nathalie PRUNET LE BELLEGO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SCI ESQ, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 524 673 126 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 27 Juin 2022 reçu au greffe le 13 Juillet 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Septembre 2025, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 2019 la société SCI ESQ a donné à bail de courte durée soumis à l’article L. 145-5 du code de commerce à Mme [B] [G], agissant pour le compte de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE, alors en cours de constitution et désormais régulièrement immatriculée, un local à usage commercial portant le n°302/303A d’une superficie d’environ 493 m² dépendant du centre commercial [3] à [Localité 5].

Le bail dérogatoire a été consenti pour une durée de 35 mois ayant commencé à courir le 1er août 2019 pour venir à échéance contractuelle le 30 juin 2022.

Après des négociations relatives à la conclusion d’un bail commercial, la société ALTAREA FRANCE, désormais gestionnaire du bailleur, a, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 17 mai 2022, indiqué à la locataire que son bail dérogatoire arrivait à échéance contractuelle et qu’elle devrait libérer les lieux le 30 juin.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 juin 2022, la SARL [F] L’OR ESPACE BEAUTE, représentée par sa gérante, Mme [G], a fait assigner la SCI ESQ aux fins notamment de voir ordonner à cette dernière d’établir un bail commercial à son bénéfice conforme aux conditions convenues entre elles, et subsidiairement de la voir condamner à lui payer la somme de 584.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice en date du 22 juillet 2022, la SCI ESQ a fait assigner la SARL [F] L’OR ESPACE BEAUTE aux fins notamment de voir ordonner son expulsion.

Par ordonnance en date du 7 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par ordonnance en date du 1er février 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation, laquelle n’a pas abouti.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 avril 2025, la SARL [F] L’OR ESPACE BEAUTE demande au tribunal de :

— constater qu’un accord de volonté est intervenu entre les parties pour la conclusion d’un bail commercial à compter du 1er juillet 2022 pour une période de deux ans suivant les modalités financières proposées par la SCI ESQ et acceptées par [F] L’OR ESPACE BEAUTE mentionnées dans les motifs,

— ordonner à la SCI ESQ d’établir un bail commercial au bénéfice de [F] L’OR ESPACE BEAUTE conforme aux conditions convenues entre les parties,

A titre subsidiaire,

— juger que la SCI ESQ a engagé sa responsabilité en refusant de conclure un bail commercial avec [F] L’OR ESPACE BEAUTE à compter du 1er juillet 2022,

— en conséquence, condamner la SCI ESQ à indemniser [F] L’OR ESPACE BEAUTE de l’ensemble de ses préjudices et à lui payer la somme de

584.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— condamner la SCI ESQ à rembourser à [F] L’OR ESPACE BEAUTE la somme de 10.182,64 euros à titre de charges indues,

— condamner la SCI ESQ à payer des intérêts, au taux légal, sur toute somme à laquelle elle sera condamnée,

— condamner la SCI ESQ, sous astreinte, à se conformer aux règles du PLU et de destination des locaux objets du litige,

— condamner la SCI ESQ à payer à [F] L’OR ESPACE BEAUTE la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la SCI ESQ de sa demande d’expulsion,

— débouter la SCI ESQ de sa demande pénalité ou ramener cette dernière à un montant symbolique,

— débouter la SCI ESQ de sa demande de loyers arriérés ou, subsidiairement, désigner tel expert, aux frais avancés de la SCI ESQ, avec pour mission d’établir les comptes,

— condamner la SCI ESQ à payer à [F] L’OR ESPACE BEAUTE la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI ESQ aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce.

— débouter la SCI ESQ de toute demande contraire et notamment d’aménagement de l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mai 2025, la SCI ESQ demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article L. 145-5 du code de commerce, de :

— débouter la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE se maintient sans droit ni titre dans le local qui lui a été donné à bail dérogatoire et en conséquence, ordonner l’expulsion de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local portant le n° 302/303A dépendant du centre commercial [3] à [Localité 4], [Adresse 2] ;

— autoriser la société SCI ESQ à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE ;

— condamner la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à payer à la société SCI ESQ la somme totale de 80 803,94 euros au titre de ses arriérés locatifs arrêtés au 22 janvier 2025 ;

— condamner la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à payer à la société SCI ESQ une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du double du dernier loyer augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner en toute hypothèse la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à payer à la société SCI ESQ une somme de 5.000 euros par jour de retard à libérer les lieux à compter du 1er juillet 2022 ;

— à titre infiniment subsidiaire, si par impossible le Tribunal devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société SCI ESQ, il est demandé à ce que la société SCI ESQ soit autorisée à régler cette condamnation au séquestre judiciaire de l’Ordre des Avocats du Barreau de Versailles dans l’attente d’une décision définitive ;

— condamner la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à payer à la société SCI ESQ la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, et de la signification du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un bail commercial

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait valoir que :

— la SCI ESQ, par l’intermédiaire de son mandataire gestionnaire, a toujours confirmé le principe de la conclusion d’un bail commercial à l’issue du bail dérogatoire ;

— dès le courriel du 10 décembre 2021, le bailleur a fixé le montant du loyer et accepté de ne pas faire payer à la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE le montant du “fonds marketing”, le montant de la taxe foncière étant pour sa part maintenu ;

— à compter du 10 décembre 2021, le seul point sur lequel les parties étaient en désaccord était le montant des charges locatives ;

— dans son courriel du 28 janvier 2022, le représentant du bailleur a confirmé le loyer à 15.200 euros HT par an et hors charges en acceptant une remise de 20% la première année et de 10% la deuxième année, le montant de la taxe foncière étant estimé à 5.400 euros HT et la remise du fonds marketing étant confirmée ; seul demeurait donc en discussion le montant des charges

locatives ;

— par courriel du 22 avril 2022, Mme [G] a accepté la proposition financière du bailleur sur la question des charges, de sorte qu’à cette date il y a eu accord des parties sur les choses et le prix, ce qui justifie de retenir l’existence de la volonté commune des parties, à partir du 1er juillet 2022, de faire succéder au bail dérogatoire un bail commercial jusqu’au 30 juin 2032.

Pour sa part, la SCI ESQ soutient que :

— le local était précédemment exploité par une société ESCALE BEAUTE, placée en redressement judiciaire le 29 mars 2019, un plan de redressement par voie de cession au profit de Mme [G] ayant été homologué par le Tribunal de commerce de PONTOISE par jugement du 28 juin 2019 ; le bail ne faisait pas partie des éléments cédés, puisqu’il avait été résilié ;

— c’est dans ces conditions que le bail dérogatoire a été conclu, lequel reproduit en son préambule les circonstances ci-dessus et indique dans son article 1, de manière extrêmement explicite la durée du bail et le fait que le preneur n’a aucun droit au maintien dans les lieux à la fin du bail dérogatoire ;

— dès le 10 décembre 2021, le gestionnaire du bailleur, en la personne de

M. [U], indiquait à la locataire que le bailleur ne souhaitait pas régulariser un bail commercial compte tenu de sa position sur le loyer et les charges communes, ce mail précisant que le dossier ne pourrait être validé que s’il y avait un accord sur le loyer et les charges ;

— la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE maintenait cependant sa position notamment pour solliciter un abattement de 3 ans, tant sur le loyer que sur les charges, dont 30 % la première année, par mail du 17 décembre 2021 ;

— le 21 avril 2022, M. [U] précisait très clairement que le bailleur avait refusé les dernières demandes et qu’il ne donnait pas suite à la proposition, le bail dérogatoire prenant fin le 30 juin 2022 ;

— ce n’est que le lendemain, le 22 avril 2022, que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE estimait subitement qu’elle pouvait accepter les conditions financières qui lui avaient été présentées à l’origine des discussions ;

— il n’y a donc eu aucun accord, la locataire ayant maintenu ses positions jusqu’à ce que le bailleur refuse de poursuivre les négociations.

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que : “Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.”

Le bail ou contrat de louage est défini par l’article 1709 du code civil comme le “contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer”.

L’article 1714 du même code précise que l’on peut “louer ou par écrit ou verbalement”.

Il découle de ces articles que si un écrit n’est pas nécessaire à l’existence d’un bail, encore faut-il que les parties démontrent avoir été d’accord sur la chose à louer et le prix de sa location.

Il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail commercial d’en prouver l’existence à savoir la volonté ferme, précise et non dépourvue d’ambiguïté des parties de conclure un bail verbal et leur accord sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, il convient de rappeler à titre liminaire que le bail de courte durée conclu le 31 juillet 2019 entre la SCI ESQ et Mme [G], agissant au nom et pour le compte de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE, laquelle était en cours de constitution, l’a été dans un contexte particulier, le local étant précédemment exploité par la société ESCALE BEAUTE, laquelle a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde puis d’une procédure de redressement judiciaire.

Dans ce contexte, le bail commercial conclu entre la SCI ESQ et la société ESCALE BEAUTE a été résilié définitivement, rétroactivement au 30 septembre 2018, la société ESCALE BEAUTE pouvant se maintenir temporairement dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2019 au plus tard. Aux termes d’un jugement en date du 28 juin 2019, le tribunal de commerce de Pontoise a arrêté le plan de redressement par voie de cession de la société ESCALE BEAUTE au profit de Mme [G] agissant au nom et pour le compte de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE en cours de constitution, ledit plan rappelant que le bail commercial du 3 juin 2004 qui liait la SCI ESQ et la société ESCALE BEAUTE avait été définitivement résilié au 30 septembre 2018 de sorte qu’il était totalement incessible.

Mme [G] et la SCI ESQ ont parallèlement régularisé un bail de courte durée soumis aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce d’une durée de 35 mois à effet du 1er août 2019.

Ce bail indique notamment dans son article 1er : “RECONNAISSANCE ET ENGAGEMENTS DU PRENEUR

Par les présentes, le Preneur accepte et reconnaît expressément et irrévocablement que :[…]

⋅ La société ESCALE BEAUTE est occupante sans droit ni titre du local depuis le 30 septembre 2018, de sorte que ni la société ESCALE BEAUTE ni le Preneur ne peuvent ni ne pourront revendiquer à leur profit un quelconque droit et/ ou titre quelconque sur le local, et plus particulièrement prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux,

[…]

Le Preneur renonce donc expressément et librement, en tant que de besoin, de manière non équivoque et en toute connaissance de cause, au bénéfice du statut des baux commerciaux résultant notamment des articles L. 145-5 et suivants du code de commerce.

Cette clause est une condition essentielle et déterminante sans laquelle la société SCI ESQ n’aurait pas contracté.”

Le bail est conclu pour une durée de 35 mois“qui commencera à courir à compter du 1er août 2019 pour se terminer le 30 juin 2022” (article 2).

Il prévoit dans son article 3 : “RESILIATION

En conséquence de ce qui vient d’être dit à l’article 2, et si aucune des deux Parties n’a délivré congé en cours de bail, le Bailleur donne congé au Preneur qui l’accepte pour la date d’échéance du bail, soit le 30 juin 2022, et le Preneur prend l’engagement irrévocable de libérer les lieux loués à cette date au plus tard et à restituer les clefs à la Direction du Centre Commercial, en renonçant à toute demande de délai de grâce.

La persistance de son occupation, au-delà de la date d’échéance du bail, ne pourra créer à son profit aucun droit quelconque au maintien dans les lieux.

Cette clause est une condition essentielle et déterminante sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté.”

Le caractère précaire du bail était ainsi parfaitement connu de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE.

Il résulte des pièces versées aux débats de part et d’autre que les pourparlers relatifs à la conclusion d’un bail commercial à l’issue du bail de courte durée se sont déroulés de la manière suivante :

— par courriels des 16 décembre 2020 et 14 janvier 2021, Mme [G] contactait le gestionnaire du bailleur pour savoir s’il serait possible de transformer le bail en bail commercial ;

— le 29 janvier 2021, le gestionnaire du bailleur lui demandait ses chiffres d’affaires pour les années 2019 et 2020 afin d’étudier le maintien de l’activité via le transfert du bail dérogatoire en bail commercial ;

— Mme [G] communiquait au gestionnaire des éléments comptables par courriel le 16 février 2021 et le relançait le 7 avril 2021 ;

— à la suite d’un changement de gestionnaire (ALTEREA en lieu et place de HAMMERSON), Mme [G] contactait le nouveau gestionnaire par courriel du 4 juin 2021, indiquant qu’il devenait urgent de modifier le bail précaire en bail commercial ;

— par courriel du 10 décembre 2021, le gestionnaire du bailleur, en la personne de M. [U], indiquait à Mme [G] : “ je reviens vers vous car j’ai eu le retour du bailleur sur la demande pour passer en bail classique qui malheureusement est négatif.

En effet les montants évoqués sont trop faibles pour que le bailleur accepte de figer sa cellule 10 ans à ces conditions.

Le problème se pose sur les charges essentiellement. Vous en êtes exonérés dans le bail dérogatoire mais elles sont, du coup, supportées par le propriétaire.

En effet, sur cette cellule, le montant des charges se décompose comme

ceci :

Charges communes : 34.069,30 € HT/AN environ

Taxe foncière : 9.600 € HT environ

Fond marketing : 14.200 € HT environ

Enfin le loyer budget est basé sur votre loyer actuel soit : 15.200 € HT environ.

Le dossier ne pourra donc être validé que si j’ai un accord sur le loyer et les charges.

Néanmoins le bailleur m’a accepté une dérogation concernant le fond marketing qu’il accepte de supprimer.” ;

— par courriel du 17 décembre 2021, Mme [G] transmettait à

M. [U] des comptes prévisionnels établis par son cabinet comptable sur la base d’un loyer de 15.000 € et de charges de 34.000 €, avec un abattement sur l’ensemble de 30% la première année, 20% la deuxième année et 10%

la troisième année ;

— par courriel du 21 décembre 2021, M. [U] répondait ne pas avoir eu d’accord sur les conditions inscrites dans le bilan, indiquant n’avoir eu l’accord que sur un abattement de -20 et -10% et non pas sur -30, -20 et -10%, et ces deux années d’abattement ne s’appliquant que sur le loyer et non sur les charges qui étaient refacturées à l’euro près ;

— Mme [G] répondait à M. [U] le 24 décembre 2021, lui indiquant notamment “en ce qui concerne les charges vous nous aviez annoncé, lors de notre entrevue avec mon conseil, que leur montant état de 31 € /m2, soit

15.283 €, pour notre local

Par conséquent, le prix total serait de 30.200 € réparti comme suit :

—  15.000 € (loyer)

-15.200 € (charges)

A cet effet, nous vous avons informé que nous allions nous rapprocher de notre cabinet comptable en raison d’une augmentation significative (+100%).

Aussi, nous sommes fort surpris de constater à présent des charges de

34.000 €, soit 68,96 € /m2 et non plus 31 € /m2 initialement annoncé.

En conclusion, un prévisionnel, élaboré sur la base de 30.200 € avec les abattements de 20% et 10% sur le loyer, permettrait de pérenniser

l’exploitation.” ;

— Mme [G] relançait M. [U] par courriel du 14 janvier 2022, reprenant les conditions qu’elle proposait dans son courriel du 24 décembre 2021 ;

— par courriel du 28 janiver 2022, M. [U] lui répondait “A ce jour au titre du bail dérogatoire vous ne payez aucune charge puisqu’il s’agit d’un loyer chargé. […]

Il y a donc bien 69 € /m2 de charges communes et non 31 €.

Auxquelles il faut rajouter 5.400 euros HT/an de taxe foncière et 15.000 € HT de fonds marketing mais pour lequel je vous ai obtenu une dérogation même dans le cadre d’un bail classique.

Je vous confirme donc que je pourrais uniquement présenter le dossier en interne aux valeurs déjà évoquées à savoir :

LMG : 15.200 € HT/HC/an

Paliers : A1 : -20% et A2 : -10%

Charges communes : environ 70 € HT/m2/an

Foncier 5.400 € HT à date.” ;

— par courriel du 28 janvier 2022, Mme [G] répondait à M. [U] notamment que “Pour rappel, le montant des charges communes de 31 € /m2 nous a été communiqué par vos soins lors de notre réunion du 6 décembre, en présence de mon conseil,Monsieur [S].

D’ailleurs la situation comptable a été révisée sur la base des éléments que vous avez portés à notre connaissance, à savoir :

— loyer : 15.200 € /an

— charges : 15.000 € /an.

Nous sommes donc fort étonnés que vous reveniez à présent sur vos propos.

Compte tenu de nos chiffres d’affaires […] vous comprenez bien que le taux d’effort en découlant, soit près de 29% (très excessif) n’est pas envisageable notamment en raison de la perte de commercialité et d’attractivité […] du centre commercial […]

Pour votre information, actuellement, notre taux d’effort est de 9%.” ;

— par courriel du 28 janvier 2022, Mme [U] répondait à Mme [G] qu’il n’avait pas connaissance des charges lors de leur réunion et qu’il confirmait les montants annoncés dans son dernier mail et précisait “Si je peux entendre que ces valeurs vous paraissent pas absorbable (sic.), je ne peux malheureusement que vous confirmer ce que le propriétaire, qui a suivi parfaitement les différentes étapes du bail sur cette cellule, a budgété sur cette coque” ;

— par courriel du 18 février 2022, l’avocat de Mme [G] et de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE indiquait à M. [U] : “Mme [G] et sa société [F] L’OR ESPACE BEAUTE me remettent un dossier et les échanges de courriels ci-dessous.

J’en retiens que vous êtes en accord sur le montant du loyer annuel HT/HC de 15.200 € avec une remise année 1 de 20% et année 2 de 10%/

Il n’y a pas le “fonds marketing” et ma cliente continue de supporter la taxe foncière qu’elle payait déjà.

En revanche, un désaccord persiste sur le niveau des charges entre ce que vous aviez annoncé initialement, et qui est accepté, à 31 € HT/m2/an et le montant de 69,10 € que vous proposez finalement.

Cette situation appelle les remarques suivantes de ma part :

— tout d’abord, le niveau de charges à 69,10 € n’est aucunement justifié,

— d’autre part, la charge finale que vous souhaitez faire supporter à ma cliente, qui n’est pas une grande enseigne, n’est pas supportable financièrement, les éléments comptables vous ayant été transmis,

— en outre il ne vous aura pas échappé que cette boutique fonctionne depuis de nombreuses années, draine une clientèle nombreuse et constitue, malgré sa taille moyenne et le caractère atypique de cette cellule, un point de dynamisme dans le centre commercial qui souffre par ailleurs d’une désaffection certaine et de la fermeture de nombreux commerces, dont ARMAND THIERRY récemment.

Ma cliente s’étonne que vous ne soyez pas revenu vers elle depuis le 28 janvier, malgré ses appels et ceux de son conseiller technique, alors qu’une solution raisonnable semble à portée de main et qu’il y a urgence.

En effet, vous n’ignorez pas que ma cliente, si un bail n’est pas conclu en suite de la convention d’occupation précaire, va subir un très important préjudice en devant, soit licencier son personnel et fermer boutique, perdant son commerce, soit en déménageant dans l’urgence, ce qui implique de trouver de nouveaux locaux et représente des coûts importants.

La situation d’incertitude et de dépendance dans laquelle vous placez ma cliente n’est ni juste ni acceptable.

Je vous invite donc à trouver, sous huit jours, les conditions du nouveau

bail.” ;

— par courriel du 1er mars 2022, M. [U] répondait au conseil de Mme [G] et de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE :

“Effectivement, je vous confirme qu’il existe toujours un désaccord sur les conditions financières.

Ensuite, je vous confirme également que nous avons des process de validation et que seule une validation du dossier par mon comité de direction suivi de la signature d’un bail vaudra accord du bailleur.

Nous en sommes donc à échanger ensemble sur ce qui pourrait être accepté par vous et nous.

Si le bailleur pourrait donc peut-être accepter le loyer de 15.200 € HT, les charges quant à elles, dans l’exercice d’un bail classique et non dérogatoire sont aux alentours de 70 € HT/an environ.

Concernant le Fonds Marketing, il est normalement par tous preneur (sic.) ayant un bail classique mais là encore, votre cliente m’a demandé un effort que j’étais prêt à soumettre au bailleur.

Je ne peux donc pas faire d’effort supplémentaire sur les charges sachant qu’elles sont refacturées à l’euro près et qu’elles sont parfaitement justifiées par un décompte de charges.” ;

— par courriel en date du 21 avril 2022, M. [U] écrivait à Mme

[G] :

“J’ai pris le temps de regarder mes messages et je vous confirme n’avoir eu aucun appel de votre part depuis notre dernier rdv et donc aucun message. Le message étant celui du jour de notre rdv le 28/03.

Suite à votre mail j’ai donc relancé Allianz sur les éléments de votre demande.

Je suis donc en mesure de vous confirmer que malheureusement le bailleur ne donne pas suite à votre proposition.

Le bail dérogatoire prendra fin au 30/06/2022 conformément à l’acte signé.” ;

— par courriel du 22 avril 2022, Mme [G] répondait :

“Je prends bonne note de la suite réservée par le bailleur dans le cadre de ma dernière proposition concernant les charges locatives d’un montant annuel de 34.017 € (69 € x 493m2).

A ce titre, afin d’assurer la relance de notre activité impactée par la crise sanitaire, je vous avais sollicité pour m’accompagner dans la négociation suivante auprès du bailleur :

—  1ère année : 25.000 €

—  2ème année : 30.000 €

—  3ème année : 34.017 €

Par ailleurs, lors de notre dernière entrevue, vous m’aviez informée de l’implantation prochaine de nouvelles enseignes dans les locaux, en leur temps occupés par Flunch, Darty, Armand Thierry, ce qui m’a rassurée car l’attractivité et la commercialisation sur cette zone du centre commercial n’étaient plus d’actualité.

Cette information d’importance me conduit aujourd’hui à prendre en considération les nouvelles conditions financières que j’accepte notamment pour maintenir l’emploi de mes salariés et l’activité auprès d’une clientèle fidèle depuis de très nombreuses années. Pour mémoire :

— loyer : 15.200 € avec un abattement de 20% (1ère année) et de 10%

(2ème année)

— charges : 34.017 €

— taxe foncière : 5.600 €

— pas de fonds de marketing

Je vous remercie de bien vouloir m’adresser, pour validation, le projet de bail établi en ce sens dans les meilleurs délais.” ;

— M. [U] répondait par courriel du 25 avril 2022 :

“A la lecture de votre mail, je me permets de préciser quelques points.

Lors de notre dernière entrevue et lors de celles précédentes, vous m’avez à de nombreuses reprises expliqué votre problématique de charges qui plombait votre exploitation et donc que vous souhaitiez les baisser au maximum.

Je suis revenu vers vous début Mars car vos conditions ne passaient pas auprès du bailleur et vous m’avez donc fait une nouvelle proposition lors de notre dernier rdv sur place avec toujours une baisse des charges les 1ères années.

J’ai donc présenté de nouveau les différentes options au propriétaire sur cette cellule et celui-ci a décidé de privilégier une activité qui a vraisemblablement plus de potentiel de CA sur cette coque.

Le bail dérogatoire ne sera donc pas renouvelé à l’issue de sa période actuelle.”

Il ressort de ces éléments que, si un accord sur l’objet du contrat ainsi que sur le montant du loyer, la prise en charge par la locataire de la taxe foncière et sa dispense de fonds de marketing a été trouvé entre les parties dès le mois de décembre 2021, un désaccord sur les charges a persisté.

Il convient de relever que les charges représentant plus du double du montant du loyer, il ne s’agissait pas d’un point de détail.

Si la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE a effectivement fini par indiquer accepter les conditions proposées par le bailleur, cet accord n’a été émis que postérieurement au courriel du gestionnaire du bailleur lui indiquant expressément que le bailleur ne donnait pas suite à sa proposition et qu’en conséquence le bail dérogatoire prendrait fin au terme convenu.

Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE, son accord donné le 22 avril 2022 sur le seul montant des charges qui restait en discussion n’a pas pu manifester la rencontre des consentements sur l’ensemble des éléments constituant le bail commercial, le bailleur ayant alors déjà mis fin aux négociations.

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE sera donc déboutée de ses demandes tendant à voir constater qu’un accord de volonté est intervenu entre les parties pour la conclusion d’un bail commercial et ordonner à la SCI ESQ d’établir un bail commercial à son bénéfice.

Le bail dérogatoire ayant pris fin le 30 juin 2022 sans qu’un bail commercial soit conclu à l’issue, la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE sera déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2022.

Sur la demande au titre de la rupture fautive des pourparlers

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait valoir que :

— les échanges intervenus entre les parties ont permis d’aboutir à un accord sur la quasi totalité des points financiers à l’exclusion des charges locatives ;

— même sur cette question, la dernière demande de [F] L’OR ESPACE BEAUTE était d’obtenir une réduction les première et deuxième années du bail commercial sur les charges pour ne pas payer 34.017 euros dès le départ mais seulement 25.000 euros la première année et 30.000 euros la deuxième ;

— le seul point de désaccord qui demeurait entre les parties dans le cadre de leurs négociations était ainsi économiquement dérisoire au regard de l’accord global et du maintien de l’activité de [F] L’OR ESPACE BEAUTE ;

— dès le départ, Mme [G] et son avocat ont attiré l’attention du bailleur sur le fait qu’un éventuel refus de conclure un bail commercial à compter du

1er juillet 2022, devait non seulement être largement anticipé et que, s’il ne l’était pas, ce refus causerait un grave préjudice au locataire évincé ;

— à la même époque, le relevé des charges réelles envoyé par le gestionnaire du bailleur mettait en évidence que le montant réel des charges, pour 493m², était de 20.762,85 euros et non de 34.000 euros ni de 25.000 euros , la position de la SCI ESQ étant ainsi infondée ;

— elle l’était d’autant plus que les 493m² devaient en plus être pondérés à

307,90 m², réduisant d’autant les charges ;

— c’est donc de façon délibérée que le bailleur a poursuivi la négociation sans remettre en cause le principe d’un bail commercial à compter du 1er juillet 2022 mais en s’arcboutant sur un montant de charges erroné ;

— après avoir mené pendant 18 mois des négociations avec son locataire à titre dérogatoire pour la conclusion d’un bail commercial, le bailleur a clairement exprimé qu’il faisait volte-face pour tenter de louer les mêmes locaux à un locataire auquel il appliquerait des conditions financières supérieures, notamment une part de loyer proportionnelle au chiffre d’affaires du locataire ;

— le refus de la SCI ESQ a pour effet immédiat de ne pas permettre à Madame [G] de trouver un autre local pour y transférer son fonds de commerce alors même que le principe de renouvellement était acquis ;

— son fonds de commerce disparaît donc, avec perte de la totalité de la clientèle et de tout chiffre d’affaires ;

— la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE a vendu, au regard des assurances qu’elle avait de se maintenir dans les lieux, des abonnements de même que des bons cadeaux comme c’est l’usage pour son activité et contracté une dette auprès de ses clientes à hauteur de 61.011 euros pour les bons cadeaux et de 34.048 euros pour les abonnements qu’elle ne pourra pas honorer ;

— le préjudice de [F] L’OR ESPACE BEAUTE tient aussi à l’obligation dans laquelle elle se trouve à présent de licencier l’intégralité de son personnel, à savoir cinq personnes, ce qui représente un coût de 61.273 euros, outre

16.000 euros d’indemnité pour le masseur, prestataire extérieur ;

— l’obligation de quitter les lieux et de ne pas pouvoir reporter son activité dans un autre local génère aussi divers coûts tenant au remboursement anticipé de l’emprunt contracté sur lequel il reste 10.040 euros, au remboursement du crédit-bail en cours pour 23.270 euros au titre des installations professionnelles, au coût du déménagement des locaux et de démantèlement des installations pour 68.000 euros ;

— le cabinet comptable de la société a établi le montant du préjudice lié à la perte d’exploitation de [F] L’OR ESPACE BEAUTE sur la période de dix années correspondant au bail qui avait été présenté par la SCI ESQ, ce qui représente 298.770 euros.

La SCI ESQ fait pour sa part valoir que :

— la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE ne pouvait pas ignorer que son bail dérogatoire prendrait fin au 30 juin 2022 ;

— dès le 21 décembre 2021, le mandataire du bailleur lui indiquait qu’il ne serait pas possible de conclure un bail commercial dans les conditions souhaitées ;

— la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE n’a jamais accepté le montant des charges indiquées par le bailleur, invoquant des montants erronés ou sollicitant des abattements qui n’ont pas été acceptés ;

— ce n’est que lorsque le mandataire du bailleur a réitéré le refus sur les conditions financières du preneur, par mail du 21 avril 2022, rappelant que le bail dérogatoire prenait fin au 30 juin, que la société [F] L’OR BEAUTE a accepté les conditions financières qu’elle avait jusqu’à présent refusées ;

— outre le fait que le preneur n’a eu de cesse de dénigrer le centre commercial, il était informé dès décembre 2021 que ses conditions financières n’étaient pas acceptées ;

— le fait que le preneur et son Conseil aient réitéré leur position sur ces conditions financières à de multiples reprises ne change rien au fait que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE était informée de longue date qu’il n’y avait pas d’accord de sorte qu’il n’y a pas pu avoir de rupture brutale ;

— la demande de dommages et intérêts à hauteur de 584 000 euros n’est absolument pas justifiée, étant précisé au surplus que, s’agissant d’une perte de chance, le montant ne peut pas être égal à 100% du prétendu bénéfice

perdu ;

— le motif de contestation des charges, qui n’ont donc pas été facturées, est tout à fait surprenant puisque la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE prétend qu’il conviendrait de pondérer les surfaces pour le calcul des charges communes et s’appuie sur la pondération pour l’estimation de la valeur locative, qui n’a strictement rien à voir avec les charges, alors que c’est le bail qui détermine le mode de calcul des charges communes, la répartition des charges et des impôts pouvant parfaitement être différente.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par lequel il est arrivé à le

réparer ».

La rupture de négociations très avancées peut être constitutif d’une faute.

La faute s’apprécie au regard de la durée et de l’état d’avancement des pourparlers, du caractère soudain de la rupture, de l’existence ou non d’un motif légitime de rupture, du fait d’avoir suscité chez le partenaire la confiance dans la conclusion du contrat et du niveau d’expérience professionnelle des participants.

En l’espèce, le déroulement des négociations exposé ci-dessus démontre que la SCI ESQ a, à plusieurs reprises et dès le mois de décembre 2021, fait savoir à la locataire, par l’intermédiaire de son gestionnaire, que les charges seraient nécessairement répercutées à l’euro près.

S’agissant du montant des charges, il sera relevé que le calcul des charges est distinct du calcul des impôts, le bail déterminant le mode de calcul des charges communes tandis que la surface pondérée est utilisée pour déterminer la valeur locative aux fins de calcul des impôts, notamment de la taxe foncière. Il ne saurait dès lors être retenu que le montant des charges aurait dû être calculé sur la base de la surface pondérée du local.

Enfin, la pièce versée par la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE intitulée “acomptes individuels sur budget” et datée du 16 mars 2022 ne saurait démontrer que les charges communes étaient en réalité de 20.762,85 euros alors que sur ce document figurent précisément pour chaque poste des mentions relatives à une exonération à hauteur de presque 50%.

Dès lors, la caractérisation d’une rupture brutale et fautive des pourparlers par la SCI ESQ n’est pas établie, étant au surplus rappelé que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE ne pouvait ignorer le caractère précaire de son bail et le fait que la conclusion d’un bail commercial à l’issue du terme du bail de courte durée n’était pas de droit.

Par conséquent, la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner la SCI ESQ à lui payer la somme de 584.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation

Le bail dérogatoire ayant pris fin le 30 juin 2022, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE suivant les modalités précisées au dispositif.

Toutefois, la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE emploie plusieurs salariés et la nature de l’activité commerciale qu’elle exerce la conduit à avoir des abonnements et des cartes cadeaux en cours à l’égard d’un certain nombre de ses clients.

Dès lors, afin de lui permettre de trouver un nouveau local pour assurer la continuité de l’exploitation de son activité, il lui sera accordé un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espace, le bail de courte durée prévoit dans son article 11.2.2 Indemnité d’occupation que : “De la prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le Bailleur, le Preneur sera redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer, outre les charges et accessoires. Cette indemnité est due même en cas de résiliation non fautive ou de congé donné par le Preneur en cours de bail, si celui-ci ne libère pas les lieux à la date d’effet du congé”.

Il y a lieu de faire application de cette clause, laquelle n’est pas discutée par la locataire qui a d’ailleurs payé cette indemnité d’occupation jusqu’au mois d’octobre 2024, et de dire que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE sera redevable d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du double du dernier loyer, augmenté des charges et accessoires à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité contractuelle forfaitaire

L’article 3 du bail stipule que “si le Preneur se maintient en possession des lieux loués au-delà du terme prévu ci-dessus, il sera considéré comme occupant sans droit ni titre et sera tenu au paiement, au profit du Bailleur d’une somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) à titre de clause pénale forfaitaire définitive et sans faculté de réduction, par jour de retard à faire cesser son occupation”.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.”

Si le mécanisme de la clause pénale n’est pas soumis à la démonstration préalable d’un préjudice mais uniquement à la violation, par le cocontractant, de ses obligations, il n’en demeure pas moins que le montant de cette clause pénale apparaît, en l’espèce, manifestement excessif et doit être minoré, à la somme de 5 euros par jour.

Sur la demande de remboursement de charges

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait valoir que :

— la SCI ESQ a appelé et lui a fait payer des charges locatives sur la surface de 493 m² alors qu’elle aurait dû appliquer une pondération ramenant la surface à 307,90 m² ;

— la SCI ESQ a aussi appelé la taxe foncière et la taxe au titre des ordures ménagères alors qu’elle ne le pouvait pas puisque ces dernières n’étaient pas prévues à la charge de la preneuse dans le bail ;

— elle sollicite en conséquence la condamnation de la SCI ESQ à lui rembourser la somme de 10.182,64 euros à titre de charges indues.

La SCI ESQ soutient pour sa part que :

— les charges communes ne sont pas refacturées à la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE dans le cadre de son bail dérogatoire ;

— dans le cadre du bail dérogatoire échu, il lui a été facturé par erreur des provisions pour charges mais un avoir a été émis pour corriger cette erreur ;

— la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE ne démontre d’ailleurs pas avoir réglé ces charges ;

— il n’y a donc aucune restitution à faire et la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE sera déboutée de sa demande.

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail de courte durée conclu entre les parties le 31 juillet 2019 stipule à son article 4.1.1 Fixation du loyer :

“a. Le Preneur devra, en tout état de cause, régler au Bailleur un loyer annuel de 15.000 euros (QUINZE MILLE EUROS) Hors Taxes, charges communes générales du Centre Commercial incluses mais hors charges privatives et hors taxe foncière, la TVA incombant au Preneur étant facturée en sus.

Il est en effet précisé que le Preneur sera redevable, pendant toute la durée du bail, des charges privatives tel que précisé à l’article 6 des présentes ainsi que de la taxe foncière (commune et privative). […]”

Le bail stipule également à son article 6 Charges et conditions : “[…] En outre, il est précisé que le Preneur supportera les charges privatives du local notamment ses consommations personnelles en électricité, eau et téléphone relatives aux locaux loués, que le Preneur réglera soit directement aux sociétés distributrices, soit qu’il remboursera au Bailleur ou à son Gestionnaire, sur présentation de factures, selon les indications de ses compteurs ou de ses relevés, de telle sorte que le Bailleur ne soit pas inquiété, ni recherché à cet égard”.

Il en résulte que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE était bien tenue de régler la taxe foncière.

Comme indiqué ci-dessus, il ne saurait être retenu que le montant des charges aurait dû être calculé sur la base de la surface pondérée du local.

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE sera donc déboutée de sa demande tendant au remboursement de charges.

Sur la demande au titre de la destination des locaux

Au soutien de sa demande, la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait valoir que :

— les locaux que la SCI ESQ a donné à bail commercial n’ont pas de destination commerciale mais une destination de bureaux ; qu’ils sont en effet classés

« ERP de type W », ce qui correspond aux « aux administrations, aux banques et aux bureaux ».

— la SCI ESQ, rédactrice du bail dérogatoire, a ainsi délibérément donné à location commerciale des locaux qui ne font pas partie des surfaces commerciales de son Centre et dont l’affectation est celle de bureaux.

— elle sera dès lors condamnée à se conformer aux règles du PLU et de destination des locaux loués à [F] L’OR ESPACE BEAUTE.

La SCI ESQ soutient que :

— la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait ainsi une confusion entre l’usage du local défini par le PLU et la catégorie de l’ERP ;

— concernant l’usage du local, celui-ci est bien commercial, comme le démontre le permis de construire et ses annexes, qui indiquent que le local litigieux a bien un usage de commerce ;

— concernant la catégorie ERP, on ignore pourquoi la sous-commission départementale a classé l’ERP en catégorie W, mais cela n’a pas d’incidence car cette sous-commission avait donné un avis favorable pour l’exploitation d’un spa de sorte que l’activité exercée était bien autorisée.

Les documents versés par la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE

elle-même, notamment le procès-verbal de la sous-commission départementale de sécurité daté du 19 mars 2004 et le document intitulé “vérification technique relative à la conformité d’un isolement coupe-feu et d’un rejet d’évacuation de désenfumage” émanant de la société SOCOTEC et daté du 21 octobre 2014 font clairement état de ce que l’établissement concerné est un centre de bien être, ce qui correspond à la destination pour laquelle il a été donné à bail à la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE.

Dans ces conditions, la demande de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE, laquelle est en tout état de cause occupante sans droit ni titre du local, sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du fait du comportement du bailleur

Au soutien de sa demande tendant à voir condamner la SCI ESQ à lui verser la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts, la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait valoir que :la SCI ESQ a engagé sa responsabilité à son égard en ce qu’elle n’a pris, ni n’a fait prendre aucune précaution par les divers nouveaux occupants des cellules commerciales mitoyennes quand ils se sont installés et ont réalisé d’importants travaux.

La SCI ESQ soutient que :

— le bail dérogatoire de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE a pris définitivement fin le 30 juin 2022, ce qui lui a été rappelé à plusieurs reprises, et ce que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE savait depuis décembre 2021;

— la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE aurait dû libérer le local le

30 juin 2022 ; elle ne peut dès lors pas se plaindre de prétendues nuisances postérieures à cette date du 30 juin 2022, dès lors qu’elle est occupante sans droit ni titre ;

— en tout état de cause, le bail dérogatoire prévoyait que “Par dérogation à l’article 1724 du code civil, le Preneur devra souffrir, sans indemnité ni réduction de loyer, toutes réparations urgentes ou non, de même que tous travaux d’amélioration ou modifications ou même de construction nouvelle ou d’extension du Centre commercial que le bailleur se réserve de faire exécuter, dans les lieux loués ou dans l’ensemble immobilier, quels qu’en soient les inconvénients et la durée, excédât-elle vingt-et-un jours”.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par lequel il est arrivé à le

réparer ».

En l’espèce, la solution retenue s’agissant de l’absence de conclusion d’un bail commercial entre les parties conduit à débouter la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE, qui est occupante sans droit ni titre du local depuis

le 1er juillet 2022, de sa demande de dommages et intérêts au titre du comportement du bailleur postérieurement à cette date.

Sur la demande reconventionnelle au titre des arriérés locatifs

A titre liminaire, il sera relevé que les pièces versées aux débats par les parties permettent au tribunal de trancher sur la demande relative aux arriérés locatifs, de sorte qu’il n’y a pas lieu de désigner un expert avec pour mission d’établir les comptes.

Sur les échéances COVID

La SCI ESQ soutient que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE n’a pas payé les loyers des mois d’avril, mai et juin 2020. Elle verse aux débats plusieurs décomptes locataire sur lesquelles apparaissent les mentions “reprises échéances” pour ces mois, à hauteur de 1.500 euros chacune.

S’agissant de ces échéances, la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE affirme que le précédent gestionnaire du bailleur ne les aurait pas appelées compte tenu du confinement lié au COVID 19. Elle produit au soutien de son affirmation :

— un “communiqué de presse des associations et fédérations représentatives des bailleurs relatif à l’annulation automatique des loyers de commerce au bénéfice des TPE”, en date du 17 avril 2020, aux termes duquel “Concernant leurs locataires TPE, appartenant à l’un des secteurs dont l’activité est interrompue en application du I de l’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19, nous appelons tous nos adhérents à accorder une annulation de trois mois de loyers, à l’exclusion des charges qui resteront dues puisqu’elles correspondent à des coûts réels encourus par les propriétaires même en période de fermeture des commerces”, auquel est jointe la liste des sociétés adhérentes parmi lesquelles figure HAMMERSON, ancien gestionnaire de la SCI ESQ ;

— une attestation de sa comptable, datée du 27 mars 2024, selon laquelle la société “n’a jamais reçu du gestionnaire HAMMERSON les factures de loyers et charges qui sont aujourd’hui réclamées pour une somme totale de

4.652,04 euros. En conséquence, ces factures n’ont jamais pu être comptabilisées”.

Ce communiqué de presse qui appelle ses adhérents à accorder une annulation de trois mois de loyers n’a aucune valeur normative et ne démontre pas que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE a effectivement bénéficié d’une telle annulation de loyers. S’agissant de l’attestation de la comptable, il y a lieu de relever qu’elle n’est pas suffisante non plus à rapporter la preuve d’une annulation de loyers, ce alors que la SCI ESQ verse aux débats les appels desdits loyers.

Par ailleurs, le fait, comme le soutient la locataire, qu’aucune quittance de loyer ne lui ait été remise est cohérent avec le fait que ces loyers n’aient pas été acquittés.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

Sur l’échéance de mai 2021

Sur le décompte locataire du 22 janvier 2025 produit aux débats par la SCI ESQ, figure une mention “reprise échéance 05/2021” avec une date d’exigibilité

du 9 septembre 2021 pour un montant de 1.520,81 euros.

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE soutient avoir réglé cette somme.

Il résulte de la lettre de relance adressée par ALTEREA à la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE en date du 7 septembre 2021 qu’est mentionné un solde au 31/05/2021 de 0 euro.

En conséquence, il n’y a pas lieu de mettre la somme de 1.520,81 euros au titre de l’échéance de mai 2021 à la charge de la locataire.

Sur la taxe foncière 2021

Si la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE affirme avoir procédé à un trop payé concernant la taxe foncière 2021, les décomptes locataire versés aux débats permettent de constater que le 4ème chèque, en date du 2 avril 2022, a bien été imputé sur l’échéance de novembre 2021, le sous-total du mois de novembre 2021 laissant apparaître un solde créditeur au profit de la locataire.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

Sur le virement du 2 février 2024

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait valoir qu’elle a effectué un virement de 2.827,21 euros en date du 2 février 2024, lequel n’aurait pas été pris en compte par le bailleur.

Elle verse aux débats une attestation de sa comptable, datée du 27 mars 2024, selon laquelle elle aurait “payé, depuis la fin du bail dérogatoire (juillet 2022) et à ce jour les sommes suivantes au titre des loyers et des charges :

° de juillet 2022 à août 2023 = 46.859,15 euros TTC

° de septembre 2023 à ce jour 27 mars 2024 = 14.136,05 euros”.

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE précise que ces 14.136,05 euros correspondent aux 4 virements effectués de 2.827,21 euros lesquels apparaissent bien sur les décomptes locataire produits par la SCI ESQ, outre le virement litigieux de 2.827,21 euros en date du 2 février 2024, débité ce même jour, lequel n’apparaît pas sur le décompte.

Elle produit également aux débats l’ordre de virement correspondant.

La SCI ESQ fait pour sa part valoir que ledit virement apparaît dans le décompte à la date du 29 mars 2024, sans s’expliquer sur ce très long délai.

L’ordre de virement, l’attestation de la comptable de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE, et l’incohérence de la date à laquelle le virement aurait finalement été imputé sur le décompte locataire – soit près de deux mois après l’ordre de virement -, conduisent à retenir que le virement du 2 février 2024 n’a effectivement pas été pris en compte par la SCI ESQ, le virement apparaissant le 29 mars 2024 étant un virement ultérieur.

Sur le débit au titre du “non respect des horaires”

Le décompte locataire au 22 janvier 2025 fait apparaître un montant de

10.800 euros mis au débit de la locataire au mois d’août 2022, avec une date d’exigibilité fixée au 15 novembre 2022, pour le motif “J8 Pénal défaut Ouv. (Rétro pro) – Ech 0822 2208 au 3108 Non respect horaires”.

La SCI ESQ ne s’explique pas sur ce débit, lequel n’est justifié par aucun élément.

Il sera donc jugé que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE n’est pas tenue de s’acquitter de cette somme.

Sur les “rappels dépôt de garantie”

Le décompte locataire au 22 janvier 2025 fait apparaître un montant de

1.957,65 euros mis au débit de la locataire au mois de juin 2024 pour le motif “Rappel dépôt de garantie”, un montant de 935,39 euros mis au crédit de la locataire au mois d’août 2024 pour le motif “Régul dépôt de garantie”, et un montant de 85,77 euros mis au débit de la locataire au mois de septembre 2024 pour le motif “Rappel dépôt de garantie”.

La SCI ESQ n’explique pas à quoi correspondent ces montants.

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE justifie pour sa part avoir versé le montant du dépôt de garantie par chèque du 11 septembre 2019.

Il sera donc retenu que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE n’a pas à s’acquitter des sommes réclamées au titre du rappel dépôt de garantie, soit la somme de 1.107,37 euros (1.957,65+85,77-935,39).

Sur les erreurs d’imputation alléguées par la locataire

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait état de plusieurs erreurs d’imputation. Elle évoque notamment l’échéance de juin 2022 qui apparaît sur le décompte du 22 janvier 2025 comme ayant été réglée par un chèque n°532 alors qu’elle aurait en réalité été réglée par un chèque n°552.

Le décompte locataire au 8 juillet 2022 versé par la SCI ESQ fait effectivement apparaître que l’échéance de juin 2022 a été réglée par un chèque n°552.

S’il est regrettable que le décompte au 22 janvier 2025 ne fasse pas apparaître l’intégralité des échéances et des paiements, ce qui aurait permis d’avoir une vision exhaustive de la situation comptable, il sera toutefois relevé que le fait que des chèques apparaissent sur ce décompte imputés à d’autres échéances que celles auxquelles ils étaient destinés est sans conséquence sur les sommes restant dues, la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE indiquant que le chèque n°532 était en réalité destiné au réglement de l’échéance de mai 2022, laquelle n’apparaît pas sur le décompte locataire au 22 janvier 2025, ce qui démontre que les deux chèques ont bien été imputés sur le compte.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

Sur les incohérences relevées par la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE fait valoir qu’il existe des incohérences dans les montants demandés par la SCI ESQ, lesquels changent sans explication.

La SCI ESQ reconnaît avoir par erreur facturé des provisions pour charges en août, septembre et octobre 2022, ce qui explique que des avoirs aient été émis pour régulariser la situation.

Pour le surplus, il apparaît que si les échéances mensuelles sont passées de 3.054,70 euros en juillet 2022 à 3.156,23 euros à compter d’août 2022 puis à 3.367,42 euros à compter d’août 2023, il ne s’agit pas d’incohérences mais de l’application de l’indexation du loyer.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

Par conséquent, la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE sera condamnée à verser à la SCI ESQ la somme de 64.548,55 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges restant dues arrêtés au 22 janvier 2025 (80.803,94 – 1.520,81 – 2.827,21 – 10.800 – 1.107,37).

Sur les autres demandes

La société [F] L’OR ESPACE BEAUTE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation et de la signification du présent jugement.

Il y a lieu de condamner la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à payer à la SCI ESQ une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate que le bail de courte durée conclu entre la SCI ESQ et la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE le 31 juillet 2019 est arrivé à échéance

au 30 juin 2022 ;

Déboute la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE de ses demandes tendant à voir constater qu’un accord de volonté est intervenu entre les parties pour la conclusion d’un bail commercial et ordonner à la SCI ESQ d’établir un bail commercial à son bénéfice ;

Déclare la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE occupante sans droit ni titre du local portant le n° 302/303A situé au sein du centre commercial [3], [Adresse 2] à [Localité 4] depuis le 1er juillet 2022 ;

Ordonne la libération des lieux ;

Dit que la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE devra quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;

Ordonne, à défaut pour la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE d’avoir quitté les lieux passé le délai de six mois ci-dessus fixé, l’expulsion de la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE du local portant le n° 302/303A situé au sein du centre commercial [3], [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ;

Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation au double du dernier loyer tel que résultant du bail de courte durée du 31 juillet 2019, augmenté des charges et accessoires ;

Condamne la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à verser à la SCI ESQ l’indemnité d’occupation mensuelle suivant le montant ci-dessus fixé à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après la présente décision, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, s’il évalue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision ;

Condamne la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à payer à la SCI ESQ

la somme de 5 euros par jour de retard à libérer les lieux à compter du

1er juillet 2022 au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire ;

Condamne la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à payer à la SCI ESQ la somme de 64.548,55 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges restant dues arrêtés au 22 janvier 2025 ;

Déboute la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE et la SCI ESQ du surplus de leurs prétentions ;

Condamne la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE à verser à la SCI ESQ la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [F] L’OR ESPACE BEAUTE aux dépens, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation et de la signification du présent jugement ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT