TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/01304 – N° Portalis DBWV-W-B7H-EUZ2

Nac :5AZ

Minute:

Jugement du :

05 septembre 2025

Madame [T] [U]

c/

Madame [H] [X] épouse [J] décédée le 28 juin 2024 à [Localité 15]

Madame [R] [J] épouse [Z] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X]

Monsieur [W] [J] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X]

Madame [K] [J] épouse [S] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X]

Madame [V] [J] épouse [I] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X] et sous tutelle de Monsieur [I] [A]

Madame [K] [J] [Y] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X]

Monsieur tuteur de Madame [I] [V]

DEMANDERESSE

Madame [T] [U]

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par M^e Marie MALEC, avocat au barreau de DIEPPE

DEFENDEURS

Madame [H] [X] épouse [J] décédée le 28 juin 2024 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 15]

non comparante, ni représentée

Madame [R] [J] épouse [Z] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [W] [J] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [J] épouse [S] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 13]

non comparante, ni représentée

Madame [V] [J] épouse [I] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X] et sous tutelle de Monsieur [I] [A]

EPHAD [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparante en personne assistée de M. [A] [I]

Madame [K] [J] [Y] en qualité d’héritier de Madame [J] [H] née [X]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur tuteur de Madame [I] [V]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 31 décembre 2022, Mme [H] [J] a donné à bail à Mme [T] [U] un pavillon à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 900 €.

Le bail prévoyait une prise du logement à la date du 1er mars 2023.

Mme [T] [U] a remis un chèque de caution d’une valeur de 1000€, au bailleur.

Le 14 janvier 2023, un second contrat de location a été signé entre Mme [H] [J] et Mme [T] [U], des erreurs concernant les conditions financières étant apparues sur le premier contrat.

Mme [T] [U] a commencé à entreprendre les démarches nécessaires à son déménagement,

prévenir son employeur actuel, donner le préavis du logement qu’elle occupait et inscrire ses enfants dans les établissements scolaires situés à proximité de son nouveau domicile.

Mme [T] [U] est contactée téléphoniquement par M. [G] [J], le fils de Mme [H] [J], qui lui indique que la location du logement n’est plus possible, sans fournir d’autre explication, si ce n’est que sa maman n’a plus envie de louer son bien.

Le 25 janvier 2023, Mme [T] [U] adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [H] [J].

Mme [H] [J] ne prend pas connaissance de ce pli.

Le 6 février 2023, Mme [H] [J] restitue le chèque de caution d’un montant de 1000€ à Mme [T] [U] .

Par requête du 14 juin 2023,Mme [T] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes, afin d’obtenir la réparation des conséquences de l’inexécution du contrat de location:

*condamner Mme [H] [J] au paiement d’un,e somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts;

*solliciter le remboursement des frais engagés pour réaliser le déménagement à hauteur d’un montant de 56.40€;

*solliciter l’indemnisation des trajets effectués entre [Localité 14] et [Localité 15], pour un montant de 821.74€;

*condamner Mme [H] [J] au paiement d’une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner Madame [H] [J] aux dépens.

Mme [H] [J] est décédée le 28 juin 2024 à [Localité 15].

Par acte du 28 janvier 2025, Mme [T] [U] a ensuite fait assigner les héritiers de Mme [H] [J]:

Mme [R] [J] épouse [Z] , M.[A] [I] en tant que tuteur de Mme [V] [I], Mme [K] [J] épouse [S], M. [G] [J] et Mme [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir le paiement des sommes qu’elle estime lui être dues.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2025, à laquelle Mme [T] [U] , représentée par son conseil, s’en réfère à ses dernières écritures et demandent au tribunal de :

*condamner les héritiers Mme [H] [J] au paiement d’une somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts;

*solliciter le remboursement des frais engagés pour réaliser le déménagement à hauteur d’un montant de 56.40€;

*solliciter l’indemnisation des trajets effectués entre [Localité 14] et [Localité 15], pour un montant de 821.74€;

*condamner les héritiers Mme [H] [J] au paiement d’une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner les héritiers Madame [H] [J] aux dépens.

Mme [R] [J] épouse [Z] et M.[A] [I], en tant que tuteur de Mme [V] [I] – comparants en personne – demandent au tribunal de :

débouter Mme [T] [U] de l’intégralité de ses demandes ;

Au soutien de leurs demandes, ils soulèvent que Mme [H] [J] ne savait ni lire ni écrire le français et qu’elle était agée de 87 ans, pour eux , il s’agirait d’un abus de faiblesse. Ils soutiennent que le logement objet du bail, faisait partie de l’indivision et que Mme [H] [J] n’avait pas le droit de le donner en location. Ils invoquent la nullité des deux contrats de location. Ils présentent un courrier qui aurait été adressé au Procureur de la République de Troyes le 10 avril 2021, afin de l’alerter sur l’état de santé de Mme [H] [J].

Bien que régulièrement convoquée par acte d’huisssier remis à personne le 30 avril 2025, Mme [K] [J] épouse [S] n’est ni présente ni représentée,

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huisssier remis à domicile le 10 mars 2025, M. [G] AUSILIOn’est ni présent ni représenté,

Bien que régulièrement convoquée par acte d’huisssier remis à personne le 28 janvier 2025, Mme [Y] [J] n’est ni présente ni représentée,

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR L’EXCEPTION D’INEXECUTION :

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

En l’espèce, Mme [T] [U] produit deux baux de location démontrant bien qu’un contrat a été signé entre les deux parties .

Suite à la signature de ce bail, la première obligation du bailleur est l’obligation de délivrance.

L’obligation de délivrance due par le bailleur s’apparente à celle que doit le vendeur à l’acquéreur dans le cadre d’un contrat de vente, mais va tout de même au-delà.

l’obligation de mise à disposition du bien entre les mains du locataire et qui constitue l’acte de délivrance. Le bailleur doit effectivement mettre la chose louée à la disposition du preneur (article 1719, 1° du Code civil).

En l’espèce, aucune mise à disposition n’a été entreprise.

Il ressort des pièces du dossier que Mme [H] [J] a décidé unilatéralement de ne pas exécuter le contrat de bail signé, sans cause réelle et légitime, puisqu’il s’avère que la locataire a simplement été prévenue de la fin du contrat de bail par un simple appel téléphonique du fils de Mme [H] [J] . Aucun document écrit n’a été transmis à la mocataire.

Le contrat de bail ayant été signé pour une durée de 6 ans, il aurait dû être exécuté jusqu’à son terme.

La mise en demeure adressée par Mme [T] [U] à Mme [H] [J] n’a produit aucun effet.

Les héritiers de Mme [H] [J], soulèvent de leur côté, l’age du bailleur pour invoquer un défaut de consentement dans la conclusion du contrat.

.

L’article 1129 du code civil dispose:

Conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ». Ce rappel est opportunément placé dans un paragraphe relatif à « l’existence du consentement », car l’insanité d’esprit n’est pas un vice du consentement, mais, plus radicalement, une abolition totale de consentement.

Les héritiers de Mme [H] [J] versent aux débats un courrier qui aurait été adressé à M. Le Procureur de la République de Troyes, le 14 avril 2021, signalant une situation préoccupante concernant leurs parents.

Mais suite à ce signalement, aucune mesure de protection n’a été ordonnée à l’égard de Mme [H] [J] .

Il apparaît que le fait d’avoir 87 ans ne présume pas forcément l’la perte de ses facultés mentales².

Les héritiers de Mme [H] [J] ne rapportant pas la preuve d’un trouble mental dont aurait été atteinte leur mère, il est manifeste que cette dernière a manqué à son obligation contractuelle et a, de manière abusive, provoqué la rupture du contrat conclu avec Mme [T] [U].

Les héritiers de Mme [H] [J] ne rapportent pas davantage la preuve, que le bien objet du contrat faisait partie de l’indivision crée suite au décès du mari de Mme [H] [J] , de sorte qu’elle n’aurait pas été légitime à conclure, seule un contrat de bail sur ce logement.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les préjudices évoqués par Mme [T] [U] sont prouvés et que, dès lors, la preuve de l’inexécution de l’obligation de délivrance du logement est rapportée.

De sorte que Mme [T] [U] est bien fondée à demander la réparation des préjudices subis.

II SUR LA DEMANDE DEDOMMAGES ET INTERETS

Sur la demande de réparation du préjudice moral :

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [T] [U] présente des documents attestant du préjudice subi suite à l’inexécution du bail de location signé avec Mme [H] [J]:

* les différentes démarches administratives entreprises pour son changement de lieu de vie,

* la fin de son contrat avec son précédent employeur,

démontrent le préjudice tiré de l’inexécution du contrat de bail de sorte que sa demande de dommages et intérêts sera acceptée.

Les héritiers de Mme [H] [J] seront condamnés solidairement à verser à Mme [T] [U] la somme de 500€.

Sur le préjudice financier

En l’espèce, Mme [H] [J] a manqué à son obligation de délivrance des lieux loués tel qu’exposé précédemment.

Les pièces versées au débat par Mme [T] [U] attestent des frais engagés pour réaliser le déménagement à hauteur de 56.40€,

Mme [T] [U] a effectué à deux reprises le trajet [Localité 14] jusqu’à [Localité 15] , afin de procéder à la visite du pavillon et la signature du contrat de bail, elle sollicite une indemnisation des trajets pour un montant de:

339 kmx 4 trajets x 0.606= 821.74€

Il convient donc de faire droit à la demande de Mme [T] [U] et de condamner les héritiers de Mme [H] [J] à réparer le préjudice subi par Mme [T] [U] devant financer des frais pour un changement de vie qui n’a pas eu lieu.

Les héritiers de Mme [H] [J] seront donc condamnés solidairement à payer la somme 878.14 euros à Mme [T] [U].

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les héritiers de Mme [H] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [T] [U], les héritiers de Mme [H] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [T] [U] ;

CONDAMNE solidairement les héritiers de Mme [H] [J] à payer à Mme [T] [U] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement les héritiers de Mme [H] [J] à payer à Mme [T] [U] la somme de 878.14 euros (huit cent soixante-dix-huit et quatorze euros) au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE les héritiers de Mme [H] [J] de leur demande ;

CONDAMNE in solidum les héritiers de Mme [H] [J] à verser à Mme [T] [U] une somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les héritiers de Mme [H] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,