TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00133 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5FY

ORDONNANCE DE REFERE N°26/25

DU : 16 Janvier 2026

[Z] [K]

C/

[I] [S]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16/01/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [K], Elisant domicile en l’étude de M^e MONOSSOHN – 48 avenue de Gaulle – 57100 THIONVILLE

Rep/assistant : M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [S], demeurant 13 rue du Manège – 57100 THIONVILLE, non comparant

Date des débats : 18 Novembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [K] a donné à bail à Monsieur [I] [S] un appartement à usage d’habitation situé au 13 rue du manège – Bâtiment A Logement A206 – 57100 THIONVILLE par contrat du 23 avril 2019, pour un loyer mensuel de 453 € et 57 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024.

La situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 26 mai 2025, Monsieur [Z] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater que par le jeu de la clause résolutoire le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 12 février 2025 et que le défendeur est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre du logement susvisé,

— ordonner l’expulsion de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés,

— autoriser le propriétaire à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

— condamner le défendeur à lui payer par provision:

—  1 599,36€ au titre des loyers et charges dus au 12 février 2025,

— une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, soit 602,30€ par mois, à compter du 15 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— rappeler que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision,

— condamner le défendeur à la somme de 1 440€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens (en ce compris notamment les frais du commandement de payer et de dénonciation à la CCAPEX pour un montant de 124,42 euros).

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 27 mai 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 14 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Monsieur [Z] [K] – représenté par son conseil – maintient ses demandes telles que formulées dans l’assignation et dépose un décompte actualisé au 14 novembre 2025 à la somme de 4503,34€.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié en étude le 26 mai 2025, Monsieur [I] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

En cours de délibéré, il a été sollicité auprès de Monsieur [Z] [K] communication de l’accusé de réception électronique de notification de l’assignation à la Préfecture de MOSELLE, document reçu au greffe le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 26 mai 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 27 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d’allocations familiales.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que ""le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 23 avril 2019 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RÉSOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 330,20 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2025.

Monsieur [I] [S] qui ne comparait pas à l’audience ne produit aucun élément sur sa situation actuelle. En outre, le diagnostic social et financier communiqué à la Juridiction le 14 novembre 2025 fait état d’une absence de reprise des paiements du loyer courant. Il n’y a pas lieu dans ces circonstances d’accorder d’office des délais de paiement.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [I] [S] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Toutefois, le bailleur sera autorisé à faire procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Z] [K] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [I] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 353,94€ à la date du 14 novembre 2025.

Monsieur [I] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 353,94€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [S] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [I] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 602,30€.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation en référé.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [K], Monsieur [I] [S] sera condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2019 entre M. [Z] [K] et M. [I] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 13 rue du manège – Bâtiment A Logement A206 – 57100 THIONVILLE sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Z] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

AUTORISONS M. [Z] [K], le cas échéant, à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien;

CONDAMNONS M. [I] [S] à verser à M. [Z] [K] à titre provisionnel la somme de 4 353,94€ (décompte arrêté au 14 novembre 2025, incluant une dernière facture de novembre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts à compter de la présente ordonnance ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 12 février 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme de 602,30€ ;

CONDAMNONS M. [I] [S] à payer à M. [Z] [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [I] [S] à verser à M. [Z] [K] une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,