TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 JUILLET 2025

Ordonnance du :

08 JUILLET 2025

N° RG 25/00072 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FERT

30B 0A

Société civile immobilière LYCO

c/

Monsieur [W] [H]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société civile immobilière LYCO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représenté par Maître Cédric ESTEVEZ, avocat au barreau de l’AUBE, absent

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 Février 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 10 Juin 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 janvier 2023, la société civile immobilière LYCO a consenti à Monsieur [W] [H] un contrat de bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 3] et [Adresse 2], lot n°7G à [Localité 5] pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros hors taxes, révisable annuellement à la date d’anniversaire du contrat.

Au mois de janvier 2024, le loyer a été réévalué au montant de 746,19 euros hors taxes, soit 895,43 euros TTC.

Par exploit de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la société civile immobilière LYCO a fait délivrer à Monsieur [W] [H] un commandement de payer la somme de 2 282,52 euros en loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024, incluant le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant l’absence d’effet du commandement, la société civile immobilière LYCO, par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2025, a fait assigner Monsieur [W] [H] devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail, au 24 novembre 2024 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [H] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;ordonner la séquestration des biens et effets mobiliers quelconques pouvant se trouver dans les lieux appartenant à Monsieur [W] [H] dans tel garde-meuble au choix de la requérante, aux frais et risques et périls des requis ;condamner Monsieur [W] [H] au paiement, à titre de provision, des sommes suivantes :une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer de 895,43 euros majoré de 50% conformément à la clause résolutoire, jusqu’à complète restitution des lieux ;3 177,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;4 029,43 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 24 novembre 2024 au 24 janvier 2025 et 162,37 euros au titre de la facture de consommation due en 2024 ;condamner Monsieur [W] [H] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024.

À l’audience du 10 juin 2025, la société civile immobilière LYCO, représentée par avocat, maintient ses demandes.

Monsieur [W] [H], quoique régulièrement convoqué, n’a pas comparu et n’était pas représenté ; l’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 20 janvier 2023, qui contient une clause résolutoire en sa page 16 ;du commandement de payer la somme de 2 282,52 euros, arrêtée au mois d’octobre 2024, délivré le 24 octobre 2024 ;

Monsieur [W] [H], à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, n’a pas comparu et ainsi, ne démontre ni ne soutient avoir soldé sa dette locative.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 novembre 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [W] [H] et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier.

L’octroi du concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Cette libération des lieux sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance tel que stipulé en page 16 du contrat liant les parties.

Enfin, les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel des sommes dues

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La demande en paiement provisionnel est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 20 janvier 2023, qui contient une clause résolutoire en sa page 16 ;du commandement de payer la somme de 2 282,52 euros, arrêtée au mois d’octobre 2024, délivré le 24 octobre 2024 ;une facture sur consommation d’eau du 13 décembre 2024 d’un montant de 162,37 euros ;

Au vu des pièces produites par le demandeur, le montant des loyers impayés jusqu’au 25 novembre 2024 peut être fixé à la somme de 2 282,52 + 895,43 euros = 895,43 = 3 177,95 euros.

L’obligation en cause n’apparaissant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire droit à la demande de la société civile immobilière LYCO en paiement des sommes dues au 25 novembre 2024, à titre de provision, soit 3 177,95 euros.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges. Aussi, Monsieur [W] [H] sera tenu à une indemnité d’occupation à compter du 25 novembre 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer majoré de 50% tel que stipulé en page 16 du contrat liant les parties et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Au regard de ce qui précède, les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation des mois de novembre 2024 à janvier 2025 peuvent être fixées à (895,43*1,5) x 3 = 4 029,43 euros.

L’obligation en cause n’apparaissant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire droit à la demande de la société civile immobilière LYCO en paiement des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation des mois de novembre 2024 à janvier 2025, à titre de provision, soit 4 029,43 euros.

Enfin, les charges locatives à la charge du preneur comprennent les dépenses courantes de gaz, eau et électricité.

Monsieur [T] [H] sera donc condamné à payer, par provision, la somme de 162,37 euros au titre de la consommation d’eau arrêtée au 13 décembre 2024.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [H], qui succombe, sera condamné à verser à la société civile immobilière LYCO la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 20 janvier 2023 entre la société civile immobilière LYCO, bailleur, et Monsieur [W] [H], preneur, à compter du 25 novembre 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [W] [H] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, sis [Adresse 3] et [Adresse 2], lot n°7G à [Localité 5], au besoin avec le concours d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à payer à la société civile immobilière LYCO, à titre de provision :

la somme de 3 177,95 euros (TROIS MILLE CENT SOIXANTE DIX-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-QUINZE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% à compter du 25 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;la somme de 4 029,43 euros (QUATRE MILLE VINGT-NEUF EUROS ET QUARANTE-TROIS CENTIMES) au titre de l’indemnité d’occupation des mois de novembre à janvier 2025 ;la somme de 162,37 euros au titre de la consommation d’eau arrêtée au 13 décembre 2024 ;

DISONS que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à verser à la société civile immobilière LYCO la somme de 750 euros (SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT