TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître [G] [H]

— Maître Philippe BENSUSSAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/05403

N° Portalis 352J-W-B7H-CZASN

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0074

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/05403 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZASN

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[J] [I] est propriétaire des lots de copropriété n°02, 29, 31, 32, 33 et 45 d’un immeuble situé au [Adresse 7].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure [J] [I] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 24.042,78 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 07 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner [J] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 07 septembre 2023.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de:

— condamner [J] [I] au paiement de la somme de 25.997,01 euros au titre des charges dues au 11 mars 2024 (appel du 1er trimestre 2024 inclus – après la répartition des charges de l’exercice 2023), avec intérêts de droit à compter du 23 janvier 2023, date de la délivrance de la mise en demeure avocat ;

— condamner [J] [I] au paiement de la somme de 13,20 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— débouter [J] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner [J] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [J] [I] au paiement des entiers dépens ;

— condamner [J] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, [J] [I] demande au tribunal, au visa de l’article 1343-5 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— fixer le montant des charges de copropriété dû par [J] [I] à la somme de 16.123,45 euros après régularisation de l’exercice 2022, arrêtée au 1er trimestre 2023 ;

— accorder des délais de paiement à [J] [I] et fixer un échéancier sur les arriérés dus s’élevant à la somme de 16.123,54 euros à hauteur de régler 145,33 euros par mois pendant 23 mois et le solde à la 24ème et dernière échéance, et cela à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir aux fins d’apurer sa dette, et ce, en sus des charges courantes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement des entiers dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024 et l’audience a été renvoyée au 07 mai 2025 pour communication par le demandeur des pièces 22 et 23 qu’il avait omis de communiquer à la partie adverse. A l’audience du 07 mai 2025, il a été indiqué que les pièces avaient été communiquées avant même la première audience de plaidoirie et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.»

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [J] [I] est propriétaire des lots n°02, 29, 31, 32, 33 et 45 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2021, 12 mai 2022, 06 juillet 2022, 05 juillet 2023 et 06 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux dont notamment les travaux de ravalement de la façade de l’immeuble ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 28 septembre 2021, 12 mai 2022 et 06 juillet 2022 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— le contrat de syndic.

[J] [I] ne conteste pas « rester devoir la somme de 23.509,40 euros, soit 16.123,54 euros après régularisation de l’exercice 2022, arrêtée au 1er trimestre 2023 » mais s’oppose « au règlement des frais de relance et des appels exceptionnels de pas moins de 29.086,64 euros entre le 20 décembre 2021 et le 22 septembre 2022, soit en moins de 9 mois » , concernant les travaux de ravalement de la façade, exposant continuer à payer les charges courantes.

Il ressort du décompte contenu dans les conclusions du syndicat des copropriétaires que le compte individuel de copropriétaire de [J] [I] est débiteur de 25.997,01 euros au titre des charges courantes impayées au 24 janvier 2024 inclus comprenant la répartition des charges de 2023.

[J] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception de la mise en demeure adressée le 25 janvier 2023 par l’avocat du syndicat des copropriétaires, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 13,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés par le syndic pour une mise en demeure constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires dont le coût est prévu dans le contrat de syndic.

Cependant les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndic relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 13,20 euros.

Sur la demande de délais de paiement

[J] [I] soutient qu’en l’absence des revenus locatifs résultant de la société JO MOTO, à laquelle il avait donné à bail commercial le local composant les lots de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], il n’a pu régler les charges exceptionnelles. Il ajoute qu’il a pu reprendre possession des locaux le 8 juin 2023 mais n’a pu recouvrer le montant des loyers impayés depuis 2022, la société JO MOTO ayant été placée en liquidation judiciaire.

Il fait valoir qu’il est âgé de 88 ans et perçoit une retraite de 2.250 euros pas mois, sans en justifier. Il indique qu’il a mis en vente un garage afin de pouvoir régler sa dette.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’échéancier proposé par [J] [I] ne permettrait d’apurer qu’une somme de 3.342,59 euros sur 23 mois et qu’il s’est déjà octroyé des délais, qu’il a pu reprendre possession Ses locaux et ne justifie pas des loyers perçus par le nouveau locataire, enfin que la vente imminente du garage pour un montant de 30.000 euros permettra d’apurer la dette.

Sur ce ;

Selon l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, l’octroi de délais de paiement à [J] [I] aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celle-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance il y a plus de 2 ans.

Le défendeur sera ainsi débouté de sa demande en délais de paiement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [J] [I] de ses obligations qui a causé des problèmes de trésorerie au syndicat des copropriétaires.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que [J] [I] a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges en ce qui concerne les frais de travaux de ravalement votés en 2021.

Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [J] [I] a agi de mauvaise foi en ce que le défaut de paiement précédemment constaté a résulté de difficultés financières dues au non versement des loyers par son locataire.

Faute de démontrer que [J] [I] a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[J] [I], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 10] les sommes de :

—  25.997,01 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 11 mars 2024 (appel du 1er trimestre 2024 inclus – après répartition des charges de l’exercice 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] du surplus de sa demande en paiement des frais irrépétibles de recouvrement d’un montant de 13,20 euros;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formée par [J] [I] visant à obtenir des délais de paiement ;

CONDAMNE [J] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 11] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente