TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01388 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4SV

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Y] pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE HAUTS DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [Y] [A] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 10 Février 2026 prorogé au 03 Mars 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La [Adresse 3], située au [Adresse 4] à [Localité 2] (Nord), est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic, la S.A.S. Immo de France Nord-Pas-de-[Localité 3].

M. [A] [S] est propriétaire au sein cette résidence des lots n°14, n°66 et n°114.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à M. [A] [S] le 13 mai 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par acte délivré à sa demande le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son représentant, la S.A.S. Immo de France Nord-Pas-de-[Localité 3], a fait assigner M. [A] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir, notamment, sa condamnation à lui verser un arriéré au titre des charges de copropriété.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1388.

Le défendeur a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026 après deux renvois ordonnés sur la demande des parties.

Représenté, le syndicat de copropriétaires soutient les demandes détaillées dans ses dernières écritures déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, notamment de :

— rejeter les demandes présentées par le défendeur,

— le condamner à lui payer

* 4 577,94 euros au titre des charges échues et impayées des lots n°66, n°119 et n°14 dont le montant est arrêté au 25 novembre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— le condamner aux dépens.

Représenté, conformément à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2026 et déposées à l’audience, M. [A] [S] demande notamment de :

— lui accorder un délai de grâce de deux années pour apurer sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires par mensualités de 191,00 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 10 février 2026, délibéré finalement prorogé au 3 mars 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 10-1 de cette loi précise :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement :

« 1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas du I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au II de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ;

8° Des contributions prévues aux 1° et 2° de l’article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée ».

Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le 12 mai 2025, une mise en demeure a été adressée au défendeur au titre de l’arriéré de charges et provisions de payer 5 069,81 euros par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 13 mai 2025 et retournée avec la mention « pli avisé non réclamé ». Ladite mise en demeure comportait en annexe un relevé détaillé.

Lors des réunions de son assemblée générale des exercices concernés dont les procès-verbaux sont versés par le syndicat des copropriétaires, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés.

La défaillance du défendeur est établie. Le syndicat de copropriétaires demandeur réclame 4 577,94 euros au titre des charges échues et impayées des lots n°66, n°119 et n°14 dont le montant est arrêté au 25 novembre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation à concurrence du montant qui y était alors visé et à compter du présent jugement pour le surplus.

Le défendeur n’élève aucune contestation sur le montant réclamé faisant valoir une situation financière précaire.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de condamnation présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de cet arriéré.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite (…) ».

En l’espèce, il ressort des éléments soumis que le non règlement régulier des charges de copropriété par le défendeur perdure depuis fin 2021.

Il fournit des éléments objectifs démontrant la réalité de ressources modestes. Retraité, il ne dispose pas de la faculté d’améliorer sa situation financière.

Au vu de ces éléments, il convient d’allouer au défendeur un délai de grâce de 24 mois dont il y a lieu de préciser qu’il sera révoqué de plein droit en cas de manquement au règlement de l’une des mensualités au terme fixé, tel que précise au dispositif du présent jugement.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de limiter à 450 euros la somme que le défendeur devra verser au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Vu l’assignation délivrée le 12 septembre 2025 ;

Condamne M. [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Immo de France Nord-Pas-de-[Localité 3] 4 577,94 euros (quatre mille cinq cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 novembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation à concurrence de 4 577,94 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Accorde à M. [A] [S] un délai de paiement pendant 24 mois à condition pour le défendeur de remplir les conditions suivantes :

— verser chaque mois pendant 23 mois la somme de 210 euros (deux cent dix euros) afin d’apurer l’arriéré de charges de copropriété auquel il est condamné par le présent jugement, le montant de la 24ème mensualité ayant pour montant le solde restant dû au terme de ce délai de grâce, chaque mensualité étant payable d’avance au plus tard le 10 du mois, la première mensualité étant due pour le deuxième mois suivant la signification du présent jugement ;

— de régler de façon complète les appels de charges de copropriété ;

Dit qu’à défaut du règlement complet d’une seule de ces mensualités ou d’un seul appel de charges de copropriété courant :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible de plein droit,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

Condamne M. [A] [S] à verser à syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Immo de France Nord-Pas-de-[Localité 3], 450 euros (quatre cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [A] [S] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;