LE 20 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 24/790 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HX4X

N° de minute : 25/157

O R D O N N A N C E

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Le VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DELTA B 68 immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°534 560 149, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, substitué par Maître Céline BARBEREAU, Avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. PRIME INVEST, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 849 166 467, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée,

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 12 Décembre 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 13 Février 2025 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 mai 2022, la SCI Delta B 68 a consenti un bail commercial à la société Prime Invest portant sur des locaux situés au [Adresse 5] à Angers (49100), d’une durée de neuf ans et à effet 12 décembre 2021.

La société Prime Invest ayant laissé des loyers impayés, la SCI Delta B 68 lui a, par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour les sommes de 6.087,05 euros au principal, 608,70 euros au titre de la clause pénale, 356,03 euros au titre des intérêts de retard, 40 euros au titre des frais de recouvrement et 166,80 euros au titre du coût de l’acte, soit un montant total de 7.258,58 euros.

C.EXE : Maître Thierry BOISNARD

C.C :

Copie Défaillant (1) par LS

Copie Dossier

le

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Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, la SCI Delta B 68, par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, a fait assigner la société Prime Invest devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

— ordonner l’expulsion de la société Prime Invest, ainsi que celle de tous occupants de son chef;

— condamner la société Prime Invest à lui payer la somme de 8.317,79 euros représentant l’arriéré locatif au 31 décembre 2024 ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 1er janvier 2025 au montant du loyer courant, soit la somme de 2.230,78 euros éventuellement réactualisée en fonction de la révision annuelle du loyer ;

— condamner la société Prime Invest au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle ;

— condamner la société Prime Invest à lui payer la somme de 1.054,85 euros au titre de la clause pénale de 10% ;

— condamner la société Prime Invest aux intérêts au taux légal ;

— condamner la société Prime Invest à lui payer une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la société Prime Invest aux entiers dépens, en ceux compris les frais de commandement.

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A l’audience du 13 février 2025, la SCI Delta B 68 a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que la société Prime Invest, partie défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière.

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, la clause résolutoire prévue à l’article 16 du bail commercial liant les parties stipule que : A Il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, et un mois après commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans que celui-ci ait à remplir une quelconque formalité. […] .

Par un commandement de payer du 13 septembre 2024, la SCI Delta B 68 a réclamé à la société Prime Invest le paiement de la somme de 7.258,58 euros au titre des loyers impayés et charges afférentes, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit.

De surcroît, il ressort des extraits de compte versés aux débats que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire.

La société Prime Invest n’a pas comparu et n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 13 octobre 2024, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II.Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 13 octobre 2024, la société Prime Invest est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux loués.

III.Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.

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En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel, charges incluses, est porté à la somme de 2.230,78 euros par mois.

Par conséquent, il convient de condamner la société Prime Invest à payer à la SCI Delta B 68 la somme de 2.230,78 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 13 octobre 2024, date à partir de laquelle la société défenderesse est occupante sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

IV.Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

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En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que la société Prime Invest est créancière de la somme de 8.317,79 euros au titre des loyers impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire et au titre de l’indemnité d’occupation due au 31 décembre 2024. La société Prime Invest sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

Par ailleurs, par application de la clause pénale insérée à l’article 10 du bail liant les parties, la société Prime Invest sera condamnée à payer la SCI Delta B 68 la somme de 1.054,85 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale de 10%.

Ces condamnations seront assorties au taux d’intérêts au taux légal.

IV.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Prime Invest, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer du 13 septembre 2024 ;

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Au cas présent, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Delta B 68 les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la société Prime Invest sera condamnée à lui payer à une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;

Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 13 octobre 2024, du bail consenti le 25 mai 2022 par la SCI Delta B 68 à la société Prime Invest ;

Constatons que la société Prime Invest est sans droit ni titre depuis le 13 octobre 2024 ;

Ordonnons, en conséquence, l’expulsion de la société Prime Invest ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ;

Condamnons la société Prime Invest à payer à la SCI Delta B 68 une indemnité d’occupation s’élevant à la somme mensuelle de 2.230,78 euros, à compter du 13 octobre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la société Prime Invest à payer à la SCI Delta B 68 la somme de 8.317,79 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers dû à l’acquisition de la clause résolutoire et de l’indemnité d’occupation due 31 décembre 2024 ;

Condamnons la société Prime Invest à payer à la SCI Delta B 68 la somme de 1.054,85 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale de 10% ;

Disons que ces condamnations seront assorties au taux d’intérêts au taux légal ;

Condamnons la société Prime Invest aux dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer du 13 septembre 2024 ;

Condamnons la société Prime Invest à payer à la SCI Delta B 68 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,