TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2026

Jugement du :

19 FEVRIER 2026

MINUTE N°:

N° RG 23/00138 – N° Portalis DBWV-W-B7H-EQLC

NAC : 56Z

S.C.I. LES HAUTS TREVOIS

c/

[Q] [R], [D] [T]

[M] [O]

SCCV [Adresse 1]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. LES HAUTS TREVOIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS substituée à l’audience par Maître WEBER

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [R], [D] [T]

né le 30 Janvier 1962 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

Monsieur [M] [O]

né le 10 Octobre 1956 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

SCCV [Adresse 1]

Société civile immobilière inscrite au RCS sous le N° D 881 387 377

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * * *

Composition du tribunal (audience collégiale tenue à Juge rapporteur):

Président : Madame Méline FERRAND, Juge rapporteur

Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge

: Madame Sabine AUJOLET, Juge

Greffier : Madame Laura BISSON

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 05 Décembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 12 Février 2026 prorogée au 19 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 novembre 2018, la SCI LES HAUTS TREVOIS, ci-après dénommée la SCI, venderesse, signait un compromis de vente avec Messieurs [T] et [O], agissant pour le compte de la SCCV [Adresse 1] en cours de formation, portant sur un immeuble sis [Adresse 6], cadastré CN [Cadastre 1], et moyennant le prix de 240 000 euros.

Un diagnostic simplifié de pollution était transmis à la SCI à la demande des acquéreurs.

Une réduction du prix de vente du bien était convenue entre les parties en raison de la pollution des sols et de la nécessité d’y remédier.

Un avenant était signé par les parties en date des 28 et 30 janvier 2020 fixant le prix de vente à 150 000 euros.

Le 21 septembre 2021 la vente était régularisée par acte authentique.

Se prévalant de l’absence de travaux de dépollution à la suite de la vente, la SCI a sollicité des explications auprès de la société PROMAGEST, gérante de la société [Adresse 1], par lettre recommandée en date du 3 novembre 2022.

Face au silence de la partie adverse, la SCI a fait assigner Messieurs [T] et [O] ainsi que la SCCV LE PONT ROUGE par actes d’huissier en date du 11 janvier 2023, aux fins de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 90 000 euros de dommages et intérêts.

***

Par ses dernières écritures, notifiées par voie électronique en date du 3 février 2025, la SCI LES HAUTS TREVOIS sollicite du tribunal de :

CONDAMNER solidairement la SCCV [Adresse 1], Monsieur [M] [O] et Monsieur [Y] [T] à lui payer la somme de 90 000 euros de dommages et intérêts ;DEBOUTER les défendeurs de leur demande reconventionnelle ;CONDAMNER solidairement la SCCV LE PONT ROUGE, Monsieur [M] [O] et Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens ;CONDAMNER solidairement la SCCV [Adresse 1], Monsieur [M] [O] et Monsieur [Y] [T] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa prétention visant à condamner les défendeurs à lui payer la somme de 90 000 euros de dommages et intérêts, la SCI, se fondant sur l’article 1303 du code civil, fait valoir qu’aucune dépollution du terrain n’a été réalisée par les acquéreurs contrairement à ce qui est désormais allégué par la partie adverse dans ses conclusions récapitulatives. A ce titre, la société demanderesse indique que les pièces versées par la partie adverse, et notamment l’attestation de prise en compte des mesures de gestion de la pollution, démontrent que la pollution des sols était acceptable et compatible avec l’aménagement envisagé sur le site et qu’ainsi aucuns travaux de dépollution n’étaient nécessaires. La SCI reproche ainsi à la partie adverse d’avoir tu ces éléments antérieurement à la vente, aucune précision relative au taux de pollution n’apparaissant dans le rapport SOCOTEC de « diagnostic simplifié ». La SCI conclut ainsi à ce que la partie adverse s’est enrichie à son détriment, de la somme de 90 000 euros, cette réduction de prix ne résultant ni d’une intention libérale ni de l’accomplissement par la requérante d’une obligation et constituant bel et bien un avantage au sens de la jurisprudence.

En réponse aux conclusions adverses, la SCI fait valoir qu’est indifférent le fait qu’elle ait été assistée d’un notaire lors de la conclusion de l’acte de vente, de même que l’existence d’une clause suivant laquelle les défendeurs faisaient leur affaire de toute mesure, en particulier au niveau du traitement des sols. A ce titre, la demanderesse souligne que l’avenant au compromis de vente comprenait lui une clause selon laquelle une restitution d’une partie de la remise du prix pourrait être envisagée en cas de participation aux frais de dépollution.

***

Par ses dernières écritures, notifiées par voie électronique en date du 28 mars 2025, la SCCV [Adresse 1], Monsieur [M] [O] et Monsieur [Q] [T] sollicitent du tribunal de :

JUGER que Messieurs [M] [O] et [Q] [T] et la SCCV LE PONT ROUGE n’ont bénéficié d’aucun enrichissement sans cause ;

DEBOUTER la SCI LES HAUTS TREVOIS de ses prétentions ;

CONDAMNER la SCI LES HAUTS TREVOIS aux dépens ;

CONDAMNER la SCI LES HAUTS TREVOIS à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur prétention visant à débouter la partie adverse de ses demandes, les défendeurs font valoir que les conditions ainsi que le contexte de la vente étaient clairement précisés au sein des différents actes signés entre les parties et notamment au sein de l’avenant stipulant qu’à la suite de l’accord conclu le prix de vente était diminué, la date du permis de construire reportée ainsi que celle de la signature de l’acte authentique et qu’une clause relative à la dépollution du site devait être ajoutée. Ainsi, les défendeurs soulignent que la minoration du prix résulte d’un accord entre les parties et qu’en tout état de cause l’acte de vente comprenait une clause de « déresponsabilisation » de la société venderesse en ce que le vendeur acceptait de prendre le bien en l’état et ferait son affaire des mesures, coûts pouvant notamment résulter de la dépollution des sols afin de les rendre conformes à son projet.

En réponse aux conclusions de la partie adverse, les défendeurs soulignent que la société venderesse était assistée d’un notaire lors de la signature, qu’un rapport avait été rendu s’agissant de l’état des sols et enfin que les actes notariés signés renfermaient l’accord réciproque des parties. Dès lors, les acheteurs soulignent qu’à compter de la signature de l’acte il leur appartenait d’agir comme bon leur semblait eu égard au bien acquis.

En tout état de cause, les défendeurs font valoir que les allégations de leur contradicteur ne sont pas fondées et qu’il appartient au demandeur de rapporter les preuves au soutien de ses prétentions.

S’agissant des travaux de dépollution, les défendeurs versent au débat plusieurs factures attestant de leur survenance ainsi qu’une attestation ATTES ALLUR, ne pouvant être obtenue qu’à la condition que des travaux concernant la gestion de la pollution des sols aient été effectués.

***

La clôture de la procédure a été fixée au 28 novembre 2025 par ordonnance en date du 2 septembre 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 février 2026 prorogée au 19 février 2026.

MOTIFS

I- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LES HAUTS TREVOIS

L’article 1303 dispose qu’en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

L’article 1303-1 précise que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

La charge de la preuve du caractère indû pèse sur la partie qui s’en prévaut, laquelle doit justifier de son appauvrissement et de l’enrichissement corrélatif de l’autre partie.

La preuve de l’existence de l’accomplissement d’une obligation pèse sur la partie adverse.

En l’espèce, la société SOCOTEC a établi un « rapport sites et sols pollués » en date du 3 décembre 2019.

Dans le cadre de ses « CONCLUSIONS ET RECOMMANDATIONS », le cabinet de diagnostic relève la présence notamment d’hydrocarbures, de métaux (cuivre, plomb, zinc et mercure) et de COHV. Ces substances sont retrouvées principalement au niveau des remblais. Le cabinet indique également que « concernant l’utilisation résidentielle du site, il conviendra de vérifier que ces contaminations (volatiles pour certaines d’entre elles) entraînent pas de risque sur la santé des futurs résidents du site. Une évaluation des risques sanitaires devrait être réalisée. En cas de travaux d’excavation et d’évacuation des terres du site et notamment des remblais, celles-ci devront faire l’objet d’un bilan ISDI et devront être évacué vers une filière de traitement adapté. »

Il résulte de ces termes que si l’existence de produits polluants est établie il en résulte uniquement la nécessité de procéder à la réalisation d’une évaluation des risques sanitaires, dans l’hypothèse d’une utilisation résidentielle du site.

Ledit rapport ne met donc aucune obligation générale et inconditionnelle, à la charge des acquéreurs, de procéder à des travaux de dépollution.

De même, l’avenant contractuel du 29 novembre 2018 stipule que : « un diagnostic simplifié de pollution a été établi par la société SOCOTEC, [Adresse 7] à [Localité 5] le 3 décembre 2019 afin de vérifier la présence éventuelle de sources de contamination des sols et le cas échéant, définir les investigations à mettre en œuvre. Les résultats d’analyse mettent en évidence la présence d’hydrocarbures, de métaux (cuivre, plomb, zinc, mercure) et de composés organiques halogènes volatiles (COHV), notamment dans les remblais. »

Ainsi, cet acte notarié ne fait pas non plus état d’une obligation de procéder à des travaux de dépollution. Il indique simplement que l’existence de polluants pourra, le cas échéant, impliquer des investigations. La formule « le cas échéant », indique que les investigations complémentaires, elles-mêmes, demeurent conditionnées.

Dans ce courrier du 27 juin 2022, la représentante de l’ORTAS IMMO expose que la baisse de prix a été convenue au regard de l’obligation de procéder à des travaux de démolition, pour la future construction de logements. Il s’agit toutefois, d’une analyse non conforme au rapport du cabinet SOCOTEC. En tout état de cause, ce document ne saurait remettre en cause la valeur ni d’un acte authentique, ni du rapport officiel d’un cabinet d’expertise diagnostic.

En conséquence, la baisse de prix a été consentie au regard de l’existence de polluants mais non de l’obligation de procéder à des travaux de dépollution.

Enfin, en page 28 de l’acte de vente définitif du 21 septembre 2021, il est stipulé que « l’acquéreur prend les biens en l’état et fera de son affaire, à ses frais et risques, de toute mesure (notamment de travaux de traitement des sols ou des eaux, mesures constructives techniques, contraintes juridiques) qui pourrait s’avérer nécessaire pour mettre les biens en compatibilité avec tout usage envisagé par lui, même en cas de découverte de toute pollution non révélée aux présentes, quelle que soit la nature et l’ampleur de celle-ci, le tout de manière à ce que le vendeur ne soit jamais inquiété ou recherché.».

Il résulte de cette clause que la baisse de prix à hauteur de 90 000 € a été convenue entre les parties en faisant peser sur la SCI, le risque lié aux polluants avérés au jour de l’acte définitif, et sur la SCCV, le risque lié à la révélation d’autres produits polluants.

En conséquence, la baisse de prix à hauteur de 90 000 € n’a ni appauvri la société venderesse, ni enrichi la société acquéreur. Elle n’est que l’expression de leur volonté libre et éclairée.

Par conséquent, il conviendra de débouter la SCI de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCCV [Adresse 1], Monsieur [M] [O] et Monsieur [Q] [T].

II- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LES HAUTS TREVOIS, qui succombe au sens de l’article précité, verra sa demande relative aux dépens rejetée et devra supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI LES HAUTS TREVOIS, qui succombe, verra sa demande relative aux frais irrépétibles rejetée et sera condamnée à payer à la SCCV [Adresse 1], Monsieur [M] [O] et Monsieur [Q] [T] la somme de 3000,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Compte-tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE la SCI LES HAUTS TREVOIS de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LES HAUTS TREVOIS aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI LES HAUTS TREVOIS à payer à la SCCV [Adresse 1], Monsieur [M] [O] et Monsieur [Q] [T] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Méline FERRAND, Juge, assistée de Laura BISSON, greffier en charge de la mise à disposition.

Fait à [Localité 2], le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE