TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

Jugement du :

16 JANVIER 2026

MINUTE N°:

N° RG 25/01639 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FIFR

NAC :72A

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble JEAN BERTHELIN situé à 10000 TROYES 66 à 70 Rue Jean BERTHELIN représenté par son Syndic en exercice, la Société MARTINOT IMMOBILIER TROYES Société à Responsabilité Limitée connue sous l’enseigne CENTURY 21 au capital de 204 000,00 Euros immatriculée au registre du commerce et des Sociétés de TROYES sous le numéro B 552 881 757 prise en la personne de son Gérant en exercice y domicilié en cette qualité

Siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

c/

[U] [T]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble JEAN BERTHELIN situé à 10000 TROYES 66 à 70 Rue Jean BERTHELIN représenté par son Syndic en exercice, la Société MARTINOT IMMOBILIER TROYES Société à Responsabilité Limitée connue sous l’enseigne CENTURY 21 au capital de 204 000,00 Euros immatriculée au registre du commerce et des Sociétés de TROYES sous le numéro B 552 881 757 prise en la personne de son Gérant en exercice y domicilié en cette qualité

Siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [T]

né le 13 Janvier 1976 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 16 Janvier 2026 tenue par Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge, assistée de Madame Laura BISSON, greffier.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 16 Janvier 2026.

Monsieur [U] [T] est propriétaire de lot au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1].

Aux termes de son assignation du 2 juillet 2025, à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE JEAN BERTHELIN situé [Adresse 6] demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer au [Adresse 10] la somme de 12.458,68 euros somme arrêtée au 1er avril 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la sommation régularisée le 6 septembre 2024 par application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat de Copropriété de la résidence JEAN BRTHELIN les sommes de 96 euros au titre de la constitution et transmission du dossier et de 156 euros au titre des frais des hypothèques conformément au règlement de copropriété.

DIRE que l’intégralité des frais de recouvrement sera pris en charge par Monsieur [U] [T] et l’en CONDAMNER en vertu de l’article 10-1 du 10 juillet 1965

DIRE que Monsieur [U] [T] supportera seul la charge des dépenses que ce dernier pourrait occasionner dans ce dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée lors de l’assemblée générale

CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat de Copropriété de l’immeuble JEAN BERTHELIN la somme de 2.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat de Copropriété de l’immeuble JEAN BERTHELIN la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Monsieur [U] [T] aux entiers dépens dont notamment le coût de la sommation, de l’assignation et des suites nécessaires à l’exécution, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

DIRE DE DROIT l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

* * * *

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [U] [T] n’a pas constitué avocat.

* * * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire à l’audience d’orientation du 04 novembre 2025, et l’affaire a été mise en délibéré au fond au 13 janvier 2026.

En raison de l’empêchement légitime du magistrat initialement en charge du dossier, il a été ordonné la reprise des débats devant une juridiction autrement composée par jugement du 13 janvier 2026. L’affaire a été fixée à l’audience d’orientation du 16 janvier 2026 à 9h et mise en délibéré le jour même.

* * * *

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article suivant que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La présente décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

I – SUR LE PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET DES FRAIS

1°- Sur les arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

– le justificatif de propriété ;

— le contrat de syndic ;

— le règlement de copropriété ;

— les procès-verbaux de l’AG des copropriétaires des années 2020 à 2024 ;

— la sommation de payer valant mise en demeure régularisée le 6 septembre 2024 ;

— le relevé de compte ;

— l’appel de provision / l’appel de travaux / l’appel de provision exceptionnel ;

— la répartition des charges.

L’ensemble de ces pièces permet d’établir le bien-fondé de la réclamation du syndicat des copropriétaires à hauteur de 12.458,68 €, selon décompte du 1er avril 2025.

Monsieur [U] [T] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Jean BERTHELIN situé [Adresse 6], la somme de 12.458,68€, outre intérêts légaux :

— à compter du 16 septembre 2024, date de la sommation, sur la somme de 5.309,04 € ;

— à compter du 3 février 2025, date de l’assignation, sur le surplus, soit 7.149,64 €.

2°- Sur les frais

En application de l’article 10-1 de la même loi Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Monsieur [U] [T] sera condamné à supporter l’ensemble des frais énumérés ci-avant, ayant été exposés dans le cadre de la présente affaire.

S’agissant des sommes de 96 euros au titre de la constitution et transmission de dossier, ainsi que la somme de 156 euros au titre des frais des hypothèques, le syndicat requérant ne vise pas expressément les dispositions du règlement de copropriété applicables.

En outre, il n’est pas justifié de la réalité de ses frais, notamment de la prise d’une hypothèque.

La demande de ces deux chefs sera rejetée.

Il en va de même des demandes au titre des « frais occasionnés dans ce dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée lors de l’assemblée générale. » le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] ne précise ni l’assemblée générale, ni la délibération dont il se prévaut.

En tout état de cause, les frais invoqués étant incertains dans leur existence, leur objet et leur montant, la demande ne pourra qu’être rejetée.

II- SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-6 du code civil, en son dernier alinéa, dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il est en l’espèce établi que Monsieur [U] [T] ne s’acquitte plus depuis plusieurs années de ses charges, sans motif légitime.

Il ressort de la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale qu’il ne s’est jamais opposé aux appels de charges soumis au vote. De plus, il n’a pas donné suite à la sommation valant mise en demeure. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 €.

Monsieur [U] [T] sera condamné à verser la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble JEAN BERTHELIN, de ce chef.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [T] qui succombe, sera condamné à supporter les entiers dépens de l’instance, dont notamment le coût de la sommation et de l’assignation.

Les frais d’exécution, relèvent par contre de la compétence du juge de l’exécution et non des dépens de l’article 696 du code de procédure civile.

• Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [U] [T] sera condamné à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble JEAN BERTHELIN au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu à l’écarter. Elle sera uniquement rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Jean BERTHELIN situé [Adresse 6], la somme de 12.458,68 € (douze mille quatre cent cinquante-huit euros et soixante-huit centimes), outre intérêts légaux :

— à compter du 16 septembre 2024, date de la sommation, sur la somme de 5.309,04 € ;

— à compter du 3 février 2025, date de l’assignation, sur le surplus, soit 7.149,64 €.

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Jean BERTHELIN situé [Adresse 6] l’ensemble des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Jean BERTHELIN situé [Adresse 6], la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Jean BERTHELIN situé [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Jean BERTHELIN situé [Adresse 6] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] aux dépens de l’instance dont notamment le coût de la sommation et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Abigail LAFOUCRIERE, Juge, assistée de Laura BISSON, Greffier en charge de la mise à disposition.

Fait à [Localité 12], le 16 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT