Minute n°

N° RG 24/00738 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILPI

JUGEMENT DU 20 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nelly MACHADO, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Algida BEDJEGUELAL avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Jeanne BASTARD

Greffier : Thérèse OBER

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Décembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

réputé contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Jeanne BASTARD, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

Grosse à :

le :

N°RG 24/00738

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2022, la société anonyme d’économie mixte ADOMA a consenti un contrat de résidence pour résidence sociale à monsieur [E] [D] sur des locaux situés au logement n°[Adresse 4] [Adresse 2] à [Localité 5].

Suivant lettre signifiée par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la société ADOMA a mis en demeure monsieur [E] [D] de procéder au nettoyage de sa chambre suite à un constat de manque d’hygiène et d’insalubrité.

Par requête en date du 30 juillet 2024, la société ADOMA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VALENCE aux fins d’autoriser un commissaire de justice à pénétrer dans le logement de monsieur [E] [D] et d’être autorisé à prendre des photographies du logement.

Suivant ordonnance en date du 6 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VALENCE a autorisé Maître [W] [S] ou tout autre commissaire de justice compétent à pénétrer dans le logement occupé par monsieur [E] [D] pour constater les conditions d’occupation du logement et a autorisé à cette occasion à prendre des photographies dudit logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, un procès-verbal était dressé et des photographies étaient annexées.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, la SA ADOMA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VALENCE aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d’ordonner l’expulsion de monsieur [E] [D] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur dans le foyer, mois par mois, à dater de l’ordonnance et jusqu’au départ effectif des lieux ;à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 19 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA ADOMA, valablement représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Bien que cité à étude par acte d’huissier de justice, monsieur [E] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de résiliation judiciaire du contrat

Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, toute personne logée à titre de résidence dans un logement-foyer au sens de l’article [6]-1 du même code a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Ce contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat. Son article 2 prévoit notamment que le résident s’engage à se conformer à la réglementation en vigueur, à user paisiblement des lieux et selon leur stricte destination.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée.

La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— dans le cas où le résident ne remplirait plus les conditions d’admission dans la résidence sociale telles que définies à l’article 2 et à l’annexe 1 de la convention signée entre l’état et ADOMA ;

— en cas de cessation totale d’activité de l’établissement.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;de payer le prix du bail aux termes convenus.Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, la SA ADOMA verse aux débats :

une mise en demeure adressée à monsieur [E] [D] en date du 11 juillet 2024, signifiée le 16 juillet 2024 à étude, de procéder au nettoyage de la chambre dans les 48h, rappelant les termes du règlement intérieur ;

une ordonnance rendue par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Valence du 6 septembre 2024 signifiée à étude le 25 septembre 2024 autorisant à pénétrer dans l’appartement occupé par monsieur [E] [D] ;

un procès-verbal de constat du 11 octobre 2024 indiquant que « Le logement se compose d’une pièce principale et d’une salle de bain. Il est très sale, non entretenu et, en l’état, insalubre. Dans la salle de bain tout est sale, le sol, les murs, le lavabo et le bac de douche. Le WC est bouché et rempli de matière fécales. Dans la pièce principale le revêtement de sol est hors d’usage, jonché de détritus, cendres et mégots de cigarettes. L’évier est recouvert de détritus et de vaisselle sale. Le placard au-dessous est très sale et il y a des cafards. Le réfrigérateur est très sale. Le matelas du lit est hors d’usage ».

des photographies de l’appartement sont annexées au procès-verbal de constat.

L’ensemble des pièces versées aux débats démontrent l’existence de nuisances et de troubles de voisinage importants et constituent un manquement d’user du logement paisiblement devant être imputé à monsieur [E] [D], d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée.

Par ailleurs, les dispositions de l’article L 412-6 alinéa 1er du CPCE sont applicables au cas d’espèce.

Sur l’indemnité d’occupation

Dès lors qu’il n’a pas quitté les lieux à la date de la résiliation du bail, le preneur reste devoir au bailleur, à titre d’indemnisation pour l’occupation du logement, une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et dont le montant doit être fixé à celui du loyer courant, augmenté des charges locatives courantes et justifiées.

S’agissant d’une indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la SA ADOMA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VALENCE, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 3 juin 2022 entre la SA ADOMA d’une part et monsieur [E] [D], d’autre part ;

ORDONNE l’expulsion de monsieur [E] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique.

RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les dispositions de l’article L 412-6 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution sont applicables ;

CONDAMNE monsieur [E] [D] à payer à la SA ADOMA à une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier montant du loyer dû en cas de non résiliation du bail en ce compris sa révision outre les charges dûment justifiées et ce jusqu’à libération effective des lieux;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due au prorata du temps de présence de monsieur [E] [D], à terme échu,

DEBOUTE la SA ADOMA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [E] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2025, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection