Minute n°

N° RG 24/00461 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IH6V

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEURS :

Monsieur [F], [C] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME

Madame [S], [K] [N] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME

DÉFENDEURS :

Madame [I] [W] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Jeanne BASTARD

Greffier : Sandrine LAMBERT

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 23 Janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Jeanne BASTARD, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

Grosse à :

le :

N°RG 24-00461

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 1996, M. [F] [R] et Mme [K] [R] née [N] ont consenti un bail d’habitation à M. [H] [U] et Mme [I] [U] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2400 francs et une provision sur charge de 100 francs (respectivement 565,77 et 30 euros au titre du loyer et des charges au jour de l’assignation).

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1293,89 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par assignation délivrée le 19 janvier 2024, les époux [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour faire prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et obtenir la condamnation des époux [U] au paiement des sommes suivantes :

1506,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 21 mars 2024, l’affaire a été déléguée en vue d’une conciliation et radiée du rôle, au motif que le litige portait essentiellement sur des charges.

A la suite de l’échec de la conciliation, l’affaire a été réinscrite au rôle et évoquée à l’audience du 17 octobre 2024.

À l’audience du 17 octobre 2024, les époux [R] ont actualisé la dette à hauteur de 1748,81 euros, dont 301,86 euros de frais d’huissier. Ils ont indiqué que la dette comprend exclusivement des charges et que le loyer est régulièrement payé par les locataires.

M. [H] [U] a indiqué avoir cessé de payer les charges depuis 2021, car il n’avait pas reçu de justificatifs des charges. Il indiquait être prêt à régler l’intégralité de la somme due sur production des justificatifs demandés.

Par jugement du 19 décembre 2024 le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que les époux [R] produisent les justificatifs des charges et opérations annuelles de régularisation de charges correspondant aux lieux loués par contrat de bail d’habitation du 24 juin 1996 aux époux [U], ainsi que tous élément relatif à leur mise à disposition des locataires depuis 2021.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 23 janvier 2025.

Lors de cette audience les époux [R] ont produit un décompte actualisé de la dette au 14 janvier 2025 à hauteur de 1748,81 euros. Ils ont par ailleurs produit trois courriers envoyés aux époux [U] par FONCIA en date du 4 avril 2024 faisant état des régularisations de charges locatives pour les années 2021, 2022 et 2023.

Monsieur et Madame [U] ont maintenu ne pas avoir été destinataires des justificatifs des charges demandés depuis que la gestion de leur appartement avait été reprise par FONCIA. Ils ont indiqué être redevables des charges et être prêts à les payer sur justificatifs des montants dus.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

Les époux [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

La régularisation doit s’effectuer au regard des charges effectivement payées par le bailleur. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs.

C’est au bailleur qui exige du locataire le paiement des charges récupérables qu’il appartient de justifier de ces charges. Il peut néanmoins toujours justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement ou bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, le bailleur conserve également le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer les fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement des charges pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 12 octobre 2023, les époux [U] n’ont pas réglé les sommes dues au titre des charges, ce qu’ils ne contestent pas.

Il résulte en effet du décompte produit en date du 14 janvier 2025 que les époux [U] ont payé l’intégralité des loyers dus et que la somme réclamée se répartit comme suit :

les provisions sur charges dues entre septembre 2021 et mai 2024, et régularisations afférentes (711,63), les frais engagés au titre des frais de commissaire de justice (400,15 euros) le loyer et des charges dus au titre du mois de janvier 2025 (637,03 euros).

Il résulte également de ce décompte que le paiement régulier du loyer et des provisions sur charge a été repris par les époux [U] depuis le mois de mai 2025.

S’agissant des charges dues, le contrat de bail conclu le 24 juin 1996 rappelle que la provision sur charge est « à valoir sur un compte de régularisation annuelle, taxe d’enlèvement des ordures ménagères en sus, ainsi que le droit de bail proportionnel au loyer ».

Si les bailleurs ont justifié des opérations de régularisation de charges annuelles pour 2021 à 2023 en date du 1er mai 2024, ils n’ont pas, malgré les demandes réitérées des époux [U] et la demande du juge des contentieux de la protection par jugement du 19 décembre 2024, produit les justificatifs des charges demandés, de sorte que le montant de la dette subsistant au titre des charges n’est pas justifié.

Compte-tenu de ces éléments, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail ne paraît pas suffisamment caractérisée pour entraîner la résolution du contrat aux torts de Monsieur et Madame [U] et leur expulsion.

Les époux [R] seront donc débouté de leur demande relative au prononcé de la résiliation du bail, et de l’expulsion des époux [U]. Ils seront également déboutés de leurs demandes relatives aux sommes dues au titre de l’arriéré relatif aux charges et frais.

S’agissant des sommes dues au titre du loyer et des provisions sur charges du mois de janvier 2025 elles sont dues, selon les termes du contrat, « avant le 5 de chaque mois ». Les époux [U] seront donc condamnés à payer ces sommes, soit 637,03 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [F] [R] et Mme [K] [R] née [N], partie succombante à la procédure, supporteront la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Condamne M. [H] [U] et Mme [I] [U] à payer la somme de 637,03 euros au titre du loyer et de la provision sur charge du mois de janvier 2025 à M. [F] [R] et Mme [K] [R] née [N] ,

— Déboute M. [F] [R] et Mme [K] [R] née [N] de leurs demandes au titre de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation formées contre M. [H] [U] et Mme [I] [U] ;

— Déboute M. [F] [R] et Mme [K] [R] née [N] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [F] [R] et Mme [K] [R] née [N] aux dépens,

La greffière, La juge des contentieux de la protection,