COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[J], [J] c/ [O] [A]

MINUTE N°

DU 06 Décembre 2024

N° RG 23/03814 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKKD

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Nathalie VINCENT

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [O] [A]

Le

DEMANDEURS:

Madame [Z], [R] [J] épouse [N], venant aux droits de M. [M] [S].

née le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Nathalie VINCENT, avocat au barreau de NICE

Monsieur [I] [J]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Nathalie VINCENT, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [O] [A]

né le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 15]

[Adresse 8]

[Localité 11]

comparant en personne, asssité de Mme [Y] [E],

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [J] a consenti à Monsieur [H] [O] [A] selon acte sous seing privé en date du 26 août 2020 et pour une durée de trois années un bail d’habitation portant sur un appartement de type F3 sis à [Localité 3], [Adresse 9], moyennant un loyer initial révisable de 667,00 euros par mois.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties mentionnant un appartement qualifié de manière générale à l’état d’usage ou éventuellement en bon état.

Suite au décès de Monsieur [S] [J] survenu à [Localité 12] le [Date décès 6] 2021, Monsieur [I] [J] et Madame [Z] [J] épouse [N] viennent aux droits de ce dernier selon attestation de Maître [F] [P], notaire à [Localité 12] en date du 05 janvier 2022.

Madame [Z] [J] épouse [N] et Monsieur [I] [J] ont, selon acte du commissaire de justice en date du 15 février 2023, délivré congé pour reprise à Monsieur [H] [O] [A] à effet au 25 août 2023, terme du bail d’habitation.

Par acte du commissaire de justice en date du 31 août 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’intégralité de leurs demandes et moyens, Madame [Z] [J] épouse [N] et Monsieur [I] [J] ont fait assigner Monsieur [H] [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 11 janvier 2024 à 14 heures 15 en validation du congé pour reprise.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 08 octobre 2024 à 14 heures,

Vu les dernières conclusions additionnelles de Madame [Z] [J] épouse [N] et Monsieur [I] [J] signifiées au défendeur selon acte de commissaire de justice déposées à cette dernière audience, par lesquelles, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1103 du code civil, ils sollicitent de condamner Monsieur [H] [O] [A] à leur payer les sommes suivantes :

—  5 422,00 euros au titre des travaux de remise en état du bien,

—  381,88 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois de décembre 2023 et de la moitié du mois de janvier 2024, soit la somme de 693,92 euros + 346,96 euros = 1 048,88 euros – 667,00 euros = 381,88 euros,

—  3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 08 octobre 2024, Madame [Z] [J] épouse [N] et Monsieur [I] [J] représentés exposent que le locataire a quitté les lieux loués le 16 janvier 2021 sans les en informer. Ils précisent avoir déploré l’existence de dégradations dans le logement dont ils ont repris possession et qu’il existe un arriéré locatif d’un montant de 381,88 euros, enfin, que l’insalubrité du logement invoquée par le locataire n’est pas prouvée.

Les demandeurs maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles ils se réfèrent expressément.

Monsieur [H] [O] [A] a comparu, assisté de Madame [B] [E], sa compagne. Il déclare tout d’abord se prénommer [H] et non [H] que le logement loué atteint par l’humidité était insalubre, que d’ailleurs Monsieur [J] avait autorisé l’installation d’un poêle à bois pour lutter contre l’humidité.

Le défendeur propose de nettoyer tout le jardin dont le poulailler et la niche et de vider le garage.

Il indique résider actuellement à [Localité 11], [Adresse 8].

La Présidente a accepté la production d’une note en délibéré du conseil des consorts [J] en réponse à la proposition du défendeur.

Suite au courriel du 18 novembre 2024 adressé au conseil des demandeurs, Maître Nathalie VINCENT, avocat au barreau de NICE, il a été justifié en date du 19 novembre 2024 de la production contradictoire de l’acte de partage successoral du 20 juin 2023 entre Monsieur [I] [J] et Madame [Z] [J] épouse [N] suite au décès de leur père, Monsieur [S] [J] et du refus de la proposition de Monsieur [H] [O] [A].

Le délibéré a été fixé au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt et la qualité à agir de Madame [Z] [N] née [J]

Selon l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

En vertu de l’article 31 de ce code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il ressort de l’acte de partage successoral dressé par devant Maître [F] [P], notaire à [Localité 12] que Madame [Z] [N] née [J] s’est vue attribuer l’ensemble des droits sur le bien loué sis à [Localité 3], [Adresse 9], de sorte qu’elle a, elle seule, qualité et intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [H] [O] [A].

Par voie de conséquence, Monsieur [I] [J] est déclaré irrecevable en son action.

Sur les demandes principales

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation,

En vertu des dispositions de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— solliciter une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le locataire est tenu, en vertu de l’article 7 c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou

par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et selon le d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La demanderesse sollicite paiement d’une somme totale de 5 422,00 euros au titre des travaux de remise en état du bien loué à Monsieur [H] [O] [A] dont essentiellement les extérieurs et le garage.

Ils produisent au soutien de leur demande les pièces suivants :

— un procès-verbal de constat de Maître [G] commissaire de justice associé à [Localité 14] [Localité 2] en date du 24 janvier 2024 accompagné de nombreuses photos couleur duquel il ressort notamment que:

*à l’extérieur, les escaliers ne sont pas entretenus, devant la porte d’entrée du logement, la présence au sol de gamelles d’eau, d’une niche en bois contenant un tas de feuilles mortes et des mauvaises herbes, au- dessus, celle d’un grillages avec quelques affaires appartenant au locataire, puis en poursuivant, d’autres affaires abandonnées, chaises, table en plastique, grillage de clôture, petit outillage, barbecue construit par le locataire, seau etc, un poulailler également réalisé par le locataire sans autorisation,

* le garage est rempli de feuilles mortes non entretenu et d’affaires abandonnées au sol et sur les étagères,

* le logement n’est pas entretenu, présence de toiles d’araignées et taches noires au plafond, d’un poêle à bois installé sans autorisation, d’un conduit sans peinture, dans le hall d’entrée, plaque de placoplâtre au fond non-peinte totalement,

*dans le séjour, le sol et les vitres des fenêtres ne sont pas nettoyés, présence de toiles d’araignées les murs et plafonds sont recouverts de traces noirs à l’endroit du poêle,

*dans la cuisine, le sol est sale, gras, encrassé et contient des insectes morts, les murs sont sales avec présence de traces de choc, le plan de travail et les meubles sont en mauvais état, dont le bois pour certains est moisi et rempli de nombreux éclats, l’évier est rayé dans sa cuve et le mitigeur est encrassé, la crédence est grasse ainsi que les grilles de la hotte aspirante, les étagères des placards poussiéreuses contiennent encore des denrées alimentaires,

*dans la chambre face, le sol est sale et encrassé, présentant des fissures et des éclats, des plinthes éclatées, tapisserie beige en partie basse du mur est moisie et déchirée à certains endroits, certains pans de murs de la fenêtre et porte fenêtre sont moisis, les vitres ne sont pas nettoyées,

*sur le balcon, sont abandonnés, un tapis, une chaise et une table métallique,

*dans la chambre droite, le sol n’est pas nettoyé, le pan de mur droit de part et d’autre du radiateur mural est moisi ainsi que celui du mur au-dessus de la fenêtre, certains morceaux de tapisserie sont arrachés et/ou décollés,

*les wc (cuvette) et le sol sont sales, des carreaux sont fissurés, des affaires sont abandonnées sur une étagère,

*la salle de bain est poussiéreuse et sale, dont l’évier en grès, son mitigeur et le miroir, la baignoire est en piteux état et les joints sont noircis en périphérie, son mitigeur et son pommeau sont entartrés ;

— divers devis de débarras du garage, des extérieurs et entretien du jardin dont l’un avec reprise de l’enduit et peintures des murs et plafonds dans plusieurs pièces du logement émis au nom de Monsieur ou Madame [N] (pièces 6 à 9).

Monsieur [H] [O] [A] ne conteste pas avoir installé un poulailler et laissé divers objets dans le jardin ainsi que dans le garage outre dans le logement (dont le poêle et divers objets sur le balcon notamment).

S’il soutient que le logement loué était insalubre pour être affecté d’humidité, en particulier dans la cuisine et la salle de bain, il n’émet aucune prétention à ce titre.

En application des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, le moyen de Monsieur [H] [O] [A] qui ne se fonde sur aucune demande, sera donc écarté.

A l’examen des devis produits et compte tenu de l’état général du logement à la prise de possession du locataire au vu de l’état des lieux d’entrée produit aux débats en pièce 10 (état d’usage de l’ensemble des éléments voir bon état avec quelques réserves pour certains d’entre eux), seront retenus d’une part :

* le devis rectifié de la SASU RENOVATION DURRIEU du 10 février 2024 pour 800,00 euros au titre de la dépose des éléments extérieurs, évacuation et mise en déchetterie et 600,00 euros au titre de la dépose du poêle et des conduits, outre quelques éléments se trouvant dans le logement ainsi qu’une reprise partielle des enduits murs et plafonds de certaines pièces, soit pour un total de 1 400,00 euros TTC,

D’autre part :

* le devis n° 16 de Monsieur [C] [X] (en micro entreprise) pour un montant de 470, 00 euros sans TVA relatif à l’entretien complet du jardin,

Soit la somme globale prise en compte pour 1 870,00 euros.

Monsieur [H] [O] [A] est donc redevable de la somme de 1 870,00 euros à Madame [Z] [N] née [J], qui par suite de l’acte de partage notarié du 23 juin 2023 s’est vue attribuer l’ensemble des droits sur l’immeuble en cause.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer et de la provision pour charges locatives aux termes fixés par le bail d’habitation.

En vertu de l’article 1353 du code civil sus repris, il incombe à celui qui se prévaut d’une obligation d’en démontrer son existence dans son principe et son quantum.

Or, s’il apparaît en page 3 des dernières écritures du bailleur un décompte locatif sommaire, force est de faire observer qu’aucun relevé de compte locatif de sortie du locataire n’a été édité, que les sommes qui seraient dues par ce dernier n’ont fait l’objet d’aucune mise en demeure de payer adressée au défendeur ou à tout le moins ne sont pas justifiées, de sorte que la créance locative invoquée pour 1 048,88 euros n’est aucunement démontrée.

Madame [Z] [N] née [J] en sera donc déboutée.

En revanche, cette dernière reconnaît que Monsieur [H] [O] [A] a versé un dépôt de garantie de 667,00 euros à l’entrée dans les lieux qui sera en conséquence déduit de la somme due d’un montant de 1870,00 euros.

Ainsi, Monsieur [H] [O] [A] reste redevable de la somme de 1 203,00 euros à laquelle il sera condamné avec intérêts légaux à compter du jugement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [Z] [N] née [J] qui sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 3 000,00 euros à l’égard de Monsieur [H] [O] [A] pour résistance abusive ne motive aucunement cette demande.

Elle doit donc en être déboutée

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [H] [O] [A] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à Madame [Z] [N] née [J] une somme de 650,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que seule Madame [Z] [N] née [J] a qualité et intérêt à agir,

Déclare en conséquence Monsieur [I] [J] irrecevable en son action

Condamne Monsieur [H] [O] [A] à payer à Madame [Z] [N] née [J] seule titulaire de l’ensemble des droits sur l’appartement de type F3 sis à [Localité 3], [Adresse 9] la somme de 1 203,00 euros avec intérêts légaux à compter du présent jugement, après compensation et déduction du montant du dépôt de garantie,

Condamne Monsieur [H] [O] [A] à payer à Madame [Z] [N] née [J] la somme de 650,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [Z] [N] née [J] de ses autres demandes au titre d’un arriéré locatif et de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [H] [O] [A] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection