Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 17 février 2026, n° 25/02282

TJ Marseille 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la demande du SDC.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges impayées
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et nécessaires, et a donc accepté la demande.
Accepté
Faute générant un préjudice
La cour a reconnu que les manquements des copropriétaires avaient entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens et frais non répétibles
La cour a décidé que les défendeurs, ayant succombé, devaient supporter les dépens et les frais non répétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 17 févr. 2026, n° 25/02282
Numéro(s) :	25/02282
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	S.D.C. IMMEUBLE de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge,

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSES :

Le 17 février 2026

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

N° RG 25/02282 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KH2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1],

représenté par son Administrateur Provisoire, Madame [U] [Q]dont le Cabinet est sis [Adresse 2], désignée à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal Judiciaire de Marseille du 20 décembre 2021, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [P] [X] [D]

née le 26 Décembre 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [B] [T] [G] [O]

né le 16 Janvier 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] sont propriétaires indivis à parts égales des lots n° 9 et 73 au sein de l’immeuble [Adresse 1] situé au [Adresse 7] et [Adresse 8], dans le [Localité 2] [Localité 3].

Par courrier recommandé du 14 janvier 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 1] a mis en demeure M. [B] [O] de lui payer la somme de 7.739,07 euros sous trente jours.

Par courriers recommandés du 29 janvier 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 1] a mis en demeure Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] de lui payer la somme de 7.739,07 euros sous trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 1] situé au [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 11], représenté par son administrateur provisoire, Mme [U] [Q], a fait assigner Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

-7.052,07 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 6 mars 2025 et de 120 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

-2.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

-1.662 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités dans les termes de l’article 659 du Code de procédure civile, Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble [Adresse 1] justifie de la qualité de copropriétaires de Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] par la production du relevé cadastral et de l’acte notarié de vente du 24 février 2022.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 1] produit l’ordonnance rendue le 10 novembre 2021 par le Président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé et désignant Mme [U] [Q] en qualité de mandataire ad hoc du SDC de l’immeuble [Adresse 1], celle-ci ayant été désignée en qualité d’administrateur provisoire du SDC de l’immeuble [Adresse 1] selon ordonnance sur requête rendue le 22 mars 2021.

Sa mission d’administrateur provisoire a été prorogée selon ordonnances sur requête rendues par le Président du tribunal judiciaire de Marseille les 10 janvier et 21 décembre 2023, et 26 décembre 2024.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

Enfin, il est de principe que les copropriétaires ne peuvent pas remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, lequel a le pouvoir d’approuver seul les comptes.

En l’espèce, Mme [U] [Q] est désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété selon décision initiale du 22 mars 2021, en remplacement du syndic, la société Citya Cartier, alors que la copropriété connaît un endettement de 882.676,18 euros.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 1] produit les résolutions prises par Mme [U] [Q] les 24 juillet 2023 20 septembre 2024 approuvant les comptes des exercices sur les périodes comprises entre les 1er octobre 2021 et 30 septembre 2024 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 1] produit un décompte en date du 6 mars 2025 sur la période du 1er octobre 2023 au 1er mars 2025 indiquant un solde débiteur de 7.052,07 euros pour les charges de copropriété impayées.

Les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à ces périodes sont produits ainsi que les attestations de non recours.

Les frais nécessaires au recouvrement, la somme sollicitée étant de 120 euros, s’agissant de mises en demeure, sont justifiés.

Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O], propriétaires indivis à parts égales, seront par conséquent condamnés in solidum à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1] les sommes suivantes :

-220 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,

-7.052,07 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2023 au 1er mars 2025,

— et ce, avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 29 janvier 2025, date des mises en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’immeuble [Adresse 1] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’immeuble [Adresse 1] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1] situé au [Adresse 7] et [Adresse 11], pris en la personne de son administrateur provisoire, Mme [U] [Q], les sommes suivantes :

— deux cent vingt euros (220 euros) au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,

— sept mille cinquante-deux euros et sept centimes (7.052,07 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2023 au 1er mars 2025,

— et ce, avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes, à compter du 29 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [X] [D] et M. [B] [O] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1] situé au [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 11], pris en la personne de son administrateur provisoire, Mme [U] [Q], la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE