Minute n°

N° RG 24/00555 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJIO

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL TATIGUIAN-DORTHE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mathilde BRUNEL, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Jeanne BASTARD

en présence de [G] [V], auditrice de justice

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Mai 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Jeanne BASTARD, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00555 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJIO

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [L] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], occupé depuis octobre 2019 par Mme [C] [K].

Le 22 février 2023, M. [M] [L] a fait délivrer une sommation de quitter les lieux et de payer une indemnité d’occupation à hauteur de 15330 euros à Mme [C] [K] par exploit de commissaire de justice.

M. [M] [L] a saisi ensuite le juge des contentieux de la protection par assignation du 13 août 2024, délivrée en étude, pour voir :

ordonner l’expulsion sans délai de Mme [C] [K] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3],ordonner la suppression des délais légaux de deux mois du commandement de quitter les lieux,ordonner la suppression des délais au titre de la trêve hivernale, condamner Mme [C] [K] à payer la somme de 15330 euros à titre d’indemnité d’occupation du 1er octobre 2019 au 22 février 2023,condamner Mme [C] [K] à payer la somme mensuelle de 400 euros à compter du 1er mars 2023 jusqu’à libération du logement, condamner Mme [C] [K] à payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens sur le fondement de l’article 696.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois successifs pour échange de pièces et conclusions entre les parties.

A l’audience du 15 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelé et retenue, M. [M] [L] a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à porter la demande au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 23600 euros pour la période du 1er octobre 2019 au 1er novembre 2024 et à se désister de la demande d’expulsion, celle-ci étant devenue sans objet du fait du départ de Mme [C] [K] le 4 novembre 2024.

Au soutien de ses prétentions M. [M] [L] indique que Mme [C] [K] s’est installée dans son appartement à la suite de son fils, qui lui-même s’était installé sans droit ni titre, à la suite de l’occupant précédent, M. [W] [F], avec lequel il avait conclu un bail le 10 décembre 2017. Il indique avoir déposé plainte contre Mme [C] [K] pour violation de domicile le 23 juillet 2021.

Il conteste l’existence d’un bail verbal et conteste également avoir reçu tout paiement de la part de Mme [C] [K]. Il précise que, contrairement à ce qu’elle affirme, Mme [C] [K] n’a jamais réalisé pour lui de prestation de ménage relativement à l’entretien des parties communes.

A titre subsidiaire, dans le cas où l’existence d’un bail verbal serait reconnue, il sollicite la condamnation de Mme [C] [K] au paiement de la somme de 23600 euros au titre des loyers impayés pour la période 1er octobre 2019 au 1er novembre 2024.

A l’audience, Mme [C] [K] représentée par son conseil sollicite par ses dernières écritures de voir :

débouter M. [M] [L] de ses demandes, ou à tout le moins de limiter l’arriéré locatif à la somme de 2400 euros, condamner M. [M] [L] au paiement de la somme de 23600 euros de dommages et intérêts au titre du droit au logement décent et au titre du préjudice moral, à titre subsidiaire, accorder, dans le cas où il est fait droit aux demandes de M. [M] [L], des délais de paiement sur 36 mois,ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, condamner M. [M] [L] aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions Mme [C] [K] indique avoir conclu en octobre 2019 un contrat de bail verbal avec M. [M] [L]. Elle dit avoir réglé ses loyers en espèce sans qu’aucune quittance lui soit délivrée par son bailleur. Elle indique que le loyer convenu avait été ramené, à partir de 2021, à 200 euros par mois en échange d’heures de ménage à raison de trois heures deux fois par semaine dans les parties communes de l’immeuble.

Elle précise avoir eu des difficultés de paiement du loyer en 2023 et 2024, et reconnaît avoir une dette locative de 2400 euros mais indique que les heures de ménage faites n’ayant pas été rémunérées, les sommes dues à ce titre doivent venir en déduction de sa dette locative.

Elle estime que M. [M] [L] a profité de sa situation de faiblesse et de sa situation administrative précaire, n’ayant d’autre choix que de se maintenir dans l’appartement.

Elle soutient que M. [M] [L] a eu un comportement menaçant à son égard et a coupé l’eau du logement dans le but de la forcer à quitter les lieux, la privant ainsi du droit à un logement décent, raison pour laquelle elle sollicite des dommages et intérêt à hauteur de 23600 euros.

Elle indique à titre subsidiaire que si le tribunal retient une dette locative de 2400 euros elle sollicite des délais de paiement sur une période de trois ans. Plus subsidiairement, elle demande au tribunal de prendre en compte l’accord passé pour une réduction du loyer à 200 euros compte tenu des heures de ménage effectuées.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail verbal et la demande principale tendant à la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. L’article 1714 du code civil dispose qu’on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [C] [K] verse au débat l’impression d’un écran de téléphone montrant un échange avec « patrik », dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de M. [M] [L], en 2020, dans lequel ce dernier indique : « Bonjour on peut se voir pour le loyer » puis, « pour le paiement du loyer » ainsi qu’un autre message, en 2020 également, du même « patrik » : « Bonjour. Vous n’avez pas nettoyé l’immeuble comme convenu. Pour le loyer on se voit aujourd’hui ? » (pièce N°11).

Par ailleurs, Mme [C] [K] produit un échange d’emails entre M. [M] [L] et l’association SOROSA, échange intitulé « location [C] [K] », qui établit que M. [M] [L] a touché une somme de 400 en contrepartie de l’occupation de son appartement par Mme [C] [K] (pièce n°3).

Ces éléments établissent l’existence d’un bail verbal entre Mme [C] [K] et M. [M] [L].

Par ailleurs, les échanges de messages en 2020 attestent également de l’existence d’un accord en complément du bail concernant le ménage de l’immeuble, ou à tout le moins de prestations de ménage dans l’immeuble réalisées par Mme [C] [K], ainsi que son conseil le soutient dans ses écritures.

Il se déduit ainsi des éléments versés au débat par Mme [C] [K] que M. [M] [L] a effectivement reçu des sommes d’argent et des prestations de ménage par Mme [C] [K], ce qu’il conteste dans ces écritures.

Il convient par ailleurs de souligner que ce n’est que le 22 février 2023, soit plus de trois ans après l’entrée dans les lieux de Mme [C] [K] que M. [M] [L] lui a fait délivrer une sommation de quitter les lieux et de payer une indemnité d’occupation à hauteur de 15330 euros. Cet élément vient également accréditer les dires de Mme [C] [K] selon lesquels elle aurait procédé à des versements antérieurs, sans recevoir de quittance.

M. [M] [L] sollicite l’intégralité des loyers dus entre octobre 2019 et novembre 2024, alors même que Mme [C] [K] apporte des éléments tendant à démontrer qu’il a touché de l’argent pour des loyers et bénéficié de prestations de ménage.

De ce fait, il ne rapporte pas la preuve de sa créance, ni dans son principe ni dans son montant.

Il sera donc débouté de sa demande en paiement.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [C] [K]

Mme [C] [K] demande la somme de 23600 euros de dommages et intérêts au titre du droit au logement décent et au titre du préjudice moral subi.

Elle indique au soutien de cette demande que M. [M] [L] aurait coupé l’eau et produit une photographie de tuyaux, ainsi que des échanges de textos non datés, avec une personne prénommée « [B] », qui lui a fourni de l’eau et un accès à une machine à laver.

Elle soutient également avoir été menacée par M. [M] [L], sans apporter d’éléments au soutien de cette allégation ni même indiquer précisément de quelle manière.

Ces éléments, non circonstanciés, non datés et non corroborés par d’autres éléments, ne sont pas de nature à établir la preuve de l’indécence du logement loué ni d’un préjudice moral.

Mme [C] [K] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [L], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’y a pas lieu à condamnation en application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le désistement de M. [M] [L] de sa demande tendant à l’expulsion de Mme [C] [K] ;

Déboute M. [M] [L] de ses demandes ;

Déboute Mme [C] [K] de ses demandes ;

Condamne M. [M] [L] aux dépens,

Dit que la présente décision sera transmise à Monsieur le procureur de la République,

La greffière

La juge des contentieux de la protection,