Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 13 janvier 2026, n° 25/00091

TJ Marseille 13 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Monsieur [I] [T] n'a pas effectué de paiements depuis janvier 2021, et que les charges sont devenues exigibles suite à l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Préjudice causé par la défaillance de paiement
Le tribunal a jugé que le retard de paiement a effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de recouvrement liés à l'impayé
Le tribunal a reconnu que les frais de recouvrement sont justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
Le tribunal a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter l'intégralité des frais engagés pour le recouvrement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 13 janv. 2026, n° 25/00091
Numéro(s) :	25/00091
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé RÉSIDENCE [ 1 ] situé à [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 13 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 25/00091 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZYU

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 7] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ M. [I] [T]

DÉBATS : A l’audience Publique du 14 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RÉSIDENCE [1] situé à [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice L’Immobilière de LA SARDINE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son Président

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [T]

né le 14 juillet 1982

demeurant [Adresse 3]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [T] est propriétaire des lots 2 et 115 dans l’immeuble dénommé RESIDENCE 10ème SUD, sis [Adresse 2].

Suivant exploit du 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE 10ème SUD sise [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [I] [T] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— condamner Monsieur [I] [T] à lui payer la somme de 7.781,81 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2024 au titre du solde des charges et provisions sur charges impayées du budget courant, comptes arrêtés au 8 novembre 2024,

— condamner Monsieur [I] [T] à lui payer 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [I] [T] à lui payer la somme de 1.219 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’huissier exposés dont les frais de la sommation du 31 janvier 2024,

— rappeler l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assigné, par remise à étude, Monsieur [I] [T] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les « dire et juger », « relever » et les « constater » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.

Ainsi, le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » et « constater » qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs.

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges et frais

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes :

— l’état descriptif de division,

— la fiche d’immeuble, Monsieur [I] [T] étant propriétaire des lots 2 et 115,

— la sommation de payer les charges délivrée le 31 janvier 2024, pour un montant principal de 4.398,89 euros, délivrée à étude,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 4.734,41 euros en date du 1er mars 2024,

— le relevé de compte de charges de Monsieur [I] [T] au 10 septembre 2024,

— la lettre officielle de mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires du 13 novembre 2024,

— les appels de fonds,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2022, approuvant les comptes clos du 1er janvier au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que celui de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 13 septembre 2023, ne validant aucun budget,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 10 septembre 2024, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et les budgets prévisionnels de l’exercice en cours et de l’exercice suivant.

Il résulte de ces pièces que Monsieur [I] [T] s’est abstenu de tout paiement de charges depuis le 1er janvier 2021 hormis la somme de 1.249,86 euros.

Le décompte montre que Monsieur [I] [T] doit la somme de 6.931,81 euros au titre des charges au 8 novembre 2024.

S’agissant des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

Monsieur [I] [T] sera alors condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE 10ème SUD au titre des frais la somme de 30 + 155,52 = 185,52 €.

Au total, Monsieur [I] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE 10ème SUD :

—  6.931,81 euros au titre des charges au 8 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2024,

—  185,52 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’espèce, Monsieur [I] [T] s’est abstenu de tout paiement depuis le 1er janvier 2022 hormis deux versements représentant un total de 1.249,86 euros. Cette absence de paiement cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui est privé de trésorerie pour faire face aux dépenses courantes.

Monsieur [I] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE 10ème SUD la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Monsieur [I] [T] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens. Les frais de sommation de payer ont été intégrés dans les sommes dues et les frais de recouvrement du 14 novembre 2022 ont été écartés en l’absence de pièce justificative. Il n’y a pas lieu de les intégrer aux dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] 10ème SUD la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [I] [T] à payer la somme de 1.219 € au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] 10ème [8] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE 10ème SUD sise [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice :

—  6.931,81 euros au titre des charges au 8 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2024,

—  185,52 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [I] [T] aux dépens, qui ne comprennent pas les frais de sommation de payer ou de recouvrement,

Condamne Monsieur [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE 10ème SUD sise [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice 1.219 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE