N° RG 24/00035 – N° Portalis DBXS-W-B7I-H75H

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 10/09/2025

à :

— Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN,

— Maître Jean-Christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [7], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEURS :

Maître [D] [W]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats au barreau de la DROME

[8], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats au barreau de la DROME

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Société [8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. LARUICCI, vice-président,

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 6 mai 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié passé le 23 décembre 2010 en l’Office Notarial de Maître [D] [W], Notaire à [Localité 2], la SARL [4] a entendu céder en l’état futur d’achèvement à la Société [7] un bâtiment « [Adresse 6] », lot 100, se trouvant dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 10].

Le prix était fixé à la somme de 897.000 euros TTC, soit 750.000 euros HT et il était stipulé que le vendeur s’obligeait à poursuivre les travaux de sorte que le bien immobilier puisse être achevé et livré au plus tard le 31 décembre 2011.

Le délai contractuel n’était pas respecté et le bien immobilier n’était ni achevé ni livré au 31 décembre 2011.

Les conditions de la vente en l’état futur d’achèvement n’étaient donc pas remplies.

Par acte authentique du 16 mars 2013 régularisé par Maître [D] [W], la SCI [7] revendait à la société [4] les biens et droits immobiliers objet de la vente précédente concernant le lot n° 100, moyennant un prix de 897.000 euros TTC.

La SCI [7] faisait l’objet d’une vérification de comptabilité du 24 mars 2016 au 16 avril 2016, ce contrôle fiscal ayant concerné la TVA pour la période d’imposition allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 avril 2016, l’administration fiscale adressait à la SCI [7] une proposition de rectification considérant que la vente du 16 mars 2013 était soumise à la TVA et qu’elle était, par voie de conséquence, redevable d’un rappel de taxe s’élevant à 147.000 euros, outre les intérêts de retard d’un montant de 21.168 euros.

Par acte notarié rectificatif passé le 26 juillet 2016 en l’Office Notarial de Maître [D] [W], Notaire à LIVRON SUR DROME, dans lequel il était mentionné expressément que « c’est à tort et par erreur qu’il a été mentionné dans l’acte du 16 mars 2013 que l’opération réalisée entre les personnes susmentionnées consistait en une revente soumise au régime de la Taxe sur la Valeur Ajoutée, alors qu’il s’agissait en réalité de constater, ainsi qu’il est sus-indiqué, la non réalisation des conditions suspensives prévues dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 23 décembre 2010 et la résolution pure et simple de ladite vente », la SCI [7] et la SARL [4] actaient de la résolution amiable de ladite vente en l’état futur d’achèvement du fait de la non réalisation des conditions, cet acte notarié annulant et remplaçant celui intervenu le 16 mars 2013.

Malgré l’acte rectificatif réalisé le 26 juillet 2016 par l’Office Notarial de Maître [D] [W], l’administration fiscale entendait maintenir son redressement fiscal.

Le 15 mai 2017, le comptable public émettait un avis de mise en recouvrement, notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 06 juin 2017, pour des droits en matière de TVA, majorations et pénalités d’assiette d’un montant total de 168.168 euros (147.000 euros + 21.168 euros), sur la période allant de janvier 2013 à décembre 2013.

La SCI [7] maintenait sa contestation sur ce redressement fiscal, et saisissait le Tribunal Administratif de GRENOBLE.

Par jugement en date du 29 avril 2021, le Tribunal Administratif de GRENOBLE rejetait la requête de la SCI [7].

Par actes de commissire de justice en date des 27 et 28 juin 2022, la société [7] a assigné devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE Maître [D] [W] et son assurance la société [8], au visa de l’article 1240 du Code civil.

La société [8] est volontairement intervenue à l’instance.

Par ordonnance du 09 février 2023, le Juge de la mise en état a notamment sursis à statuer sur les demandes de la société civile immobilière [7] dans l’attente du prononcé d’une décision irrévocable (non susceptible de recours) de la juridiction administrative dans la procédure contentieuse opposant la société civile immobilière [7] à l’administration fiscale, ordonné le retrait de l’affaire du rang des affaires en cours et dit qu’elle sera rétablie à l’initiative de la partie la plus diligente et sur production d’une copie de la décision susvisée.

Par arrêt rendu le 16 mars 2023, la Cour Administrative d’Appel de LYON a annulé le jugement rendu le 29 avril 2021 par le Tribunal Administratif de GRENOBLE, et a rejeté les demandes de la SCI [7].

Par décision définitive et non susceptible de recours en date du 13 décembre 2023, le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi déposé par la Société [7] à l’encontre de l’arrêt rendu le 16 mars 2023 par la Cour Administrative d’Appel de LYON.

Par conclusions signifiées le 02 janvier 2024, la SCI [7] sollicitait la reprise de l’instance devant leTribunal Judiciaire de VALENCE.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 10 octobre 2024, la SCI [7] demande au Tribunal de :

— DIRE ET JUGER que Maître [D] [W], Notaire à [Localité 2], a commis une faute en régularisant, le 16 Mars 2013, un acte notarié entre la SARL [4] et la Société [7] ne constatant pas curieusement la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du bâtiment « [Adresse 6] », lot 100, se trouvant dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 10], mais la vente, dans le sens

inverse, de la Société [7] à la SARL [4] du bien immobilier « dans l’état où elle l’a achetée ».

— DIRE ET JUGER que Maître [D] [W], Notaire à [Localité 2], engage ainsi sa responsabilité civile professionnelle envers la Société [7].

— DIRE ET JUGER que le préjudice subi doit être évalué, tous postes de préjudices confondus, à la somme de 181.237,46 €, selon décompte provisoirement arrêté au 31 Octobre 2024.

— En conséquence, CONDAMNER Maître [D] [W], Notaire à LIVRON SUR DROME, d’avoir à payer à la SCI [7] la somme de 181.237,46 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi, tous postes confondus, outre intérêts à compter du prononcé de la décision à intervenir.

— DIRE ET JUGER que la Société [8] et la Société [8] devront relever et garantir Maître [D] [W], Notaire à [Localité 2], dans les limites de leurs garanties d’assurances, et les CONDAMNER solidairement au paiement des sommes incombant à leur assuré, en tant que de besoin.

— CONDAMNER solidairement Maître [D] [W], Notaire à LIVRON SUR DROME, et ses assureurs, la Société [8] et la Société [8], d’avoir à verser à la SCI [7] la somme de 7.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Christophe BOBANT, Avocat Associé, sur ses offres de droit, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 11 décembre 2024, Maître [D] [W], la société [8] et la société [8] demandent au Tribunal de :

— JUGER que la SCI [7] ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé au règlement de sa dette fiscale à la suite des décisions de justice rendues dans le litige l’ayant opposée à l’administration fiscale.

— JUGER que les pièces versées aux débats permettent d’établir qu’à ce jour, la SCI [7] a seulement réglé à l’administration fiscale la somme de 97.777,41 €.

— JUGER que la SCI [7] ne peut faire supporter au notaire et son assureur la prise en charge financière du redressement fiscal qu’à hauteur de 108.134,40 € dans la mesure où elle n’a pas supporté économiquement la charge financière de la TVA à hauteur de 38.867,60 €.

— JUGER que les pénalités et intérêts de retard sollicités par l’administration fiscale à l’encontre de la SCI [7] pour un montant de 21.168 € ne constituent pas un préjudice indemnisable à l’encontre du notaire alors même que c’est la société requérante qui s’est abstenue de déclarer et payer cette taxe à la suite des actes de vente en violation de ses obligations fiscales.

— JUGER que les intérêts intercalaires sur les sommes mobilisées tous les mois aux fins de procéder au règlement de sa dette fiscale ne peuvent constituer un préjudice indemnisable à l’encontre du notaire, alors même que depuis près de dix ans la société requérante a bénéficié d’une trésorerie qui aurait dû servir au règlement de la dette fiscale dès 2016.

EN CONSÉQUENCE,

— DEBOUTER la SCI [7] de ses prétentions financières.

À TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que l’indemnisation susceptible d’être allouée au profit de la société requérante doit être appréhendée uniquement sur la notion de perte de chance au titre des rappels de TVA dans une limite maximale de 108.134,40 €.

— JUGER que cette indemnisation sur le fondement de la perte de chance ne saurait excéder un coefficient de 60 %.

EN CONSÉQUENCE,

— JUGER que les condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de Maître [W] et son assureur ne sauraient excéder la somme de 64.880 €.

— DEBOUTER la SCI [7] du surplus de ses prétentions financières.

— Condamner la SCI [7] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité du notaire et le préjudice :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’engagement de cette responsabilité suppose la démonstration d’une faute, en lien de causalité avec un préjudice.

Le notaire est tenu vis-à-vis des clients d’une obligation d’authentification des actes qu’il passe et d’une obligation de conseil. Ces devoirs ne comportent pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, donc une obligation de moyens, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation qui doit être appréciée au regard des circonstances de la cause et des éléments dont il dispose au moment de la rédaction de l’acte, ou qu’il était en mesure d’obtenir des parties à l’acte ou encore de tiers en temps utile pour en tenir compte dans la rédaction de l’acte litigieux.

A ce titre, le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il instrumente, et doit conseiller aux parties l’acte le plus adapté à leur situation, qui produise les effets recherchés.

La faute du notaire est appréciée in abstracto, par comparaison avec le comportement qu’aurait adopté un notaire normalement prudent et diligent.

* * *

En l’espèce, l’acte de vente du 23 décembre 2010 prévoyait que le vendeur s’engageait à ce que les ouvrages et éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2011.

Il est constant que les travaux n’ont pas été achevés à cette date.

L’acte notarié du 16 mars 2013 constate que, de ce fait, les conditions de la vente en état futur d’achèvement ne sont pas remplies, et en tire comme conséquence la revente du bien par la SCI [7] à la SARL [4], sans indemnité ni pénalité.

Dans l’acte rectificatif du 26 juillet 2016, il est expressément indiqué que : “Or c’est à tort et par erreur qu’il a été mentionné dans l’acte du 16 mars 2013 que l’opération réalisée par les parties susnommées consistait en une revente soumise au régime de la taxe sur la valeur ajoutée alors qu’il s’agissait en réalité de constater, ainsi qu’il est sus-indiqué, la non-réalisation des conditions suspensives prévues dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 23 décembre 2010 et la résolution pure et simple de ladite vente.”.

Cet acte ajoute que la SARL [4] s’est acquittée de la TVA, et demande à bénéficier de la restitution de la TVA acquittée.

Par courriel du 27 février 2018, l’assureur de Maître [D] [W] estimait que celui-ci avait commis une erreur en constatant une opération de revente en lieu et place d’une opération de résolution. Cette dernière aurait permis d’éviter le paiement de la TVA.

Il résulte de ces éléments que le fait de la part de Maître [D] [W] d’avoir, le 16 mars 2013, instrumenté un acte de vente au lieu d’un acte constatant la résolution de la vente, est constitutif d’une faute, en ce qu’il n’a pas conseillé aux parties l’acte correspondant le mieux à la situation.

Il n’est pas contesté qu’un acte constatant la résolution de la vente n’aurait pas eu pour conséquence de soumettre la SCI [7] au paiement de la TVA, ce que reconnaît d’ailleurs l’assureur de Maître [D] [W] dans son courriel du 27 février 2018.

Le paiement de l’impôt constitue un préjudice indemnisable dès lors que le manquement du notaire à son obligation de conseil a privé son client de la possibilité de renoncer à l’opération et de rechercher une solution lui permettant d’obtenir un régime fiscal plus avantageux.

Dès lors, en l’espèce, le paiement de l’impôt, qui est la conséquence du caractère inapproprié de l’acte et qui n’aurait pas été dû en l’absence de manquement par le notaire à son devoir de conseil, constitue un préjudice indemnisable.

L’acte de vente du 23 décembre 2010 mentionne que la SCI [7] a donné mandat à la société [5] pour effectuer les formalités de demande de remboursement du crédit de TVA.

Néanmoins, l’acte notarié du 26 juillet 2016, rectifiant l’acte du 16 mars 2013, constatant la résolution de la vente du 23 décembre 2010, il y a lieu de considérer, au regard des lois fiscales, que la SCI [7] a perdu le bénéfice de ce remboursement de crédit de la TVA.

Il n’y a donc pas lieu d’imputer le montant du crédit de TVA du préjudice subi par la SCI [7].

En revanche, concernant les pénalités de retard auxquelles a été soumise la SCI [7], il convient de relever, d’une part, que l’acte du 16 mars 2013 précise expressément que la vente instrumentée est soumise à la TVA, de sorte que l’absence de déclaration aux services de l’administration fiscale n’est pas imputable à Maître [D] [W]. D’autre part, les intérêts de retard appliqués par l’administration fiscale sont la contrepartie de la trésorerie laissée à la disposition de la SCI [7] du fait du paiement différé de l’impôt.

La somme de 21.168 euros, correspondant aux pénalités de retard, ne sera donc pas prise en compte dans l’assiette du préjudice subi par le demandeur.

Pour la même raison, les fonds actuellement mobilisés étant restés dans le patrimoine de la SCI [7] pendant plusieurs années au lieu d’être versés à l’administration fiscale, ils ont pu lui procurer un avantage en terme de trésorerie, et il n’y a donc pas lieu d’ajouter au préjudice subi par la demanderesse les intérêts intercalaires sur les sommes mobilisées pour apurer les sommes qu’elle doit verser au Trésor Public selon l’échéancier convenu.

En conséquence, l’assiette du préjudice subi par la SCI [7] est de 147.000 euros.

Le manquement de Maître [D] [W] à son devoir de conseil lui a fait perdre une chance d’échapper au paiement de cet impôt, qui est évaluée à 90%, la probabilité de voir l’éventualité favorable se réaliser étant particulièrement importante au vu du caractère inadapté à la situation de l’acte de vente du 16 mars 2013.

Maître [D] [W], la société [8] et la société [8] seront donc in solidum condamnés à verser à la SCI [7] la somme de 132.300 euros en réparation de cette perte de chance.

Nul ne plaidant par procureur, la SCI [7] ne peut demander à ce que ses assureurs relèvent et garantissent Maître [D] [W].

La SCI [7] fait en outre valoir subir un préjudice moral du fait de l’absence de règlement au moins partiel du montant du préjudice, à hauteur de la somme reconnue par les défendeurs.

Cependant, le fait de la part des défendeurs de faire valoir leurs droits en justice, et de débattre devant le Tribunal du montant du préjudice, n’est pas constitutif d’une faute de leur part. La SCI [7] sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Maître [D] [W], la société [8] et la société [8] sont in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Christophe BOBANT, ainsi qu’à verser à la SCI [7] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

CONDAMNE in solidum Maître [D] [W], la société [8] et la société [8] à verser à la SCI [7] la somme de 132.300 euros en réparation de sa perte de chance de ne pas payer la TVA ;

DEBOUTE la SCI [7] du surplus de ses demandes indemnitaires;

DIT n’y avoir lieu à condamner la société [8] et la société [8] à relever et garantir Maître [D] [W] ;

CONDAMNE in solidum Maître [D] [W], la société [8] et la société [8] à verser à la SCI [7] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Maître [D] [W], la société [8] et la société [8] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Christophe BOBANT.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT