— N° RG 23/05389 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 05 Mai 2025

Minute n°25/934

N° RG 23/05389 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKIA

le

CCC : dossier

FE :

— M^e KEDINGER JACQUES

— M^e NEGREVERGNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE

[Adresse 1]

représenté par M^e Sylvie KEDINGER JACQUES, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

DEFENDEUR

Maître LA SELARL AJ ASSOCIES ès qualité de mandataire successorale de la succession de Monsieur [S] [Z],prise en la personne de Me [P] [I], désignée par jugement du 20 septembre 2023 du Tribunal judiciaire de MEAUX.

[Adresse 2]

représenté par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Elisa GUEILHERS de la SELARL SELARLU ELISA GUEILERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

JUGEMENT DU 9 DECEMBRE 2025

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[S] [Z] était propriétaire des lots n°2, 8 et 22 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 23 novembre 2006, [S] [Z] est décédé.

Par jugement du 20 septembre 2023, Me [P] [I] a été désigné en qualité de mandataire successoral de la succession de [S] [Z].

Par acte du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z], devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement de l’arriéré de charges et des frais de recouvrement engagés.

Par ordonnance du 15 juillet 2024, rectifiée le 7 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré prescrite l’action en paiement du syndicat des copropriétaires concernant les charges de copropriété antérieures au 23 novembre 2013.

La clôture de l’instruction a été prononcée le (5 mai 2025).

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner M. [I] à lui payer les sommes de :

*9 512,51 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 23 novembre 2013 au 15 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

*2 416,19 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

*3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner M. [I] aux dépens avec recouvrement direct.

Sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges de copropriété pour la période du 23 novembre 2013 au 15 novembre 2023, le surplus de sa créance étant prescrit. Il s’estime également bien fondé à demander le remboursement des frais de recouvrement engagés. Il se prévaut par ailleurs, au visa de l’article 1231-6 du code civil, d’un préjudice distinct du non-paiement des charges, soulignant que les charges sont demeurées impayées à compter du 23 novembre 2006 et que les héritiers de [S] [Z] de sont totalement désintéressés de leur obligation de contribuer aux dépenses de la copropriété et de régler la succession.

Par dernières écritures du 3 mars 2025, M. [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, fixer à de plus justes proportions la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le mandataire successoral ne conteste la dette de la succession, ni dans son principe, ni dans son montant. Il s’oppose à la demande formulée au titre des frais de recouvrement, faisant valoir l’absence de mise en demeure permettant de justifier des frais d’huissier sollicités et estimant que les autres frais ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conclut par ailleurs au rejet de la demande indemnitaire, soulignant que la défaillance dans le paiement des charges ne lui est pas imputable, n’ayant été désigné que le 20 septembre 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble faisant apparaître que [S] [Z] est propriétaire des lots n°2, 8 et 22 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] (pièces n°1 et 3),

— l’acte de décès de [S] [Z] (pièce n°2),

— le jugement du 20 septembre 2023 de désignation de M. [P] [I], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire successoral de la succession de [S] [Z] (pièce n°4),

— l’extrait de compte de charges arrêté au 15 novembre 2023 (pièce n°5),

— les appels de fonds de 2014 à 2023 (pièces n°6-1 à 6-42)

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2013, 24 juin 2014, 9 juin 2015, 31 mai 2016, 30 mai 2017, 30 mai 2018, 24 avril 2019, 19 janvier 2021, 30 juin 2021, 27 juin 2022 et 2 octobre 2023 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (pièce n°7).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges ont été approuvées par les assemblées générales et que les sommes figurant dans l’extrait de compte arrêté au 15 novembre 2023 correspondent à celles apparaissant dans les appels de fonds produits.

Le mandataire successoral ne conteste pas le montant de l’arriéré de charges.

Le syndicat des copropriétaires ayant délivré l’assignation au mandataire successoral par acte du 23 novembre 2023, aux termes desquelles il sollicite sa condamnation au paiement des charges de copropriété arrêtées au 15 novembre 2023 inclus, alors que cette signification vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au 15 novembre 2023 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de copropriété arrêtées au 15 novembre 2023 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 9 512,51 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées pour la période du 23 novembre 2013 au 15 novembre 2023, est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, M. [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z], sera condamné à payer la somme de 9 512,51 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2 416,19 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, sans les détailler dans la discussion ou dans le dispositif de ses conclusions.

La pièce n°5 fait apparaître les sommes suivantes, portées sur les extraits de compte copropriétaire et surlignées :

—  316,50 euros au titre de « remise dossier avocat » le 21 juin 2016,

—  98,04 euros au titre de « étude de dossier 3ème trimestre 2016 », le 13 juillet 2016,

—  98,04 euros au titre de « étude de dossier », le 26 octobre 2016,

—  98,04 euros au titre de « étude de dossier », le 9 avril 2018,

—  98,04 euros au titre de « étude de dossier », le 2 octobre 2018,

—  350 euros au titre de « constitution dos avocat », le 6 juillet 2021,

—  125 euros au titre de « suivi procédure recouvrement » le 13 juin 2022,

—  54,42 euros au titre de « Alliance droit : assignation » le 12 septembre 2022,

—  54,94 euros au titre de « [V] : assignation », le 19 septembre 2022,

—  55,39 euros au titre de « Kalijuris : provision huissier », le 21 septembre 2022,

—  55,48 euros au titre de « Egea : assignation », le 21 septembre 2022,

—  684,33 euros au titre de « Michon : frais d’huissier », le 7 octobre 2022,

—  58,16 euros au titre de « [C] : frais huissier aff da silva », le 2 décembre 2022,

—  150 euros au titre de « suivi de procédure recouvrement », le 21 février 2023,

—  150 euros au titre de « suivi procédure recouvrement », le 22 mai 2023,

—  600 euros au titre « Kedinger : audience plaidoirie », le 2 octobre 2023.

Il est par ailleurs produit le contrat de syndic courant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 dont il ressort que la rémunération due au syndic au titre des prestations particulières est calculée au prorata du temps passé à hauteur de 150 euros par heure toutes taxes comprises.

Il en résulte que les frais de suivi de procédure de recouvrement facturés les 21 février 2023 et 22 mai 2023 sont justifiés. En revanche, les frais de suivi de procédure, les frais d’étude de dossier ainsi que les frais de constitution de dossier et de transmission à l’avocat antérieurs au 1er octobre 2022 ne sont pas justifiés, en l’absence de production du contrat de syndic en application duquel ils ont été appliqués.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 600 euros facturée le 2 octobre 2023, il apparaît que celle-ci correspond à des frais d’avocat, qui relèvent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

De même, les trois sommes qui correspondent à des assignations relèvent des dépens mis à la charge de la partie succombant au litige à l’issue de chaque procédure, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, étant au demeurant relevé que les libellés ne permettent aucunement de les rattacher au contentieux opposant le syndicat des propriétaires à la succession [Z], qui semble en outre n’avoir donné lieu à l’introduction que de deux instances (instance aux fins de désignation d’un mandataire successoral et la présente instance) et, partant, à la délivrance de seulement deux assignations.

En outre, s’il est sollicité l’allocation de trois sommes au titre de frais d’huissier, il convient de relever que le demandeur ne produit aucun acte d’huissier ou facture et s’abstient même d’expliquer à quoi correspondraient ces frais, alors qu’il ne mentionne pas avoir délivré de commandement de payer et que lesdits frais ont été facturés antérieurement au jugement du 20 septembre 2023 qu’il a potentiellement fait signifier par acte d’huissier. Le libellé des sommes facturées les 21 septembre 2022 et 7 octobre 2022 (« Kalijuris : provision huissier et « Michon : frais d’huissier ») ne permettent d’ailleurs pas de les rattacher au contentieux opposant le syndicat des copropriétaires à la succession [Z].

En conséquence, M. [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais de suivi de dossier des 21 février et 22 mai 2023. Le syndicat des copropriétaires sera débouté pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Il ressort des pièces versées aux débats que depuis le décès de [S] [Z], sa succession s’est désintéressée du paiement des charges, demeurées impayées de 2006 à 2023.

Le non-paiement des charges de copropriété, a fortiori pendant une telle durée, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur les autres copropriétaires, causant ainsi un préjudice certain au syndicat des copropriétaires.

Si le défendeur souligne à juste titre qu’il ne peut lui être reproché son inaction antérieurement à sa désignation le 20 septembre 2023, il convient de rappeler qu’il ne s’agit nullement de condamner M. [I] en son nom personnel mais la succession [Z], qu’il représente en qualité de mandataire judiciaire, cette dernière étant bien responsable du préjudice causé.

Il sera au demeurant relevé, à titre surabondant, que le défendeur ne prétend pas avoir commencé à rembourser les sommes dues entre la date de sa désignation, le 20 septembre 2023, et la date de clôture de l’instruction le 5 mai 2025 ou l’audience de plaidoiries du 7 octobre 2025, soit plus de deux ans plus tard.

Il convient dès lors de condamner M. [I], ès qualités de mandataire judiciaire de la succession [Z], au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Succombant, M. [I] sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Sylvie Kedinger.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de souligner que l’inaction de la succession [Z] et l’absence de paiement des charges de copropriété, y compris à la suite de la désignation de M. [I] le 20 septembre 2023, ont contraint le syndicat à introduire une action judiciaire en paiement, le conduisant à engager des frais qu’il serait parfaitement inéquitable de laisser à sa charge.

Dès lors, condamné aux dépens, M. [I], ès qualités, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [P] [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de de 9 512,51 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [P] [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [P] [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z], aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Sylvie Kedinger, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [I], ès qualités de mandataire successoral de la succession [S] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE