TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 17/06795 – N° Portalis DBW3-W-B7B-TYIY

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI( la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES & ASSOCIES)

C/ ,

[T], [C], représentée par la SELAS GOBERT & ASSOCIES, la SELAS GOBERT & ASSOCIES

,, [Z], [X], représenté par la SCP RIBON – KLEIN

, S.A.S. LCS ET ASSOCIES, représentée par la SCP RIBON – KLEIN

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

QUINOT Chloé, Juge placée

Greffier : DAHMANI Nadia

En présence de, [U], [B], juriste assistante

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 27 Mars 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

QUINOT Chloé, Juge placée

Greffier : DAHMANI Nadia

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), Société Anonyme au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est, [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros dont le siège social était, [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017,

représentée par Maître Fanny DUCHESNE de la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et Maître Jean-François PUGET de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS,

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame, [T], [C]

née le, [Date naissance 1] 1954 à, [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe JERVOLINO et Maître Cécile PION de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE,

Monsieur, [Z], [X]

né le, [Date naissance 2] 1948 à, [Localité 3] -ALGERIE

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 4]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SAS, [Adresse 5], Notaires, dont le siège social est, [Adresse 6] à, [Localité 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

,

[T], [C] a acquis plusieurs biens immobiliers à l’aide de huit emprunts, souscrits auprès de différentes banques pour un montant total de 1.170.608 €.

Pour financer l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier « Les portes de, [Localité 5] » sis à, [Localité 5],, [T], [C] a souscrit le 22 septembre 2006 à une offre de prêt n°2084874S001 d’un montant de 138.736 € émise le 8 septembre 2006 par la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (ci-après la société BPI).

L’acte de prêt a été renouvelé en la forme authentique le 18 décembre 2006, devant Maître, [X], Notaire à, [Localité 6].

Elle n’en a pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur lui a notifié la déchéance du terme le 11 juin 2014.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que des notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Marseille, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d,'[Localité 6] en date du 15 mars 2023. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt.

Un jugement a été rendu le 15 janvier 2026 par le tribunal correctionnel de Marseille ; des appels ont été interjetés.

*

,

[T], [C] a assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la société BPI, aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (ci-après CIFD), devant le tribunal de grande instance de Marseille, par actes d’huissier des 24, 25, 27, 28, 29 et 31 octobre 2014 en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 14/14285.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 19 octobre 2017, a ordonné le sursis à statuer « jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcé définitivement sur les faits dénoncés » et le retrait du rôle.

*

Par acte d’huissier du 2 décembre 2014, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), a fait assigner, [T], [C] devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de la voir condamner, à titre principal, à lui payer diverses sommes dues au titre du prêt qu’elle lui a consenti.

Par une ordonnance en date du 12 juin 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nice s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de Marseille.

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement de, [Localité 1] le 14 juin 2017 et a été enregistrée sous le n° de RG 17/6795.

*

Par une ordonnance en date du 4 février 2021, le juge de la mise en état de céans a notamment :

déclaré recevable l’intervention volontaire de la société CIFD venant aux droits et obligations de la société BPI ;sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés ;condamné la société CIFD à verser à, [T], [C] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;rejeté la demande formée par la société CIFD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamné la société CIFD aux dépens de l’incident.

Par arrêt du 21 octobre 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé cette décision, dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et condamné, [T], [C] à payer à la société CIFD la somme de 2.000 €, outre les dépens.

*

Par ordonnance en date du 1er juin 2023, le juge de la mise en état a notamment :

constaté le désistement parfait d,'[T], [C] relatif à sa demande de sursis à statuer ;condamné, [T], [C] à payer à la société CIFD une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de l’incident ;condamné, [T], [C] au paiement des dépens de l’incident.

*

Par actes d’huissier du 8 septembre 2023,, [T], [C] a assigné en intervention forcée,, [Z], [X] et la société, [Adresse 7], aux fins de voir :

« ORDONNER la jonction de la présente assignation en intervention forcée avec l’instance pendant devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet 3 RG 17/6795;DECLARER et ORDONNER commun à Me, [Z], [X], Ia SAS LCS ET ASSOCIES- NOTAIRES DU COURS MIRABEAU, la décision définitive et irrévocable au fond à rendre par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet 3 RG 17/6795;CONDAMNER solidairement, Me, [Z], [X], la SAS, [Adresse 5], aux entiers dépens sur l’instance en déclaration de jugement commun. »

Ce dossier a été enregistré sous le n° RG 23/09297 et a été joint à l’affaire RG n°17/6795 par mention au dossier le 4 juillet 2024.

*

Par ordonnance du 3 octobre 2024, le juge de la mise en état de céans a notamment :

rejeté l’exception de litispendance;ordonné à la société CIFD de produire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance la copie lisible des fiches de décision d’octroi du prêt n°2084874S001;faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamné la société CIFD au paiement d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, et ce pendant un an ;rappelé que cette juridiction demeure compétente pour les litiges relatifs à l’exécution et à la liquidation de l’astreinte ;rejeté la demande de communication de l’original de la fiche de renseignement bancaire du prêt n°2084874S001 ; rejeté la demande de condamnation à une amende civile, comme étant incompétent pour en connaître ;rejeté la demande de condamnation au versement de dommages-intérêts pour procédure abusive, comme étant incompétent pour en connaître ;rejeté toutes les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;réservé les dépens de l’incident, ainsi que les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

Par message RPVA en date du 3 décembre 2024, la société CIFD a communiqué la fiche de décision d’octroi du prêt du prêt n°2084874S001.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025 avec renvoi à l’audience de plaidoiries du 23 janvier 2026.

A l’audience, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 mars 2026.

*

Par conclusions en date du 26 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CIFD, venant aux droits de la société BPI, demande, au visa des articles 1108, 1116, 1134, 1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du code civil, des articles L. 313-1 et suivants, L. 312-7 et suivants, L. 137-2 et suivants du code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du code de procédure civile, de :

« Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD JUGER que l’action de la société CIFD est recevable ; Sur la demande principale de la société CIFD CONDAMNER Madame, [C] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 112.507,43 € € au titre du prêt n° 2084874 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,66 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. CONDAMNER Madame, [C] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 7.875,52 € et qui produira intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme. ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil ; CONDAMNER Madame, [C] à verser à la société CIFD la somme de 13.873,60 € à titre de dommages et intérêts ; Sur l’exception de nullité fondée sur le dol invoquée par Madame, [C] DECLARER l’exception de nullité pour dol invoquée par Madame, [C] irrecevable comme prescrite ; Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable REJETER l’exception de nullité soulevée par Madame, [C] ; Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat prêt de Madame, [C] DECLARER la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels est irrecevable comme prescrite ; Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable REJETER la demande reconventionnelle de Madame, [C] de déchéance des intérêts conventionnels ; CONDAMNER Madame, [C] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 112.507,43 € € au titre du prêt n° 2084874 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,66 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables REJETER la demande reconventionnelle de Madame, [C] de déchéance des intérêts conventionnels ; CONDAMNER Madame, [C] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 112.507,43 € € au titre du prêt n° 2084874 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,66 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Madame, [C] DEBOUTER Madame, [C] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ; En tout état de cause DEBOUTER Madame, [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; CONDAMNER Madame, [C] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédéric BERGANT, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par conclusions en date du 4 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens,, [T], [C] demande au tribunal de :

« SUR LA DEMANDE PRINCIPALESur les indemnités de résiliation : Vu les articles 1134 et 1152 anciens du Code civil ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 7875,52 € au titre de l’indemnité de résiliation et la REDUIRE à la somme de 1 €Vu l’article 1134 ancien du Code civil et 1353 nouveau du Code civil ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande de dommages-intérêts de 13.873,60 € ;SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLEREJETER l’exception d’irrecevabilité du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT ;CONDAMNER LE CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à Madame, [C] la somme de 106.482 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtés au 31 décembre 2025 ;DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à Madame, [C] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;DECLARER et ORDONNER commune à Me, [Z], [X], la SAS LCS ET ASSOCIES –, [Adresse 8], la décision définitive et irrévocable au fond à rendre dans la présente instance ;DEBOUTER Me, [Z], [X], la SAS LCS ET ASSOCIES –, [Adresse 8] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT aux entiers dépens ;CONDAMNER solidairement Me, [Z], [X], la SAS LCS ET ASSOCIES –, [Adresse 8], aux entiers dépens sur l’instance en déclaration de jugement commun.REJETER l’exécution provisoire ».

Par conclusions en date du 24 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens,, [Z], [X] et la société LCS ET ASSOCIES –, [Adresse 8] demandent, de :

« Rejeter la demande visant à déclarer commun le présent jugement à Maître, [X] et la société par actions simplifiées LSC ASSOCIES-NOTAIRES DU COURS MIRABEAU;Subsidiairement, sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition :De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteuses et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ;Condamner les emprunteuses à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Les débouter de leur demande de condamnation aux dépens et les condamner aux dépens de la présente instance. »

SUR CE,

Les demandes de « juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Enfin, les parties ne se répondent manifestement pas dans leurs dernières conclusions de sorte qu’il convient de faire un point exact sur la saisine de cette juridiction.

La banque développe une argumentation relative à une « exception de nullité pour dol » et à une « demande reconventionnelle de déchéance du droit aux intérêts contractuels ». Or, aucune demande n’est formée en ce sens par l’emprunteuse.

De même, aucune fin de non-recevoir n’est opposée par la banque à la demande indemnitaire de l’emprunteuse.

Sur les demandes en paiement de la banque

La banque sollicite la somme de 112.507,43 € au titre du capital restant dû avec intérêt au taux contractuel de 1,66 % à compter de la déchéance du terme, une indemnité contractuelle de 7.875,52 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme, ainsi que la capitalisation des intérêts légaux.

La banque produit en sa pièce n°38 un décompte actualisé de sa créance au 25 avril 2025 qui mentionne :

« Capital restant dû au 11/06/2014 : 99.001,59 €Echéances impayées au 11/06/2014 : 13.505,84 €Intérêts échus au 11/06/2014 : 142,10 € Indemnité 7% prévue à l’acte : 7.875,52 € »Intérêts échus du 12/06/2014 au 25/04/2025 au taux de 1,66 % : 17.159,83 €Intérêts à échoir jusqu’au parfait paiement au taux de 1,66 % : MémoireRèglements clients : – 80.213,73 €Frais de procédure : MémoireTOTAL GENERAL dû au 25/04/2025 outre mémoire : 57.471,15 € »,.[T], [C] n’oppose aucun moyen à la demande en paiement formée au titre du principal. Elle acquiesce à l’application du taux contractuel de 1,66% sollicité par la banque. Elle sollicite le rejet de la demande formée au titre de l’indemnité contractuelle et la réduction à 1 € de l’indemnité de résiliation.

Sur l’imputation des règlements clients

Il convient d’imputer les règlements clients postérieurs mentionnés sur le dernier décompte actualisé conformément à l’article 1254 du code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 qui dispose : « Le débiteur d’une dette qui porte intérêt ou produit des arrérages ne peut point, sans le consentement du créancier, imputer le paiement qu’il fait sur le capital par préférence aux arrérages ou intérêts : le paiement fait sur le capital et intérêts, mais qui n’est point intégral, s’impute d’abord sur les intérêts. »

Les règlements clients étant partiels, il convient d’imputer la somme de 80.213,73 € sur les intérêts échus puis sur le capital.

intérêts échus = intérêts échus du 12/06/2014 au 25/04/2025 au taux de 1,66 % (17.159,83 €) + intérêts échus au 11/06/2014 (142,10 €) = 17.301,93 €capital = capital restant dû au 11/06/2014 (99.001,59 €) + échéances impayées au 11/06/2014 : (13.505,84 €) = 112.507,43 €soit le calcul suivant : capital – (règlements clients – intérêts échus) : 112.507,43 – (80.213,73 – 17.301,93) = 49.595,63. Par conséquent, au titre du crédit n°2084874S001,, [T], [C] sera condamnée à payer à la banque la somme de 49.595,63 € avec intérêts au taux conventionnel de 1,66 % à compter du 26 avril 2025.

Sur l’indemnité de résiliation ,

[T], [C] qualifie l’indemnité contractuelle de clause pénale et se fonde sur l’article 1152 du code civil pour solliciter sa réduction. Elle fait valoir que la banque a commis des manquements dès lors qu’elle n’a pas satisfait à son obligation de mise en garde et qu’elle ne l’a pas contactée alors qu’elle s’y était obligée par un mail interne du 19 octobre 2005.

La banque soutient que l’indemnité contractuelle n’est pas disproportionnée et qu’elle est justifiée par la carence prolongée de l’emprunteuse.

L’article 1152 du code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 dispose que « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

Il ressort de l’examen du contrat de prêt en cause qu’en cas de défaillance de l’emprunteuse est prévue à l’article VI du cahier des charges des conditions générales une indemnité de résolution du contrat égale à 7% des sommes dues, en plus de la majoration de 3 points du taux d’intérêt conventionnel stipulée à l’article IV.

Cette double pénalisation de la défaillance de l’emprunteuse est manifestement excessive, de sorte que l’indemnité contractuelle, qui ne peut être que réduite, sera portée à 1 €.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Cette indemnité sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2014.

Par conséquent, au titre de l’indemnité de résiliation,, [T], [C] sera condamnée à payer à la banque la somme de 1 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2014.

Sur la capitalisation des intérêts L’article 1154 du code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 dispose que « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. »

Il sera fait droit à la demande d’anatocisme.

Par conséquent,, [T], [C] sera condamnée à payer à la société CIFD, avec capitalisation des intérêts :

la somme de 49.595,63 € avec intérêts au taux conventionnel de 1,66 % à compter du 26 avril 2025 au titre du crédit n°2084874 S001;la somme de 1 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2014 au titre de l’indemnité de résiliation.

2. Sur la demande indemnitaire formée par la banque

Au soutien de sa demande indemnitaire, la société CIFD expose qu’en lui dissimulant l’état de son endettement réel, l’emprunteuse l’a privée d’une chance de ne pas contracter.

Pour s’y opposer,, [T], [C] fait valoir que cette demande n’est fondée sur aucune disposition contractuelle et que c’est par sa propre faute que la banque n’a pas eu connaissance des autres investissements réalisés. Elle ajoute qu’aucun préjudice n’est démontré.

Il ressort de l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige que par un mail interne en date du 19 octobre 2005 (pièce 17 de l’emprunteuse), il avait été attiré l’attention des salariés de la société BPI sur les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA.

Ce mail, adressé par, [D], [N], secrétaire général de la société BPI, à divers employés de la société BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteuses (donc sélectivité accrue) […] »

Il est constant que la société BPI n’a pas reçu personnellement, [T], [C] dans le cadre de la souscription du contrat en cause et aucune impossibilité n’est démontrée.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que, de parfaite bonne foi, la banque ait été tenue dans l’ignorance de l’intégralité des crédits souscrits par, [T], [C]. Celle-ci a contribué au préjudice allégué dans de telles proportions qu’elle ne saurait prétendre à quelque indemnisation que ce soit à ce titre.

Par conséquent, la demande indemnitaire de la banque sera rejetée.

3. Sur la demande indemnitaire formée par l’emprunteuse

,

[T], [C] se prévaut de la responsabilité de la banque pour faute personnelle et de sa responsabilité du fait de son intermédiaire.

3.1. Sur la responsabilité de la banque pour faute

L’emprunteuse soutient que la banque a manqué à son obligation d’information et à son obligation de mise en garde ; ce que la banque conteste.

L’article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d’information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions cumulatives : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

La situation de l’emprunteur doit s’évaluer sur la base des déclarations faites par lui-même. Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l’emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d’endettement excessif.

— Sur l’obligation d’information

La banque ne verse aux débats qu’une « fiche de renseignements bancaires » datée du 25 août 2006 et signée par l’emprunteuse. Les informations déclarées sur cette fiche sont les suivantes :

des bénéfices non commerciaux nets de 7.767,83 € ;un différentiel négatif de revenus fonciers de 756 € ;des échéances de 1.484,02 € au titre d’un crédit immobilier pour le financement de la résidence principale dont le terme est fixé en 2005 ;des charges mensuelles non détaillées de 2.240,08 € ;un patrimoine constitué : d’une résidence principale évaluée à 243.000 €, de deux résidences locatives évaluées à 120.000 et 135.000 € ainsi que 22.000 € de placements. La chronologie exacte des différents crédits souscrits par, [T], [C] par l’intermédiaire de la société APOLLONIA et des autres commerciaux n’est pas communiquée par les parties.

L’emprunteuse produit en sa pièce n°41 une annexe du rapport, [V] relative aux actes de vente enregistrés par les notaires. Il en ressort que :

la procuration faite au notaire pour le crédit litigieux a été faite simultanément à une seconde procuration concernant un crédit souscrit auprès de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE d’un montant de 160.000 € pour le financement d’un bien situé à, [Localité 7] ;deux biens ont été acquis antérieurement à l’emprunt en cause : un investissement « CERISERAIE » financé par la société CAFPI CM VENDEHEIM en 1998 au prix de 135.222 € et un investissement « OLIVADES » financé par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE en 1999 au prix de 119.672 € ;sept acquisitions ont fait l’objet de procurations ultérieures à l’emprunt en cause. Il apparait que les crédits souscrits en 1998 et 1999 relatifs aux résidences locatives et la demande concomitante de crédit concernant le financement du bien situé à, [Localité 7] ne sont pas mentionnés au titre des charges sur la fiche de renseignements bancaires, ce qui est constitutif de déclarations incomplètes.

Pour autant, l’emprunteuse avait notamment fourni à la banque sa déclaration spéciale de revenus fonciers de 2005 au titre des pièces justificatives lors de sa demande de prêt. Les deux acquisitions « CERISERAIE » et « OLIVADES » sont mentionnées dans cette déclaration avec le détail complet des recettes, frais et charges ainsi que des intérêts d’emprunts y afférents sur plusieurs pages.

Ces éléments très apparents auraient dû à l’évidence conduire l’établissement ayant accordé le prêt à s’interroger et à rechercher des informations complémentaires lors de l’analyse du dossier, notamment en recevant l’emprunteuse ou en sollicitant par écrit des informations complémentaires, ce qu’elle n’a pas fait.

Ce manquement est d’autant plus caractérisé que l’emprunteuse démontre qu’un mail interne à la société BPI en date du 19 octobre 2005 (pièce n°17) et dont le contenu a été précédemment cité avait attiré l’attention des salariés de la banque concernant les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA.

Elle justifie également d’un guide des engagements, document interne à la société BPI, daté du 31 mars 2006 (pièce 20 de l’emprunteuse) qui prévoit en ses pages 10 et 11 que :

« Les dossiers de défiscalisation, limitativement énoncés, concernant le financement des résidences de tourisme […] doivent préalablement à toute instruction du dossier faire l’objet d’un agrément par le Comité des engagements. Aucun prêt ne pourra être autorisé si un agrément du programme n’a pas été donné par le Comité des engagements. » « la connaissance des clients est indispensable à la maîtrise des risques de la banque qu’ils soient réglementaires, législatifs ou financiers ».

Il n’est pas contesté que ce mail et ce guide sont survenus avant l’étude de la demande de prêt datée du 25 août 2006 et que ce protocole n’a pas été respecté. L’établissement bancaire, fort de cette recommandation de prudence interne, aurait donc dû rencontrer la cliente dont la demande de crédit présentait des anomalies apparentes et aucune impossibilité n’est démontrée.

Dans ces conditions, la banque a donc commis une faute au titre de son obligation d’information.

— Sur l’obligation de mise en garde

En l’espèce, il ressort de la fiche de renseignements bancaires qu,'[T], [C] se déclarait médecin, bénéficiaire d’un précédent prêt immobilier souscrit pour l’acquisition de sa résidence principale et propriétaire de deux résidences locatives.

Elle ne disposait donc pas d’une compétence et d’une expérience en matière économique et financière lui permettant de mesurer les risques attachés à son engagement et sera donc considérée comme un emprunteur non averti.

Dès lors, il appartenait à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

Il ressort de la fiche de renseignements bancaires que les revenus mensuels de l’emprunteuse étaient de 7.767,83 € et que ses charges mensuelles s’élevaient à 2.240,08€.

Il résulte du contrat de crédit en cause que les mensualités étaient de 495,98 € les deux premières années, puis de 876,30 €. Le loyer annuel escompté pour le bien financé à, [Localité 5] était de 3.671,40 € (pièce n°37 de la banque), soit 305,95 € mensuel.

Dès lors, ses revenus étaient de 8.073,78 € et ses charges étaient de 2.736,06 € les deux premières années, puis de 3.116.38 €. Son taux d’endettement en prenant en compte les nouvelles échéances était de 33,89 % pour les 24 premiers mois, puis de 38,59 %, avec un reste à vivre autour de 5.338 € les deux premières années, puis de 4.957 €, pour une célibataire avec un enfant de 14 ans à charge.

Dans ces conditions, il n’était donc pas nécessaire que la banque exerce son devoir de mise en garde concernant le crédit litigieux.

3.2. Sur la responsabilité de plein droit de la banque du fait de son intermédiaire

L’emprunteuse se prévaut de l’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2025 et de la convention conclue entre la société BPI et la société Apollonia. Elle indique que la faute de la société Apollonia consiste dans le fait d’avoir occulté à la banque l’empilement des crédits réalisés par l’emprunteuse.

La banque soutient qu’aucune disposition légale ou règlementaire n’institue de régime de responsabilité des établissements de crédit du fait des intermédiaires en opérations de crédit, ni aucune obligation de contrôle des premiers sur les seconds. Elle ajoute que la société Apollonia n’était pas sa mandataire, ni la représentante de la banque.

Selon l’article L. 341-4, III du code monétaire et financier, issu de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière, les établissements de crédit sont civilement responsables du fait des démarcheurs, agissant en cette qualité, auxquels ils ont délivré un mandat. Ils demeurent responsables du fait des salariés ou employés des personnes physiques ou des personnes morales qu’ils ont mandatés, dans la limite du mandat.

Il résulte de ce texte que l’établissement de crédit est responsable de plein droit du fait des démarcheurs, agissant en cette qualité, auxquels il a donné mandat, sans pouvoir s’exonérer par la preuve d’une absence de faute (Cour de cassation, Civile 1, 7 mai 2025, pourvoi n°23-13.923).

En l’espèce, il ressort de la convention conclue entre la société BPI et la société Apollonia datée du 23 juillet 2002, versée aux débats par l’emprunteuse, que la mission de la société Apollonia est décrite comme suit :

« Le Mandataire s’engage à promouvoir auprès de sa clientèle désirant acquérir en France Métropolitaine un bien immobilier à titre de résidence principale, secondaire ou locative, les crédits immobiliers de la Banque. Pour ce faire, le Mandataire proposera aux postulants à l’acquisition de biens tels que définis ci-dessus, les offres de la Banque.

Les demandes de crédit devront être établies sur formulaire proposé par la Banque et signé par les emprunteurs. Elles seront adressées à l’agence de, [Localité 1] accompagnées des pièces et documents nécessaires (relevés de compte, justificatifs de revenus et d’identité, etc.)

[…]».

Il en résulte que cette convention s’analyse en un mandat de démarchage soumis à l’article L. 341-4 du code monétaire et financier.

Or, il n’est pas contesté que la société Apollonia a dissimulé à la société BPI les crédits antérieurs (relatifs aux biens « CERISERAIE » et « OLIVADES ») et la demande de crédit concomitante (relative au bien situé à, [Localité 7]) contracté par, [T], [C] auprès d’autres établissements alors même qu’il est constant que la société Apollonia avait également joué le rôle d’intermédiaire lors de ces opérations.

En effet, ces crédits et demande de crédit n’apparaissent pas dans les éléments déclarés dans la « fiche de renseignements bancaires » et les tableaux d’amortissement y afférents ne sont pas fournis dans les pièces justificatives transmises à la banque.

Ce faisant, la société Apollonia a communiqué à la société BPI des éléments tronqués sur la situation financière de l’emprunteuse en dissimulant des informations pourtant indispensables à l’étude de la demande de crédit. Cela constitue une faute commise par la société Apollonia dans les limites de son mandat.

En revanche, contrairement à ce que soutient l’emprunteuse, les crédits ultérieurs souscrits par le biais de la société Apollonia ne peuvent être opposés à la société BPI dès lors qu’il n’est pas démontré que ces crédits étaient concomitants à la demande de crédit en cause.

Ce manquement fautif de la société Apollonia engage ainsi la responsabilité de la banque à l’égard d,'[T], [C] et l’oblige à réparer les conséquences dommageables nées de la souscription du crédit litigieux.

3.3. Conséquences

Sur la perte de chance

Le dommage subi par, [T], [C] du fait des agissements de la société Apollonia et du fait du manquement à l’obligation d’information de la banque s’analyse en une perte de chance de ne pas conclure le crédit litigieux.

Si la société Apollonia avait correctement exécuté la convention de collaboration conclue avec la société BPI en transmettant à la banque les informations utiles à l’étude de la demande de prêt sans dissimuler les autres crédits antérieurement souscrits et simultanément sollicités par son intermédiaire, la société BPI aurait été informée de l’empilement des crédits et du risque d’endettement consécutif.

De plus, si la société BPI avait sollicité des informations complémentaires lors de l’analyse du dossier sur les crédits relatifs aux acquisitions « CERISERAIE » et « OLIVADES », elle se serait mise en mesure de constater la faute de son mandataire et, par voie de conséquence, de l’empilement des crédits.

Dans ces conditions, la banque aurait été en mesure d’exercer son obligation de mise en garde sur la base de ces informations.

Il convient donc d’évaluer la probabilité que l’emprunteuse ait renoncé au crédit en cause si la société BPI avait exercé ses obligations d’information et de mise en garde en poussant davantage ses investigations sur sa situation et en l’avisant d’un risque d’endettement excessif au regard du montant du prêt, de ses revenus et de son taux d’endettement.

Pour ce faire, il convient de se replacer au moment de la souscription du contrat, et de prendre en compte les éléments de faits à la disposition du tribunal pour évaluer la solution la plus probable.

Il résulte de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel du juge d’instruction en date du 15 avril 2022 (p.190, 191) que c’est à partir de 2007 que certaines banques ont dû faire face à des impayés de clients « apportés » par la société Apollonia. Il en ressort également que les premières plaintes avaient commencé à être connues, et que certains établissements bancaires en avaient tiré les conséquences en cessant leurs relations avec la société French Riviera Invest, partenaire commercial de la société Apollonia, dès janvier 2008, soit postérieurement au crédit en cause.

A ce stade, il n’est donc pas établi avec certitude que les éléments d’informations qui auraient pu être communiqués par l’établissement préteur à l’emprunteuse auraient pu porter, au-delà du risque d’endettement excessif, sur des mécanismes dangereux et documentés comme tels.

Par ailleurs, il résulte de ce même document que le mécanisme mis en œuvre par la société Apollonia, qui reposait sur le silence et l’enfermement, créait ce qui peut s’apparenter à une sorte d’emprise sur les emprunteurs, qui non seulement étaient dissuadés d’en parler aux professionnels, mais qui, dès lors, étaient peu réceptifs à recevoir un avis contraire extérieur.

Or, la société BPI n’était pas le banquier habituel de l’emprunteuse, de sorte qu’il n’existait pas entre eux une relation de confiance ancienne et ancrée de nature à mettre à mal ce verrouillage.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance de ne pas conclure le crédit litigieux sera qualifiée de relativement faible et justement évaluée à 25 % du préjudice occasionné par cet emprunt.

Sur l’assiette du préjudice

L’assiette du préjudice correspondra donc au montant de la condamnation au titre de l’emprunt, minoré de la valeur vénale du bien immobilier acquis à l’aide de cet emprunt et de la somme perçue au titre du crédit de TVA remboursé.

Les frais de mainlevée de l’hypothèque, de syndic et de saisie immobilière ne sont pas la conséquence directe de la conclusion du crédit en cause, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les inclure dans l’assiette du préjudice.

Il ressort des pièces versées par l’emprunteuse, qu’une promesse d’achat du bien immobilier a été émise le 10 juin 2025 pour un montant de 32.000 € et que suite à cette promesse, la société CIFD a émis le 23 juillet 2025 un pouvoir pour mainlevée du privilège de prêteur de denier et de l’hypothèque conventionnelle affectant ce bien, sous réserves du versement à son profit du prix de vente.

Les parties n’ont pas actualisé ces informations, de sorte que le bien évalué à 32.000 € sera réputé être toujours dans le patrimoine d,'[T], [C].

La valeur du bien doit être minorée des loyers hors charge perçus par l’emprunteuse.

Il ressort du bail commercial que le montant du loyer annuel initial était de 3.671,40 €. L’emprunteuse allègue que le gestionnaire a été défaillant dans le paiement des loyers à compter de 2011, cela n’est pas contesté par la banque. Il est démontré que cet arriéré a été payé à hauteur de 70% et que le loyer a été réduit à 70 % de son montant initial à compter de 2012 selon un avenant transactionnel conclu avec le gestionnaire du bien ; soit 3.671,40 x 70 % = 2.569,98 € de loyer annuel à partir de l’année 2011. Il est démontré que par un avenant conclu en 2016, le loyer annuel quittancé était de 2.642,55 €. La prise en charge des travaux par l’emprunteuse n’a pas à être déduite dès lors que ces travaux ont permis la conservation ou l’amélioration du bien.

Les loyers sont donc les suivants :

De 2008 à 2010 inclus : 3.671,40 x 3 = 11.014,20 € ;De 2011 à 2015 inclus : 2.569,98 x 5 = 11.349,9 € ;De 2016 à 2025 inclus : 2.642,55 x 10 = 26.425,5 € ;Soit un total de loyers perçus de 48.789,60 €.

Il ressort du contrat préliminaire de vente que le montant de la TVA était de 22.736 €.

Soit les données suivantes :

Montant de la condamnation : 49.596,63 (somme de 49.595,63 € au titre du capital restant dû et de 1 € au titre de l’indemnité contractuelle) ;Valeur du bien : 32.000 € ;Loyers perçus hors charge : 48.789,60 € ; Montant de la TVA remboursée : 22.736 €.Le calcul de l’assiette du préjudice pour ce crédit est donc le suivant : 49.596,63 – (32.000 + 48.789,60 + 22.736), soit – 53.928,98.

L’assiette du préjudice étant négative, aucune indemnisation de la perte de chance ne peut prospérer pour ce crédit.

Par conséquent,, [T], [C] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

4. Sur les demandes accessoires

4.1. Sur la demande de déclaration commune aux notaires sollicitée par l’emprunteuse

,

[T], [C] sollicite que la décision à intervenir soit déclarée commune aux notaires qu’elle a mis en cause. Elle fait valoir que cet appel en cause est aussi à leur bénéfice dès lors qu’ils se sont prévalus devant les juridictions pénale de l’absence d’information relative aux procédures civiles.

Il serait redondant de déclarer commun un jugement aux parties à l’instance, de sorte que cette demande est sans objet et sera donc rejetée.

4.2. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Dans les rapports entre la banque et l’emprunteuse, compte tenu de la solution du litige, l’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge respective des parties.

Par ailleurs, l’emprunteuse a fait le choix procédural de mettre en cause les notaires sans formuler aucune demande à leur encontre. Compte tenu de la tardiveté de la mise en cause des notaires au regard de l’avancement de la présente procédure, il y a lieu de la condamner à payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés par les notaires.

Concernant les dépens de l’instance, ils seront mis à la charge de l’emprunteuse qui succombe au moins partiellement à l’instance.

4.3. Sur la demande d’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Condamne, [T], [C] à payer à la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) la somme de 49.595,63 € avec intérêts au taux conventionnel de 1,66 % à compter du 26 avril 2025 au titre du crédit n°2084874S001 ;

Condamne, [T], [C] à payer à la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) la somme de1 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2014 au titre de l’indemnité de résiliation dudit crédit ;

Ordonne la capitalisation des intérêts sur ces sommes ;

Déboute la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) de sa demande indemnitaire formée à l’encontre d,'[T], [C] ;

Déboute, [T], [C] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) ;

Déboute, [T], [C] de sa demande visant à déclarer commun le jugement à intervenir à, [Z], [X] et à la société, [Adresse 5] ;

Déboute la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute, [T], [C] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne, [T], [C] à payer à, [Z], [X] et la société, [Adresse 7], la somme totale de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamne, [T], [C] aux dépens de l’instance ;

Autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE