N° RG 25/00108 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GS75

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 25/00108 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GS75

Code NAC : 30B Nature particulière : 0A

LE DOUZE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La S.C.I. L’ARMORIAL, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître David LACROIX, avocat membre de la SCP LACROIX-DESBOUIS, avocats au barreau de DOUAI,

D’une part,

DEFENDEURS

La S.A.S. MK DENAIN, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

M. [O] [F], né le 05 juillet 1982 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3],

M. [W] [V], né le 07 novembre 1999 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4],

représentés par M^e Mehdi ZIATT, avocat au barreau de LILLE,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à la date des débats, et Samuel VILAIN, greffier, à la date du délibéré,

DÉBATS : en audience publique le 08 juillet 2025,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 12 août 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) L’ARMORIAL a assigné la société par actions simplifiée (SAS) MK DENAIN et messieurs [O] [F] et [W] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de:

* à titre principal :

— voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail la liant à messieurs [F] et [V] à la date du 14 février 2025,

— voir ordonnée l’expulsion de messieurs [F] et [V] et de tout occupant de leur chef des locaux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir messieurs [F] et [V] condamnés solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 57 658,56 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mars 2025,

— voir messieurs [F] et [V] condamnés aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* à titre subsidiaire :

— voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail la liant à la société MK DENAIN à la date du 14 février 2025,

— voir ordonnée l’expulsion de la société MK DENAIN et de tout occupant de leur chef des locaux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir messieurs la société MK DENAIN condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 57 658,56 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mars 2025,

— voir la société MK DENAIN condamnée aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En l’état de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la SCI L’ARMORIAL actualise ses demandes de condamnation provisionnelle au titre des loyers et charges arrêtés au 11 juin 2025 à la somme de 63 519,42 euros et de condamnation au titre des frais irrépétibles à la somme de 3000 euros. Elle maintient le reste de ses prétentions initiales.

Avant toute défense au fond, la société MK DENAIN et messieurs [F] et [V] soulèvent l’exception d’incompétence tirée de l’existence d’une clause compromissoire.

Ils font valoir que le bail signé avec la demanderesse contient une clause compromissoire et que la SCI L’ARMORIALE, en raison de la nature de ses demandes, doit réunir un tribunal arbitral et non saisir le présent juge.

En réponse, la SCI L’ARMORIAL argue que tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué, elle conserve la possibilité de saisir une juridiction d’Etat pour toute mesure provisoire et que, tel étant le cas en l’espèce, le présent juge est compétent pour connaître de ses demandes.

Sur le fond, au soutien de ses demandes, la SCI L’ARMORIAL expose qu’elle a donné à bail, en 2022, un local commercial situé à Denain à messieurs [F] et [V], avec reprise du contrat par la société MK DENAIN, qu’ils étaient en train de constituer, jusqu’au 30 avril 2022.

Elle fait valoir qu’en 2024, les loyers du local ont cessé d’être réglés régulièrement ; qu’elle a délivré un commandement de payer le 13 septembre 2024 à la société MK DENAIN, puis un commandement de payer le 14 février 2025 à messieurs [F] et [V] ; que les causes de ces commandements n’ont pas été apurées dans le mois suivant la délivrance.

Elle souligne que ces commandements sont réguliers en ce que leur décompte répond à une jurisprudence constante de la cour de cassation et que la mise en œuvre de la clause résolutoire avant celle de la clause compromissoire ne peut être assimilée de la mauvaise foi de sa part.

Elle considère être fondée à voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et à voir l’ensemble de ses demandes principales accueillies, dans la mesure où, à défaut d’avoir agi dans les délais, la société MK DENAIN ne peut être considérée comme ayant repris le bail.

Elle ajoute s’opposer à toute demande de délai de paiement en raison de l’absence d’élément sur la situation financière de messieurs [F] et [V].

En réponse, la société MK DENAIN et messieurs [F] et [V] soutiennent que les commandements de payer délivrés le 13 septembre 2024 et le 14 février 2025 ne contiennent aucun décompte détaillé des sommes réclamées par la demanderesse et qu’ils ne la mettent pas en mesure de connaître leur dette alléguée, de sorte qu’ils doivent être regardés comme étant irréguliers et ne pouvant justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Ils estiment également que la mise en jeu par la SCI L’ARMORIAL de la clause résolutoire alors que la clause compromissoire figurant au bail aurait pu être mis en œuvre constitue une attitude de mauvaise foi de la part du bailleur faisant obstacle au succès de ses prétentions.

Ils arguent, par ailleurs, que la société MK DENAIN a repris les engagements de messieurs [F] et [V] et qu’elle s’est toujours acquittée des loyers issus du bail litigieux, de sorte qu’il convient de la considérer comme la repreneuse du bail commercial.

Ils ajoutent que la société MK DENAIN a consenti de lourds investissements pour le démarrage de son activité ; qu’elle emploie des salariés ; qu’elle réalise un bénéfice croissant ; qu’elle doit pouvoir bénéficier d’un délai de paiement pour désintéresser la demanderesse.

Ils concluent, à titre principal, à n’y avoir lieu à référé ; à titre subsidiaire, au débouté des demandes de la SCI L’ARMORIAL ; à titre infiniment subsidiaire, à l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ; en tout état de cause, à la condamnation de la SCI L’ARMORIAL à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence tirée de l’existence d’une clause compromissoire :

Aux termes de l’article 1448 du code de procédure civile, lorsqu’un litige relevant d’une convention d’arbitrage est porté devant une juridiction de l’état, celle-ci se déclare incompétente, sauf si le tribunal arbitral n’est pas encore saisi et si la convention d’arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable.

Aux termes de l’article 1449 du même code, l’existence d’une convention d’arbitrage ne fait pas obstacle, tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué, à ce qu’une partie saisisse une juridiction de l’état aux fins d’obtenir une mesure d’instruction ou une mesure provisoire ou conservatoire.

La demande est portée devant le président du tribunal judiciaire ou de commerce qui statue sur les mesures d’instruction dans les conditions prévues à l’article 145 du code de procédure civile et, en cas d’urgence, sur les mesures provisoires ou conservatoires sollicitées par les parties à la convention d’arbitrage.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats par les parties que la SCI L’ARMORIAL et messieurs [F] et [V] ont signé, le 21 mars 2022, un bail commercial contenant une clause compromissoire qui prévoit le recours à l’arbitrage pour « toutes contestations ou différends de quelque nature que ce soit qui pourraient surgir de l’exécution » du contrat.

Il ne ressort, en revanche, d’aucune pièce produite par les parties que, dans le cadre du présent litige, la procédure arbitrale ait débuté, avec notamment la désignation d’un arbitre.

Dès lors, la juridiction des référés peut être saisie valablement.

Elle peut l’être d’autant plus que les demandes portent sur des mesures provisoires et qu’il existe une urgence à agir dans la mesure où la demanderesse, alléguant être privée de loyers depuis plusieurs mois, entend pouvoir être rétablie dans ses droits, par la reprise des locaux qui lui appartiennent.

En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée par les défendeurs sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que, par acte notarié du 21 mars 2022, la SCI L’ARMORIAL a donné à bail à messieurs [F] et [V] un local à usage commercial situé [Adresse 2] Denain, moyennant le paiement un loyer annuel de 72 000 euros hors-taxes, payable par mensualités, ainsi que le règlement de plusieurs taxes et charges accessoires, payables chaque mois par une provision mensuelle de 960 euros. Le contrat a expressément prévu, une résolution de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer, des taxes et charges accessoires ou d’exécution d’une seule des conditions du contrat.

Le contrat a également stipulé la possibilité de reprise des engagements de messieurs [F] et [V] par la société MK DENAIN par le dépôt d’un extrait K bis du registre du commerce et des sociétés au rang des minutes du notaire instrumentaire, au plus tard le 30 avril 2022.

Dans la mesure où il n’est justifié par aucune pièce communiquée par les parties que l’extrait K bis précité a été remis au notaire instrumentaire au 30 avril 2022, messieurs [F] et [V] sont manifestement demeurés les seuls cocontractants de la SCI L’ARMORIAL du bail du 21 mars 2022.

Il ressort également des pièces versées aux débats que, reprochant à messieurs [F] et [V] de ne pas régler les loyers et accessoires régulièrement, la SCI L’ARMORIAL a fait délivrer, le 14 février 2025, un commandement de payer la somme de 55 544,64 euros au titre de la principale créance, de la clause pénale et des frais d’acte, en visant expressément les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et celles de la clause résolutoire du contrat de bail.

Messieurs [F] et [V] contestent la validité du commandement de payer au motif qu’il ne contient pas de décompte des sommes réclamées.

A la lecture du commandement contesté, il apparaît qu’il est réclamé aux défendeurs précités le payement des « sommes suivantes :

— Principale créance au 10/01/2025 : 63 421,22,

— Clause pénale : 6300,

— Frais d’exécution TTC : 655,70,

— Emolument proportionnel : 88,80,

— Coût de l’acte TTC : 78,92

— A déduire acompte : 15 000 ».

Il convient de constater que les indications du commandement critiqué ne précisent pas la nature de la somme réclamée si ce n’est en évoquant « des loyers et charges impayés », ni la période défaillante reprochée et qu’il n’est annexé aucun décompte des sommes dues et réglées.

Ce défaut de précision ne met pas en mesure les preneurs de connaître précisément les manquements qui leur sont reprochés, afin de pouvoir y remédier éventuellement et est susceptible de constituer une irrégularité du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail du 21 mars 2022 à la suite de la délivrance du commandement de payer du 14 février 2025 se heurte à une contestation sérieuse, faisant obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et aux demandes principales de la SCI L’ARMORIAL.

En conséquence, cette dernière sera déboutée de ses demandes en ce sens.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, selon l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SCI L’ARMORIAL, succombant pour l’essentiel à l’instance, sera condamnée aux dépens, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, elle sera condamnée à payer à la société MK DENAIN et messieurs [F] et [V] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la société par actions simplifiée (SAS) MK DENAIN et messieurs [O] [F] et [W] [V],

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) L’ARMORIAL de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNONS la société civile immobilière (SCI) L’ARMORIAL aux dépens,

CONDAMNONS la société civile immobilière (SCI) L’ARMORIAL à payer à la société par actions simplifiée (SAS) MK DENAIN et messieurs [O] [F] et [W] [V] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 12 août 2025.

Le greffier Le président