TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00598 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32ZS

MINUTE N°2026/ 145

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

c/

[M] [Q]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Mme [V], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Q]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 19 octobre 2020 avec prise d’effet au même jour, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Méditerranée Habitat (ci-après dénommée OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à M. [Q] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 326.99 € hors pour provision sur charges et taxes non spécifiées.

Par contrat en date du 18 février 2021 avec prise d’effet au 19 février 2021, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a donné à bail pour un loyer mensuel initial de 31.04 €, provision sur charges non spécifiée, à M. [Q] [M], un parking couvert n°2012 sis [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025 a fait signifier à M. [Q] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1920.49 € dont en principal la somme de 1788.80 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT a assigné M. [Q] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [Q] [M] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier ;

— Condamner M. [Q] [M] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 1788.80 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner M. [Q] [M] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner M. [Q] [M] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d’occupation fixée provisoirement au montant actuel du loyer et provisions sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexées tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— Condamner M. [Q] [M] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 300.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [Q] [M] à tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal judiciaire qui indique que M. [Q] [M] ne s’est pas présenté à la convocation fixée par le travail social.

Il mentionne quelques éléments le concernant à savoir qu’il est bénéficiaire de l’allocation de retour à l’emploi versée par France Travail, qu’il réside toujours à la même adresse, qu’il rembourse un FSL maintien à raison de 18.90 € instruit au mois de mai 2023 et qu’il est redevable de la somme de 245.00 €.

A l’audience du 16 décembre 2025, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par Mme [V] [P] muni d’un pouvoir à cet effet, actualise la dette locative à la somme de 4143.16 € au 26 novembre 2025, indique que M. [Q] [M] a quitté le logement le 30 octobre 2025, qu’elle se désiste dès lors de ses prétentions concernant l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et qu’elle ne maintient que sa demande de condamnation au paiement des arriérés locatifs. Elle dépose

M. [Q] [M] , bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 30 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 21 juillet 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 29 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, les baux de location conclus le 19 octobre 2020 avec prise d’effet au au même jour et le 18 février 2021 avec prise d’effet au 19 février 2021 contiennent chacun une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2025 à M. [Q] [M] pour la somme de 1920.49 € dont 1788.80 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux locatifs étaient réunies à la date du 22 septembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur le désistement d’ OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

A l’audience, Mme [V] [P] indique que M. [Q] [M] a quitté le logement le 30 octobre 2025 et que dès lors OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT se désiste de son action en acquisition des clauses résolutoires et de résiliation des baux.

En conséquence il y a lieu de constater ce désistement et de ses effets et conséquences.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil d’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT verse à l’instance un décompte actualisé de la dette locative au 26 novembre 2025 qui s’élève à la somme de 4143.16 €.

M. [Q] [M], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [Q] [M] sera condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 4143.16 € arrêtée au 26 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Q] [M], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas en l’espèce que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [Q] [M] sera condamné à payer la somme de 200.00 €

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 19 octobre 2020 avec prise d’effet au au même jour et le 18 février 2021 avec prise d’effet au 19 février 2021 entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part M. [Q] [M] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] et un parking couvert n°2012 sont réunies à la date du 22 septembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONSTATONS le désistement d’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande relative à l’acquisition des clauses résolutoires et de leurs conséquences, la résiliation des baux, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation lesquelles prétentions deviennent par suite sans objet ;

CONDAMNONS M. [Q] [M] à verser, à titre provisionnel, à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 4143.16 € (quatre mille cent quarante-trois euros et seize centimes) arrêtée au 26 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS M. [Q] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [Q] [M];

CONDAMNONS M. [Q] [M] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT- QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,