TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/01193 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2KI

Jugement du 20 Septembre 2024

N° : 24/563

[R] [I]

[H] [S] épouse [I]

C/

[G] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DE VILLARTAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [D]

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [R] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

Mme [H] [S] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2020, les époux [R] et [H] [I], représentés par leur mandataire, la SAS GIBOIRE, ont consenti un bail d’habitation à M. [G] [D] et M. [T] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660 € et d’une provision pour charges de 75 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 22 juillet 2022,

M. [T] [D] a donné congé du logement, avec un préavis de trois mois.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de

3 061,43 € au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [G] [D] le 14 décembre 2023.

Par assignation du 8 février 2024, les époux [R] et [H] [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de M. [G] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

— Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 4 872,86 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 21 juin 2024, les époux [R] et [H] [I], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 11 juin 2024, s’élève désormais à

8 446,29 €. Les époux [R] et [H] [I] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement étant intervenu au mois de décembre 2023.

M. [G] [D] expose que ses seules ressources sont constituées d’une allocation spécifique solidarité, d’un montant de 560 € par mois, suite à la perte de son emploi et au décès de son père. Il précise qu’il est également débiteur d’autres crédits, notamment un crédit à la consommation de 166 € par mois, outre un crédit renouvelable d’un montant de 44 € par mois.

Il indique avoir déposé une demande de logement social qui n’a cependant pas abouti en raison de la faiblesse de ses revenus. Il affirme que le montant des charges du logement a fortement augmenté, passant de 75 € à 240 €.

Enfin, M. [D] affirme qu’il n’est pas en mesure de régler sa dette.

Les époux [R] et [H] [I] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 12 décembre 2023.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [R] et [H] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [R] et [H] [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2024, M. [G] [D] leur devait la somme de 8 446,29 €. Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais du commandement de payer, facturés pour un montant de 170,95 €, ainsi que 330,57 € correspondant à un rappel des charges d’octobre 2022 à mai 2023 (30 €) et à un solde des charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (80,19 €) qui ont été facturés quatre fois (= 80,19 + 30 = 110,19 x 3 = 330,57 €).

Par conséquent, M. [G] [D], qui ne conteste pas le montant de sa dette, sera condamné à payer la somme de 7 944,77 € (=8 446,29 – 170,95 – 330,57) aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 850,62 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande des époux [R] et [H] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [G] [D] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 12 décembre 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 juillet 2020 entre les époux [R] et [H] [I], d’une part, et M. [G] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 13 janvier 2024,

ORDONNE à M. [G] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [D] à payer aux demandeurs la somme de

7 944,77 € (sept mille neuf cent quarante-quatre euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 850,62 € (huit cent cinquante euros et soixante-deux centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 11 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [D] à payer aux demandeurs la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023 et celui de l’assignation du 8 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge