N° RG 25/00076 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GR5X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 25/00076 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GR5X

Code NAC : 30B Nature particulière : 0A

LE QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La S.C.I. COLETTE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Vincent SPEDER, avocat membre de la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDERESSES

La S.A. BLACKSTORE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

La S.A.R.L. FINANCIERE FG SPORT, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par M^e Gilles HITTINGER-ROUX, avocat membre de la SCP H.B & associés, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e Loïc RUOL, avocat membre de la SCP COURTIN & RUOL, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 17 juin 2025,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025, après que le délibéré fixé au 8 juillet 2025 ait été prorogé à cette date,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 04 mars 2025, la société civile immobilière (SCI) COLETTE a assigné la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de :

— voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties à la date du 30 janvier 2025,

— voir ordonnée l’expulsion des défenderesses et de tout occupant de leur chef des locaux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— se voir autorisée à séquestrer, sur place ou dans un local à son choix et aux frais, risques et périls des défenderesses, les objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— voir les défenderesses condamnées à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 234 891,40 euros au titre des loyers et charges impayés,

— voir les défenderesses condamnées à lui payer la somme mensuelle de 25 994,10 euros, au titre de l’indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux loués,

— voir les défenderesses condamnées à lui payer la somme de 79 652,34 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 30 avril 2025,

— voir les défenderesses condamnées aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Vincent SPEDER, et à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la SCI COLETTE actualise sa demande de condamnation provisionnelle au titre des indemnités d’occupation échue au 30 juin 2025 à la somme de 131 647,54 euros et maintient le reste de ses prétentions initiales. Elle sollicite, à titre subsidiaire, en cas de renvoi de l’affaire vers une audience de règlement amiable ou une médiation, que l’orientation retenue soit conditionnée au règlement préalable et immédiat de l’ensemble des arriérés de loyer et accessoires, soit la somme de 127 842,94 euros, ainsi qu’au règlement des échéances contractuelles à bonne date.

Au soutien de ses demandes, la SCI COLETTE expose que la SCI DE MERIGNAC a donné, en 2011, à bail à la société SEDEV un local commercial situé à Petite Forêt ; qu’elle est venue au droit de la SCI DE MERIGNAC en 2015 ; que le bail commercial a été tacitement prorogé à l’expiration de sa durée initiale.

Elle fait valoir qu’en 2024, la société SEDEV a été placée en redressement judiciaire ; que la société BLACKSTORE a présenté une offre de reprise du local commercial de [Localité 5], avec faculté de substitution à la société FINANCIERE FG SPORT, qui a été acceptée ; que les défenderesses, lors de la reprise du local loué, ont été informées de son mauvais état et de la nécessité d’y réaliser des travaux de toiture ; qu’elle a sollicité la société BLACKSTORE pour fixer un calendrier de ces travaux; qu’il n’y a jamais été donné suite; que, parallèlement, la société BLACKSTORE n’a pas réglé les loyers du local, de sorte qu’un commandement de payer a été délivré le 30 décembre 2024; que les causes de ce commandement n’ont pas été apurées dans le mois suivant la délivrance.

Elle considère être fondée à voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et avoir l’ensemble de ses demandes accueillies.

Elle ajoute s’opposer à toute demande de délai de paiement en raison de l’absence d’élément sur la situation financière de la société BLACKSTORE.

En réponse, les sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT font valoir que le bâtiment loué est vétuste, qu’il ne respecte pas l’obligation de sécurité et qu’il est impropre à sa destination. Elles font reproche à la demanderesse d’avoir manqué à son obligation de délivrance du local loué.

Elles soutiennent, par ailleurs, que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré alors que les parties négociaient ; que les causes de ce commandement de payer sont à ce jour apurées ; que les charges sollicitées par le bailleur ne sont pas justifiées.

Elles estiment que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi dans le seul but, pour la demanderesse, de reprendre le bien loué sans indemnité.

Elles concluent, à titre principal, au débouté des demandes de la SCI COLETTE ; à titre subsidiaire, à l’octroi de délais de paiement et à la condamnation de la SCI COLETTE à réaliser les travaux de toiture sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ; à titre très subsidiaire, à la convocation des parties à l’audience de règlement amiable ou à la désignation d’un médiateur pour aider à trouver une solution transactionnelle au litige, au besoin après injonction; en tout état de cause, à la condamnation de la SCI COLETTE aux dépens et à leur payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que, par acte du 18 février 2011, la SCI DE MERIGNAC a donné à bail à la société SEDEV, un local à usage commercial situé [Adresse 6], zone commerciale, à Petite Forêt, moyennant un loyer annuel de 198 045 euros hors-taxes et hors charges, payable par trimestre, et indexé sur l’indice des loyers commerciaux. Le contrat a expressément prévu, en son article 11, une résolution de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du contrat.

Il en ressort également que, en 2015, la SCI COLETTE a succédé à la SCI MERIGNAC; qu’à l’expiration d’une durée de 9 ans, le bail a été reconduit tacitement ; que, par jugement du 27 mai 2024, le tribunal de commerce de Lille a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société SEDEV; que, par jugement du 11 septembre 2024, le tribunal de commerce de Lille a arrêté un plan de reprise des actifs de la société SEDEV et du fonds de commerce pour le local commercial de Petite Forêt par la société BLACKSTORE, avec faculté de substitution à la société FINANCIERE FG SPORT.

Il en ressort également que, reprochant à la société repreneuse de ne pas régler les loyers, charges et dépôt de garantie depuis la décision du tribunal de commerce de Lille du 11 septembre 2024, la SCI COLETTE a fait délivrer, le 30 décembre 2024, un commandement de payer de la somme de 158 700,66 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie impayés, en visant expressément les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et celles de la clause résolutoire du contrat de bail.

Enfin, il ne ressort d’aucune pièce produite par les défenderesses que les causes du commandement de payer aient été acquittées dans le mois suivant sa délivrance.

Les sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT soutiennent qu’elles étaient fondées à ne pas régler les loyers du local commercial de [Localité 5] sur le fondement de l’exception d’inexécution.

Elles affirment, en ce sens, que le local en question est vétuste, qui n’est pas sécurisé au niveau électrique, qu’il possède une toiture en amiante et fuyarde. Elles estiment qu’il est impropre à sa destination et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

À l’appui de leur allégation, elles produisent un procès-verbal de constat établi, le 15 novembre 2023 par Maître [E], commissaire de justice, faisant état, dans le local loué, d’infiltrations, d’une condamnation d’une alimentation électrique, de la présence de plaques d’amiante dans la toiture et de traces d’humidité sur divers murs.

Pour autant, la demanderesse verse aux débats un procès-verbal établi les 3 et 10 avril 2025 par Maître [B], commissaire de justice, constatant les allées et venues de personnes dans le local loué semblant être des clients et constatant l’achalandage des rayons du local, éclairé de l’intérieur.

Il s’en déduit, de manière non sérieusement contestable, que le local commercial de [Localité 5] est actuellement exploité, de sorte qu’il ne peut être considéré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, nonobstant son état.

Dès lors, l’exception d’inexécution soulevée par les sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT ne saurait prospérer, ce d’autant moins que, selon les échanges entre ces sociétés et la SCI COLETTE, mais aussi selon les termes mêmes du jugement du 11 septembre 2024 du tribunal de commerce de Lille, les défenderesses ont repris la location du local commercial de Petite Forêt en étant informées de son mauvais état au niveau de la toiture.

Il suit des développements qui précèdent que la clause résolutoire du bail du 18 février 2011 renouvelé trouve à s’appliquer de plein droit.

Par conséquent, il sera constaté que la clause résolutoire a été acquise à compter du 31 janvier 2025.

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans tous les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision.

En l’espèce, la SCI COLETTE sollicite la condamnation des sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT à lui payer la somme de 234 891,40 euros au titre de sa dette locative au 30 décembre 2024, ainsi que la somme de 131 647,54 euros au titre d’indemnité d’occupation jusqu’au 30 juin 2025 inclus.

Les défenderesses contestent devoir les sommes réclamées par la demanderesse au motif que les charges réclamées ne seraient pas dues, pour défaut d’inventaire, conformément aux prescriptions de l’article L.145-40-2 du code de commerce.

A cet égard, il y a lieu de rappeler que l’article précité est entré en vigueur le 20 juin 2014; qu’il ne s’applique pas aux contrats en cours au moment de son entrée en vigueur ; que tel était le cas du bail du 18 février 2011 renouvelé.

Il s’ensuit que la contestation avancée par les sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT ne peut être accueillie.

Si la SCI COLETTE produit des pièces justifiant qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’arriéré locatif de la défenderesse s’établissait bien à la somme de 234 891,40 euros, il ressort de l’état des comptes des parties que les défenderesses ont apuré cet arriéré dans le courant du mois de mars et avril 2025 à hauteur de 182 104,18 euros.

Il s’ensuit qu’elles restent devoir à la demanderesse une somme de 52 787,22 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par conséquent, elles seront condamnées à lui verser cette somme à titre provisionnel.

En outre, il est admis par les parties que depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la société BLACKSTORE demeure dans les lieux loués sans droit ni titre.

Il s’ensuit que les défenderesses sont incontestablement redevables à la demanderesse d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer qu’elles auraient dû verser en cas de poursuite du bail commercial, soit 25 994,10 euros par mois, soit la somme de 131 647,54 euros au 30 juin 2025.

Par conséquent, les sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT seront condamnées à verser à la SCI Colette cette somme, à titre de provision sur les indemnités d’occupation au 30 juin 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement pour apurer sa dette locative.

Si elles ne produisent pas de relevé de leur situation financière, elles justifient avoir été en capacité d’apurer en quelques mois les trois quarts de leur arriéré locatif.

Dès lors, il doit être considéré qu’elles justifient d’une situation favorable à l’octroi d’un délai de paiement.

En outre, la SCI COLETTE n’évoque aucun besoin particulier qui pourrait faire obstacle à l’octroi dudit délai de paiement.

En conséquence, au vu des éléments qui précèdent pris ensemble, il sera accordé aux sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT un délai de 18 mois pour s’acquitter de leur dette locative comprenant les indemnités d’occupation précitée jusqu’au 30 juin 2025, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, et les effets de la clause résolutoire seront, pendant le cours de ce délai, suspendus.

Sur l’injonction d’exécution de travaux :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT sollicitent la condamnation de la SCI COLETTE à réaliser des travaux de toiture dans le local loué, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Il n’est pas sérieusement contesté que des travaux de réfection de la toiture du local loué par la demanderesse aux défenderesses doivent être réalisés par le bailleur.

La SCI COLETTE justifie qu’elle s’est mise en contact à diverses reprises avec la société BLACKSTORE en vue de définir un calendrier de réalisation de travaux.

Pour autant, elle ne justifie pas avoir réalisé toutes les démarches permettant réalisation immédiate de ces travaux.

Cette inertie justifie qu’il soit enjoint de les réaliser, mais sans astreinte en l’état, compte tenu de sa volonté affichée de les réaliser.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, selon l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, les sociétés BLACKSTORE et FINANCIERE FG SPORT, succombant pour l’essentiel à l’instance, seront condamnées aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Vincent SPEDER, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, elles seront condamnées à payer à la SCI COLETTE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 31 janvier 2025, de la clause résolutoire du bail commercial du 18 février 2011 tacitement reconduit et liant la société civile immobilière (SCI) COLETTE, la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT,

CONDAMNONS la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT MODE à payer à la société civile immobilière (SCI) COLETTE la somme de provisionnelle de 52 787,22 euros au titre du solde des loyers et charges impayées à la date du 13 novembre 2024,

CONDAMNONS la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT MODE à payer à la société civile immobilière (SCI) COLETTE la somme de provisionnelle de 131 647,54 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 30 juin 2025,

VU l’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce et l’article 1343-5 du code civil,

AUTORISONS la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT à régler les sommes de 52 787,22 et 131 647,54 euros en DIX-SEPT mensualités de 15 000 euros et le solde le DIX-HUITIEME mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois,

RAPPELONS que la somme précitée n’inclut pas le loyer courant, les charges et les éventuelles taxes qui continueront d’être dus par la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT,

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

DISONS que, faute par la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT de payer à bonne date, une seule des mensualités OU le loyer courant, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, du local à usage commercial situé [Adresse 6], zone commerciale, à [Localité 5],

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

ENJOIGNONS à la société civile immobilière (SCI) COLETTE de réaliser les travaux de réfection de la toiture du local à usage commercial situé [Adresse 7] Petite [Adresse 4], au 31 décembre 2025,

CONDAMNONS la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT, aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Vincent SPEDER,

CONDAMNONS la société coopérative de commerçants détaillants à forme anonyme BLACKSTORE et la société à responsabilité limitée (SARL) FINANCIERE FG SPORT à payer à la société civile immobilière (SCI) COLETTE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 15 juillet 2025.

Le greffier, Le président,