N° RG 24/00202 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GMYG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

JUGEMENT – N° RG 24/00202 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GMYG

Code NAC : 30C Nature particulière : 0A

LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS

M. [O] [I], né le 22 décembre 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7];

M. [S] [I], né le 24 janvier 1962 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8];

représentés par la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDEUR

M. [U] [A], né le 19 juin 1979 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4];

représenté par la SCP DEBACKER & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 26 novembre 2024,

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025,

Exposé du litige

Par acte du 12 août 2024, messieurs [S] et [O] [F] ont assigné monsieur [U] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en matière de loyers commerciaux, aux fins que :

— à titre principal, le montant du bail renouvelé soit fixé, à compter du 31 mars 2024, à la somme de 24 000 euros hors taxes et hors charges,

— à titre subsidiaire, soit organisée une expertise ayant pour mission de déterminer la valeur locative de l’immeuble loué au défendeur à la date du 31 mars 2024, et soit fixé à titre provisionnel le loyer des locaux à la somme de 24 000 euros par an,

— en tout état de cause, le défendeur soit condamné aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, messieurs [I] exposent qu’ils ont, par acte du 31 mai 1990, donné à bail à Madame [L]-[C], un immeuble à usage de commerce et d’habitation située à [Localité 9]; que, le 4 octobre 2006, Monsieur [A] a acquis le fonds de commerce exploité par Madame [L]-[C]; que, le 28 septembre 2010, Monsieur [A] a sollicité le renouvellement du bail commercial, ce qui a été accepté tacitement ; que, le 21 septembre 2023, ils ont donné congé au défendeur avec offre de renouvellement du bail et revalorisation du loyer mensuel à la somme de 2000 euros en principal hors charges et hors-taxes ; que monsieur [A] a accepté le renouvellement du bail commercial dans son principe mais s’est opposé à la modification du loyer, au montant antérieur de 676,14 euros par mois.

Ils font valoir que l’immeuble loué se situe dans l’hyper-centre de la commune d'[Localité 9]; que la place où est localisé l’immeuble a bénéficié d’importants travaux d’aménagement qui ont rendu l’immeuble plus visible et plus facilement accessible; qu’il est, en outre, entouré de commerces favorisant l’activité du défendeur; qu’il possède des surfaces justifiant, au vu des loyers pratiqués habituellement dans le voisinage, une hausse sensible mais raisonnable du loyer du bail.

En réponse, monsieur [A] confirme son souhait du renouvellement du bail commercial de 9 années à compter du 31 mars 2024 et son opposition à la modification du loyer du bail.

Il argue, en ce sens, que l’immeuble loué nécessite des travaux de confortation et qu’il ne permet pas, en l’état, une occupation aux fins d’habitat; que le tissu économique local est peu développé et n’offre pas de dynamisme à son commerce ; que la commune d'[Localité 9] n’est pas très attractive.

Il conclut, à titre principal, à ce que le loyer annuel de l’immeuble loué soit fixé à un montant maximum de 8400 euros hors taxes et hors charges par année, à compter du renouvellement du bail, le 31 mars 2024 ; à titre subsidiaire, à ce qu’une expertise soit ordonnée pour déterminer la valeur locative de l’immeuble loué et à ce que le loyer provisionnel soit maintenu à la somme de 676,14 euros par mois hors taxes et hors charges ; qu’en tout état de cause, les demandeurs soient condamnés solidairement aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, est plafonné, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code.

En outre, selon l’article L,145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Enfin, d’après l’article R.145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties aux débats que messieurs [I] ont, par acte du 31 mai 1990, donné à bail à madame [R] [L]-[C], un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 9], moyennant un loyer annuel de 26 820 francs (6011,23 euros), révisable par période triennale ; que, le 4 octobre 2006, monsieur [A] a acquis le fonds de commerce exploité par madame [L]-[C]; que, par acte du 28 septembre 2010, monsieur [A] a sollicité le renouvellement du bail commercial; que messieurs [I] ont accepté tacitement ce renouvellement.

Il en ressort également que, par acte du 21 septembre 2023, les demandeurs ont donné congé au défendeur en lui offrant le renouvellement du bail avec un loyer augmenté de la somme de 676,14 euros par mois à la somme de 2000 euros par mois en principal hors taxes et hors charges à compter du 31 mars 2024.

Messieurs [I] justifient leur offre de loyer réalisée à la hausse par la localisation du bien loué et par l’aménagement de la zone où il est localisé, par la présence de nombreux commerces dans ladite zone et par les prix pratiqués dans le voisinage en termes locatifs.

Monsieur [A], s’il fait savoir son accord au principe du renouvellement du bail, conteste formellement les motifs de la hausse proposée du loyer, en soulignant que l’immeuble loué nécessite des travaux notables de confrontation et que le tissu économique local est déprimé.

Si les parties versent aux débats diverses pièces à l’appui de leurs moyens, aucune n’apparaît suffisamment éclairante pour se prononcer sur les prétentions de chacun.

Il s’ensuit qu’une expertise, avant dire droit, s’impose.

En conséquence, elle sera ordonnée, aux frais avancés par moitié par les parties.

Dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, actualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, en application de l’article L.145-57 du code de commerce.

En outre, il sera sursis à statuer sur toutes les demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Avant dire droit,

ORDONNONS une expertise confiée à M. [K] [X], domicilié [Adresse 5] – tél : [XXXXXXXX02]. fax : [XXXXXXXX01]. port. : [XXXXXXXX03]. Mèl : [Courriel 11] qui aura pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 9], les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 31 mars 2024, au regard des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce,

— donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 2000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par moitié, par la partie demanderesse et par la partie défenderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal judiciaire de Valenciennes, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

RAPPELONS qu’à défaut de versement avant cette date, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert commencera sa mission dès qu’il sera avisé par le greffe du dépôt de la consignation,

DISONS qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ces frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, pourra, le cas échéant, demander la consignation d’une provision supplémentaire,

FIXONS le loyer provisionnel, dû dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, au montant du loyer actuel, actualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction ;

SURSOYONS à statuer sur toutes les demandes des parties ;

RESERVONS les dépens.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 07 janvier 2025.

Le greffier, Le président,