N° RG 25/00309 – N° Portalis DBZT-W-B7J-G25G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 25/00309 – N° Portalis DBZT-W-B7J-G25G

Code NAC : 50D Nature particulière : 0A

LE DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE

La S.C.I. RIM’S IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marieke BUVAT, avocat au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDERESSES

La S.A.S. PIERRE NOTARIANI IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume BUGUET, membre de l’AARPI AVODROIT, avocats au barreau de VALENCIENNES,

La S.C.I. HAB IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Cedric BLIN, membre de la SELARL BLIN CEDRIC, avocats au barreau de VALENCIENNES,

La Société DIAGNOSTIC BCD2E, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alban POISSONNIER, membre de la SARL SPPS AVOCATS, avocats au barreau de LILLE,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Micheline THERY, greffier, à la date des débats,

Flavienne DE LILLE-TURLOT, directrice de greffe à la date du prononcé,

DÉBATS : en audience publique le 10 Février 2026,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes en date du 17 décembre 2025, la société civile immobilière (SCI) RIM’S IMMO a assigné la société civile immobilière (SCI) HAB IMMO, la société par actions simplifiée (SAS) PIERRE NOTARIANI IMMOBILIER et la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) DIAGNOSTIC BCD2E devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que soit ordonnée une expertise des éventuels désordres de l’immeuble qu’elle a acheté à la défenderesse au niveau de la toiture, de la charpente, de la maçonnerie du pignon, de l’installation électrique et de la maçonnerie.

A l’appui de sa demande, la SCI RIM’S IMMO expose qu’elle a acquis, en avril 2025, un immeuble d’habitation situé à Wavrechain-sous-Denain de la SCI HAB IMMO et que l’immeuble acheté était occupé par un locataire.

Elle fait valoir que, peu après l’acquisition de l’immeuble, elle a découvert, par le biais du locataire de l’immeuble et par ses voisins, qu’un incident sur l’immeuble était survenu entre la signature du compromis de vente et la régularisation de l’acte authentique de vente et que des travaux de renforcement du pignon et de la charpente avaient été entrepris par la SCI HAB IMMO sans qu’elle en soit informée ; qu’elle a constaté que la charpente était en mauvais état et que des étais avaient été posés ; qu’elle a également été informée qu’en septembre 2025, une prise de courant avait pris feu ; qu’elle a opéré une vérification du système électrique ; qu’il a été noté une non-conformité en raison de défauts majeurs ; qu’elle a, enfin, appris que la VMC ne fonctionnait pas.

Elle précise avoir réalisé des travaux de mise en sécurité relativement au système électrique et à la charpente et estime que ces travaux ne sont pas de nature à faire obstacle à la détermination des éventuels désordres par un expert, au moins sur pièces.

Elle considère que sa demande d’expertise est utile et légitime.

En réponse, la SCI HAB IMMO fait observer que l’acte authentique de vente prévoit expressément une exonération de responsabilité des vices cachés saufs vices connus du vendeur.

Elle admet avoir effectué des travaux sur le pignon de l’immeuble vendu mais soutient qu’il s’agit de simples travaux d’entretien et que ces travaux étaient parfaitement visibles.

Elle argue, par ailleurs, qu’elle a posé des étais sur la charpente dudit immeuble en lien avec les travaux d’entretien du pignon ; qu’ils étaient visibles au moment de la vente, les combles étant accessibles ; que la demanderesse a modifié la charpente depuis la vente.

Elle indique, de plus, que l’installation électrique de l’immeuble était ancienne et vétuste, que cet état était parfaitement visible lors de la vente et qu’une remise à neuf dudit système a depuis été effectuée par la SCI RIM’S IMMO.

Elle affirme, enfin, que le dysfonctionnement de la VMC était lié à son utilisation par le locataire et que ce dysfonctionnement était visible au moment de la vente.

Elle considère qu’au vu du caractère visible des désordres, de leur nature, des travaux réalisés depuis la vente, une mesure d’expertise est inutile et est dénuée de motif légitime.

Elle conclut, à titre principal, au débouté de la demande présentée par la SCI RIM’S IMMO ; à titre subsidiaire, à l’ajout de questions à poser à l’expert ; en tout état de cause, à la condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour leur part, les sociétés PIERRE NOTARIANI IMMOBILER et DIAGNOSTIC BCD2E s’en rapportent à l’appréciation du juge sur l’opportunité d’organiser une expertise et émettent, au cas où elle serait ordonnée, les protestations et réserves d’usage.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il en résulte qu’une mesure d’expertise peut être ordonnée sur le fondement d’un motif légitime, qui existe dès lors que l’action éventuelle au fond sous-tendant la demande n’est pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure demandée est légalement admissible, utile et améliore la situation probatoire des parties, qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes du ou des défendeurs.

En l’espèce, il est établi que, par acte notarié du 17 avril 2025, la SCI RIM’S IMMO a acquis de la SCI HAB IMMO un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Wavrechain-sous-Denain, après compromis de vente établi par la société PIERRE NOTARIANI IMMOBILIER. L’acte de vente a précisé que le diagnostic de l’installation électrique de l’immeuble avait été réalisé par la société BCD2E ; qu’il n’était fait mention d’aucune anomalie ; que le vendeur déclarait ne pas avoir effectué de travaux soumis à garantie décennale dans les 10 dernières années, ni de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommage ouvrage ; que l’immeuble était loué.

Il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse que, par SMS du 16 septembre 2025, le locataire de l’immeuble a signalé au nouveau propriétaire divers désordres au niveau électrique et au niveau de l’humidité ; que ce locataire atteste avoir dénoncé ces désordres concernant le système électrique et la VMC à l’ancien propriétaire de l’immeuble, sans suite ; que, par acte du 23 septembre 2025, il a été constaté par maître [O] [Y], commissaire de justice, que les équipements électriques de l’immeuble apparaissaient anciens et en mauvais état, qu’une prise présentait un état de calcination et d’oxydation, que des murs portaient des marques noirâtres et des auréoles typiques de l’humidité ; que la société VENTURA ENERGIE a, à une date non-précisée, contrôlé le système électrique et a conclu que l’installation électrique n’était pas conforme aux normes actuelles.

Il en ressort également qu’un voisin de l’immeuble atteste avoir constaté en février 2025 un enflement du pignon de l’immeuble et une chute d’une brique ; que la locataire de l’immeuble atteste qu’à la suite de la chute de la brique, la société HAB IMMO a réalisé des travaux au niveau du pignon et a posé des étais sur la charpente ; que, par l’acte du 23 septembre 2025, la commissaire de justice commis a constaté que le pignon de l’immeuble présentait des marques de reprise, qualifiées de grossières et que des étais étaient posés sur les éléments de charpente du bâtiment.

Il en ressort, enfin, que la SCI RIM’S IMMO a, au début du mois d’octobre 2025, fait poser des éléments renforçant la charpente de l’immeuble et fait refaire au moins partiellement l’installation électrique de l’immeuble.

La SCI HAB IMMO soutient que les différents désordres dont se plaint la demanderesse soit sont surestimés au regard de la nature réelle des travaux réalisés, soit étaient visibles au moment de la transaction, ce que la SCI RIM’S IMMO conteste formellement.

Ce différend d’appréciation suffit à considérer que la demanderesse justifie d’un motif légitime à la mesure d’instruction qu’elle sollicite, ne serait-ce que pour déterminer l’ampleur des désordres et leur caractère apparent ou non.

En outre, la SCI HAB IMMO invoque une clause d’exclusion de vices cachés figurant au contrat de vente.

À cet égard, il y a lieu de rappeler que la clause d’exclusion invoquée peut être écartée par le juge du fond sous certaines conditions, qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier.

Enfin, la SCI HAB IMMO affirme que la mesure d’expertise serait dénuée d’utilité en raison de travaux réalisés par la RIM’S IMMO.

Or, il ne résulte d’aucun élément du dossier que l’ensemble desdits travaux aurait permis une reprise de tous les désordres allégués et il apparaît que la demanderesse a documenté les désordres avant travaux, de sorte qu’ils pourraient utilement faire l’objet d’une expertise sur pièces.

Au vu des développements qui précèdent pris ensemble, il y a lieu de considérer que la SCI RIM’S IMMO présente un motif légitime à ce qu’une expertise, judiciaire et contradictoire, des divers désordres qu’elle invoque dans l’assignation soit organisée, afin notamment d’en déterminer l’ampleur, l’origine, les responsabilités et les moyens d’y remédier.

En conséquence, elle sera ordonnée, selon mission figurant au dispositif de la présente décision, aux frais avancés par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, une expertise étant décidée dans le seul intérêt de la SCI RIM’S IMMO, aucune partie ne pouvant à ce stade de la procédure être considérée comme perdante, les dépens de la présente instance seront mis à la charge de la demanderesse, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge de fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, la SCI HAB IMMO sera déboutée de sa demande indemnitaire présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNONS une expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert, Madame [C] [S], experte judiciaire près la Cour d’appel de [Localité 1], sise [Adresse 6], avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Se rendre sur les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 2], après y avoir convoqué les parties ;

— Rechercher l’existence des vices allégués dans l’assignation de la société civile immobilière (SCI) RIM’S IMMO concernant la toiture, la charpente, la maçonnerie du pignon, l’installation et la VMC de l’immeuble précité ; les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

— Indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés par la société civile immobilière (SCI) RIM’S IMMO ;

— Donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ce vice à l’immeuble ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés ;

— Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation du trouble de jouissance ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire

qui devra être déposé aussitôt que possible,

— Faire toute observation utile à la solution du litige ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de DIX mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertise ;

FIXONS à la somme de 3000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal judiciaire de Valenciennes, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

CONDAMNONS la société civile immobilière (SCI) RIM’S IMMO aux dépens ;

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) HAB IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 10 mars 2026.

Le greffier Le président