N° RG 26/00059 – N° Portalis DBZT-W-B7K-G5XC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 26/00059 – N° Portalis DBZT-W-B7K-G5XC

Code NAC : 5BA Nature particulière : 0A

LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE

S.C.I. FR INVEST RCS [Localité 1] métropole 450 465 018, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gabriel DENECKER de la SELAS TRAITS D’UNION, substitué par M^e Margot DE COSTER, avocats au barreau de LILLE

D’une part,

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE [D] [E], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent SPEDER de la SCP SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : M. BETERMIEZ,

LE GREFFIER : Dimitri FRERE, CADRE- greffier,

DÉBATS : en audience publique le 21 Avril 2026,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 02 mars 2026, la société civile immobilière (SCI) FR INVEST a assigné la société par actions simplifiée (SAS) FONCIERE [D] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de voir :

— constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties,

— ordonnée l’expulsion immédiate de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef des locaux objets du bail, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, au besoin avec l’assistance d’un serrurier ou de la force publique,

— dit que le mobilier éventuellement laissé par la défenderesse donnera lieu à application des dispositions des articles 61 de la loi du 19 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992,

— la défenderesse condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 55 280,72 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 20 février 2026, de la taxe foncière de l’année 2025 et du 1er trimestre 2026,

— la défenderesse condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 12 009,91 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective et totale des lieux,

— la défenderesse condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer et tous frais à charge de la SCI FR INVEST en application de la prestation de recouvrement ou d’encaissement fulgurant figurant au numéro 129 du tableau 3-1 visée à l’article A 444-32 du code de commerce, et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI FR INVEST expose qu’elle a donné à bail, par acte du 1er mars 2023, à la société FONCIERE [D] [E] un local commercial situé [Adresse 3].

Elle fait valoir que société FONCIERE [D] [E] a cessé de payer régulièrement son loyer fin 2025 ; qu’elle a fait délivrer, le 4 décembre 2025, un commandement de payer la somme de 27 656,80 euros, représentant l’arriéré locatif, la taxe foncière de l’année 2025 et les frais d’actes, en visant la clause résolutoire ; qu’un accord a été trouvé à la fin de l’année 2025 pour la mise en place d’un échéancier, la défenderesse assurant pouvoir solder sa dette ; que celle-ci a cru en réalité au début de l’année 2026 ; que la société FONCIERE [D] [E] a fait savoir récemment qu’elle était dans l’incapacité de régler sa dette et qu’elle envisageait la saisine du tribunal de commerce aux fins d’ouverture d’une procédure collective.

Elle estime que la situation qu’elle décrit justifie qu’il soit ordonné la résiliation du bail et qu’il soit fait droit à l’ensemble de ses demandes.

Elle ajoute que les contestations de la défenderesse ne portent que sur une partie du montant de la dette locative et qu’elles ne font pas obstacle à ses demandes pour l’essentiel.

En réponse, la société FONCIERE [D] [E] fait observer que le montant du loyer réclamé est en réalité de 11 799,73 euros par mois et non de 12009,91 euros en raison d’une erreur de calcul de la demanderesse et qu’elle a versé dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer 2 acomptes couvrant les loyers réclamés.

Elle argue, par ailleurs, que la taxe foncière de l’année 2025 n’est pas exigible dans la mesure où un accord passé avec le bailleur lui permet de la régler sur l’année 2026.

Elle conteste en outre le décompte établi au 20 février 2026 et admet qu’elle doit la somme de 2566,80 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2025 et la somme de 23 599,46 au titre des loyers des mois de janvier et février 2026.

Elle met en exergue qu’elle rencontre des difficultés financières accrues par le comportement de la demanderesse, qui a demandé au sous-locataire ne pas lui verser ses loyers, mais assure qu’elle est en état de se libérer de sa dette locative.

Elle conclut, à titre principal, au débouté des demandes présentées par la SCI FR INVEST ; à titre subsidiaire, à la suspension des effets de la clause résolutoire ; à titre encore plus subsidiaire, à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 24 mois et à la condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse que, suivant acte du 1er mars 2023, elle a donné à bail à la société FONCIERE [D] [E] un local à usage commercial situé à [Localité 2], moyennant le règlement d’un loyer annuel de 110 000 euros hors-taxes et hors-charges, à payer par trimestres. Le contrat a prévu, en son article 20, qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou en cas d’inexécution des conditions du bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet, il serait résilié de plein droit. Il a également prévu, en son article 9, que le preneur était tenu au remboursement au bailleur à première réquisition et sur présentation de l’avis de mise en de recouvrement par le Trésor public de la totalité de la taxe foncière du bien loué.

Il en ressort également que, reprochant à la société FONCIERE [D] [E] de cesser de régler régulièrement son loyer, la SCI FR INVEST a fait délivrer, par acte du 04 décembre 2025, un commandement de payer la somme de 27 656,81 euros au titre des loyers impayés de novembre et décembre 2025, de la taxe foncière de l’année 2025 et des frais de l’acte, en visant la clause résolutoire et en rappelant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

Il en ressort, enfin, que, juste avant la délivrance du commandement de payer, la défenderesse a réglé la somme de 12 000 euros puis qu’elle a versé, le 29 décembre 2025, la somme de 12 029,72 euros.

Au vu du décompte produit par la demanderesse et les versements opérés par la défenderesse dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, il convient de constater que les causes du commandement ont été ramenées à la somme de 15 398,89 euros, représentant le montant de la taxe foncière réclamée au titre de l’année 2025, étant précisé que les frais du commandement de payer ne peuvent être considérés comme une de ses causes.

S’agissant de la somme précitée et non-réglée par la société FONCIERE [D] [E] dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, la défenderesse soutient que son exigibilité est sérieusement contestable dans la mesure où le bailleur a accepté son règlement différé sur l’année 2026.

Elle justifie de son allégation par le renvoi à un courriel produit par la demanderesse confirmant qu’elle a accepté, le 29 décembre 2025, ce paiement différé.

Il s’ensuit que l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, le règlement du montant de la taxe foncière de l’année 2025 n’était plus immédiatement exigible.

Au surplus, il y a lieu de noter que, dès la délivrance du commandement de payer, la SCI FR INVEST ne justifiait pas du caractère exigible de la taxe foncière par la réquisition et la présentation de l’avis de mise en recouvrement prévu par l’article 9 du contrat de bail.

Dans la mesure où les loyers réclamés au titre du commandement de payer du 4 décembre 2025 ont été versés dans le mois suivant sa délivrance et dans la mesure où l’exigibilité de la taxe foncière est devenue sérieusement contestable à l’issue du délai d’un mois, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire n’a pas été, de façon incontestable, acquise au 4 janvier 2026.

Dès lors, la SCI FR INVEST n’est pas fondée à exiger l’expulsion de la défenderesse des locaux loués.

En conséquence, la SCI FR INVEST sera déboutée de sa demande d’expulsion de la société FONCIERE [D] [E] des locaux loués ainsi que de sa demande relative au mobilier.

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI FR INVEST formule une demande de condamnation de la société FONCIERE [D] [E] au paiement d’une somme provisionnelle représentant l’arriéré locatif, ainsi qu’une demande de condamnation au paiement d’une somme provisionnelle représentant une indemnité d’occupation.

Dans la mesure où la clause résolutoire n’a pas été acquise, elle sera déboutée de sa demande de condamnation provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la demande au titre de l’arriéré locatif, il y a lieu de constater que la demanderesse réclame des sommes au titre des loyers du premier trimestre 2026, ainsi que la taxe foncière de l’année 2025 dans son intégralité et la taxe foncière pour la période du « premier trimestre 2026 ».

Or, il est versé aux débats un courriel du 29 décembre 2025 dans lequel la société en demande accepte que la défenderesse paye ses loyers et la taxe foncière de l’année 2025 par mensualités.

En outre, la société FONCIERE [D] [E] conteste formellement le montant exact du loyer par un calcul correspondant à celui du contrat de bail.

Enfin, la SCI FR INVEST ne justifie pas avoir avisé la défenderesse de son obligation de rembourser la taxe foncière de l’année 2026 selon les modalités prévues au contrat de bail.

Il s’ensuit que la provision réclamée par la demanderesse est sérieusement contestable sauf pour un montant de 26 166,26 euros.

En conséquence, la société FONCIERE [D] [E] sera condamnée à régler une provision de ce montant, au titre de l’arriéré locatif de la taxe foncière de l’année 2025, à la SCI FR INVEST.

Sur la demande de délai de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code de procédure civile, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société FONCIERE [D] [E] sollicite un délai de paiement pour le règlement de la provision au motif qu’elle rencontre des difficultés financières mais aussi qu’elle est en état de solder rapidement sa dette.

Or, il convient de constater qu’elle ne verse aux débats aucune pièce justifiant de sa situation, notamment financière.

Sa demande de délai de paiement ne saurait prospérer.

En conséquence, elle en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, selon l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, aucune partie ne triomphant totalement dans ses demandes, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

En outre, elles seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la clause résolutoire du bail commercial du 1er mars 2023 liant la société civile immobilière (SCI) FR INVEST à la société par actions simplifiée (SAS) FONCIERE [D] [E] n’a pas été acquise ;

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) FR INVEST de sa demande d’expulsion de la société par actions simplifiée (SAS) FONCIERE [D] [E] des locaux loués en vertu du bail commercial du 1er mars 2023, ainsi que de sa demande concernant le mobilier ;

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) FR INVEST de sa demande de condamnation provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la société par actions simplifiée (SAS) FONCIERE [D] [E] à payer à la société civile immobilière (SCI) FR INVEST la somme provisionnelle de 26 166,26 euros au titre du solde des loyers non-réglés au 10 février 2026 et de la taxe foncière de l’année 2025 due au 10 février 2026 ;

DEBOUTONS la société par actions simplifiée (SAS) FONCIERE [D] [E] de sa demande de délai de paiement ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTONS la société par actions simplifiée (SAS) FONCIERE [D] [E] et la société civile immobilière (SCI) FR INVEST de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 05 mai 2026.

Le greffier Le président