Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP Me [T]

1 EXP M^e PARRAVICINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/599

N° RG 24/01463 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PUT7

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. L’AVENTURE, exerçant sous l’enseigne LE MOMBASA BEACH, inscrite sous le numéro 411 804 487 au registre du commerce et des sociétés d’ANTIBES, dont le siège social est à VILLENEUVE-LOUBET 1341 Route du Bord de Mer le Logis de Bonneau, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e David-Irving TAYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. ALEXIA, inscrite sous le numéro D 323 609 578 au registre du commerce et des sociétés de NICE, dont le siège social est à NICE (06200) 56 boulevard René Cassin, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL Nino PARRAVICINI, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par M^e GILLET

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 07 avril 2025 ;

A l’audience publique du 05 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Juillet 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 6 septembre 2013 par acte sous signatures privées, la SCI ALEXIA a donné à bail commercial à la SARL L’AVENTURE un local situé 1321 route du bord de Mer à Villeneuve Loubet, à savoir un terrain de 400 m2 sur lequel est édifié un bâtiment.

Le bail était conclu à compter du 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022, moyennant un loyer annuel HT de 30 000 € payable mensuellement. Il était précisé que le loyer n’était pas soumis à la TVA.

Un congé avec offre de renouvellement a été notifié par la SCI ALEXIA le 03 mars 2023 avec effet au 30 septembre 2023, moyennant un loyer porté à 72 000 € par an HT. Par courrier du 18 mars 2024, la SARL L’AVENTURE a fait connaître son opposition au loyer proposé.

Par acte en date du 22 février 2024, la SCI ALEXA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail au motif d’un arriéré de loyers d’un montant de 15 430,34 € pour obtenir le paiement d’une somme totale de 18 717,38 €, comprenant en outre une clause pénale et les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, la SARL L’AVENTURE a fait assigner la SCI ALEXIA afin de voir :

— déclarer la SARL L’AVENTURE recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

In limine litis,

Juger qu’il n’existe aucune mention de la clause résolutoire dans le commandement de payer les loyers commerciaux qui a été délivré le 22 février 2024 ;

Juger qu’il n’existe aucun décompte des sommes réellement dues dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 février 2024 ;

Juger comme nul et de nul effet le commandement de payer des loyers commerciaux visant la clause résolutoire signifié le 22 février 2024 ;

En tout état de cause :

Sur le fond :

Juger que le bailleur est parfaitement de mauvaise foi ;

Juger que les sommes revendiquées ne sont nullement prouvées, fondées et encore moins avérées ;

Condamner la SCI ALEXIA à payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la SCI ALEXIA au paiement de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux dépens ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

***

Assignée à domicile élu en l’étude de la SAS MECHADIER-RIBEIRO et associés, commissaire de justice à Nice, la SCI ALEXIA a constitué avocat.

L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, l’instruction a été déclarée close avec effet au 7 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

La SCI ALEXIA n’a pas conclu.

Par courrier du 2 mai 2025, le conseil de la partie défenderesse a toutefois fait parvenir un courrier prenant acte de la clôture mais adressant un décompte de la créance en date du 7 janvier 2025.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

Par courriel en date du 30 mai 2025, le président d’audience a adressé le courriel ci-après au conseil de la partie demanderesse :

« Maître,

Pour le parfait examen de cette affaire en délibéré au 25 juillet 2025, je souhaite prendre connaissance de l’original de la pièce produite sous le n° 9, désignée comme « commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale ».

Je vous remercie par conséquent de bien vouloir en assurer le dépôt au greffe. Si ces modalités ont votre convenance, je ne verrais qu’avantage à un dépôt au greffe du tribunal de proximité de Cannes.

Sous réserve de cette production, je relève en l’état que la pièce n° 9 produite semble en fait s’analyser comme la « copie de l’acte de signification » qui doit être jointe à l’avis de passage adressé par le commissaire de justice en application de l’article 658 du code de procédure civile, acte de signification qui semble devoir être distingué de l’acte signifié lui-même (en ce sens Civ 2 15 septembre 2005, pourvoi 03-17.914) , de sorte que la production de ce seul document pourrait paraître insuffisante à l’appréciation de la teneur de l’acte complet.

Je serai bien entendu attentif à toutes observations en retour que vous souhaiteriez faire sur ce point au plus tard le 21 juin 2025.

Dans l’attente, je vous prie d’agréer, Maître, l’expression de mes salutations distinguées. »

Par courriel en date du 26 juin 2025, Me [T] a répondu ce qui suit :

« Monsieur le Président,

« Il semblerait, in fine, que mon client n’ait réceptionné que la copie article 658 CPC mais n’a jamais été destinataire de l’original du commandement.

« Voilà ce qu’il m’indique:

« "j’ai en ma possession le commandement de payer des loyers daté du 22 février 2024, ordonnée par le Cabinet sas MECHADIER RIBEIRO et associés qui est la copie ART 658 CPC que vous trouverez en pièce jointe”

« Restant à votre disposition,

« Je vous prie d’agréer, Monsieur le Président, mes plus respectueuses salutations »

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Qualification :

L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

En effet, en application de l’article 469 du code de procédure civile, si après avoir comparu l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de procédure, en l’espèce, conclure au fond de la part de la SCI ALEXIA, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Il incombe toutefois au demandeur de produire les éléments de fait et les éléments probant nécessaires au succès de ses prétentions, ceci nonobstant le défaut de conclusions en réplique de la société défenderesse.

Sur la forme du commandement de payer :

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail est assorti d’une clause résolutoire à défaut de paiement du défaut de paiement d’un seul terme du loyer, un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse soutient que le commandement serait irrégulier en l’absence de reproduction de ladite clause.

Toutefois, la pièce produite est un courrier daté du 22 février 2024 adressé au preneur par la SAS MECHADIER RIBEIRO, commissaires de justice associés, informant le destinataire de l’acte du dépôt de celui-ci en son étude en application de l’article 658 du code de procédure civile, faute d’avoir pu procéder par une remise à personne.

Or, l’article 658 du code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification [le tribunal souligne]. »

De ce rappel il résulte que le courrier adressé par le commissaire de justice ne comporte pas nécessairement une copie intégrale de l’acte, mais seulement une copie de la signification, c’est-à-dire du procès-verbal par lequel le commissaire de justice atteste de la nature et la consistance de l’acte remis et des modalités de sa remise.

Des observations formulées en délibéré en réponse à la demande du président d’audience en application de l’article 444 du code de procédure civile, il résulte que le destinataire n’est pas allé demander la remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice. Il n’est donc pas en l’état de produire l’acte.

En l’état de cette production lacunaire, la contestation de la validité de l’acte en sa forme ne peut qu’être rejetée, qu’il s’agisse de l’absence de reproduction de la clause résolutoire et de rappel détaillé de ses modalités ou de l’absence de décompte de la créance.

Sur le bien fondé des sommes commandées :

Le commandement de payer vise un impayé de 15 430,34 €. La date d’arrêté de compte n’est toutefois pas connue.

D’un décompte pour la période du 1 septembre 2022 au 15 février 2024, adressé à la sarl L’AVENTURE par la SCI ALEXIA, il ressort toutefois un débit de 13 691,95 €, pour un loyer mensuel décompté de 2 738,39 € (pièce n° 10). Le solde du compte est débiteur sur toute la période à compter du 1er décembre 2022.

Est encore produit un décompte pour la période du 6 janvier 2023 au 14 juin 2023 qui indique un « solde des opérations » pour une somme de 13 691,65 €.

A compter du 1er décembre 2022 dernière position à zéro, les loyers échus, à raison de 2 738,39 € par mois représentent 41 075,85 €.

Les sommes payées selon ce décompte (pièce 10) sont les suivantes :

29/12/22

1 738,39 €

06/01/23

500,00 €

24/01/23

500,00 €

30/01/23

1 000,00 €

21/02/22

1 000,00 €

04/03/23

738,39 €

08/03/23

1 738,39 €

05/04/23

1 000,00 €

12/04/23

1 738,39 €

30/05/23

2 738,39 €

14/06/39

2 738,39 €

22/06/23

1 000,00 €

06/07/23

2 738,39 €

04/08/23

2 738,39 €

06/09/23

2 738,39 €

27/11/23

1 000,00 €

13/02/24

1 738,39 €

Total

27 383,90 €

dû

41 075,85 €

Solde dû

13 691,95 €

Une copie d’écran d’ordres de virement par internet (pièce n°12) ne fait pas la preuve d’autres paiements que ceux qui figurent dans le décompte. Au surplus, une telle pièce qui ne permet aucune vérification du compte émetteur, ni du compte crédité, est dépourvue de toute force probante.

Au vu de ces éléments, il ne peut être soutenu que les sommes visées au commandement sont injustifiées, le solde de 15 430,34 € correspondant au solde dû au 1er février 2022, avant le paiement du 13 février 2024 de 1 738,39 €.

Sur la mauvaise foi du bailleur :

La société locataire dénonce la mauvaise foi de la société bailleresse en l’état des manquements de celle-ci caractérisée par les désordres dont est atteint le local loué, essentiellement des infiltrations en toiture. Par suite elle a été contrainte de suspendre son activité.

Elle fait aussi valoir que l’augmentation de loyer réclamée par la SCI ALEXIA est sans proportion avec l’état des lieux et surtout que la pérennité de l’exploitation est fragilisée par le retrait progressif du trait de côte et les risques d’incidents climatiques (coups de mer) qui s’ensuivent.

Sur ce dernier point les pièces produites établissent que, par courrier du 28 mars 2023, la commune de Villeneuve-Loubet a notifié le non renouvellement de la concession en cours au-delà de la période de 12 ans en cours venant à expiration le 31 décembre 2023, enjoignant à la société de démonter ses installations et de remettre la plage en son état initial.

Il ne saurait toutefois être fait grief à la SCI ALEXIA de cette circonstance. Le congé avec offre de renouvellement a été adressé le 3 mars 2023, soit avant la notification de l’autorité concédante. Le bailleur était tenu par les délais de l’article L 145-9 du code de commerce pour adresser cette notification, s’agissant d’un bail dont le terme était fixé le 30 septembre 2022 et qui s’est prorogé en contrat à durée indéterminée par tacite reconduction (notification à tout moment produisant effet au dernier jour du trimestre calendaire en cours).

Pour étayer ses allégations concernant l’état des lieux et le manquement à l’obligation d’assurer le clos et le couvert, la SARL L’AVENTURE se prévaut d’un procès-verbal de constatations dressé par la SELARL [G] et Associés, commissaires de justice à Antibes en date du 31 mars 2022. Ce procès-verbal rappelle qu’il est demandé de constater des désordres consécutifs à des infiltrations en toiture du local à la suite de pluies récentes.

Les constatations sont les suivantes :

— sous les baies vitrées, côté sud l’habillage de bois des murs présente des traces d’humidité

— un récipient en plastique contenant de l’eau est disposé sur le mur contre les baies vitrées

— plusieurs dalles du faux plafond présentent des auréoles sombres ou ocres d’infiltration ;

— des gouttes d’eau perlent du plafond au droit des baies vitrées ouvrant côté sud

— de l’eau est aussi visible sur le plan de travail du pizzaïolo

— au-dessus de ce plan de travail des dalles de faux plafond ont été enlevées et laissent apparaître d’importantes traces de rouille tant sur la structure métallique de la toiture que sur les tôles ;

— d’autres dalles de faux plafond ont été retirées et laissent apparaître d’importantes traces de corrosion des tôles de la toiture ainsi que de la structure de la toiture.

— la structure métallique de la toiture présente un fléchissement de part et d’autre d’un des piliers centraux de la salle de restaurant.

Suivent diverses photographies qui sont toutefois produites sous forme de photo en noir blanc peu exploitables.

Des constatations similaires ont été répétées le 4 avril 2022.

La SARL L’AVENTURE indique dans ses écritures qu’elle va être contrainte de saisir le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise. Il est toutefois notable que près de 3 ans après les constatations dont elle se prévaut et qui rendraient les lieux inutilisables, elle n’a toujours pas pris cette initiative.

Elle ne justifie pas de la persistance des désordres qu’elle dénonce depuis avril 2022 et de la suspension de son activité depuis cette période, soit, au cours de 3 saisons d’été consécutives, 2022, 2023 et 2023. Elle justifie enfin pas d’autre réclamation que son courrier de réponse à l’offre de renouvellement, en date du 18 mars 2024.

En l’état des éléments produits, la société demanderesse, preneuse à bail, ne justifie pas d’un manquement grave de la société bailleresse justifiant de sa part de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour se dispenser du paiement du loyer ou de démontrant la mauvaise foi de la bailleresse dans l’exécution du contrat ce qui la priverait de la possibilité de se prévaloir des propres manquements de la société preneuse et de la clause résolutoire du bail.

Dès lors, la SARL L’AVENTURE sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer que les sommes réclamées par le commandement de payer ne sont pas dues.

Demande de dommages et intérêts :

Cette demande est justifiée par des « procédures dilatoires » que subirait la société demanderesse et la mauvaise foi de la bailleresse.

On comprend mal toutefois la nature des procédures dilatoires dont il est fait grief à la partie défenderesse, celle-i n’étant pas à l’initiative de la présente procédure ni d’une autre à ce jour en l’état des pièces versées aux débats.

Quant au préjudice résultant de manquements de la société bailleresse à ses obligations, aucun élément précis en rapportant la preuve, en particulier concernant l’impact des fuites en toiture constatées en 2022 sur l’activité de la société.

Cette demande sera rejetée.

Exécution provisoire :

Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SARL L’AVENTURE succombe et supportera par conséquent les dépens. Elle sera corrélativement déboutée de ses prétentions au titre des autres frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Déboute la SARL L’AVENTURE de sa demande d’annulation du commandement de payer délivré à la demande de la SCI ALEXIA par acte en date du 22 février 2024 ;

Déboute la SARL L’AVENTURE de sa demande tendant à voir déclarer non fondée la créance de 15 430,34 € en principal visée par le commandement de payer ;

Déboute la SARL L’AVENTURE de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 30 000 € ;

Déboute la SARL L’AVENTURE de sa demande d’indemnité pour frais de procédure non compris dans les dépens ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ;

Condamne la SARL L’AVENTURE aux dépens.

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE