TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 09 Octobre 2025

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZBA

S.C.I. SCI DU MANCHE OCEAN c/ S.A.S. HOTEL DU MANCHE OCEAN

Jugement

LOYER COMMERCIAUX

Rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

Par Pierre-Olivier DANINO, Président du Tribunal judiciaire de VANNES, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Viviane LABARRE, Greffière, pour les plaidoiries et de Olivier LACOUA, greffier, lors de la mise à disposition

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

SCI DU MANCHE OCEAN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

CCC délivrées le

à :

— Maître [I]

— Maître GICQUEL

— Expert

— Régisseur

Copies(s) exécutoires délivrées le

à :

ET

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.S. HOTEL DU MANCHE OCEAN

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Benoît GICQUEL de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de RENNES

DEBATS

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 09 octobre 2025 ; le jugement a été rendu et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par acte notarié en date du 8 juillet 1987, les consorts [M], aux droits desquels se trouve la SCI DU MANCHE OCEAN, ont conlu un bail avec la SARL HOTEL MANCHE OCEAN (transformée ensuite en SAS HOTEL MANCHE OCEAN), portant sur la location de locaux commerciaux [Adresse 9], [Adresse 7] et [Adresse 1] à Vannes. Par acte authentique du 27 juillet 1988, la SCI DU MANCHE OCEAN a fait l’acquisition des locaux loués. Le bail a, au fil des années, fait l’objet de plusieurs renouvellements.

Par jugement du 28 septembre 2017, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Vannes a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2016 à la somme de 66 000 euros par an hors taxes et hors charges, jugement confirmé par la Cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 3 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la SCI DU MANCHE OCEAN a signifié à la SAS HOTEL MANCHE OCEAN un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2025 pour un loyer de 145 000 euros par an hors charges et hors taxes.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 mars 2025, la SAS HOTEL MANCHE OCEAN a accepté le principe du renouvellement et entendu porter le prix du bail renouvelé à la somme de 73 434,12 euros par an hors charges et hors taxes.

Le 2 avril 2025, la SCI MANCHE OCEAN notifiait à la SAS HOTEL MANCHE OCEAN un mémoire préalable afin d’obtenir la fixation du loyer du bail commercial renouvelé au 1er juillet 2025 à la somme annuelle de 145 000 euros hors charges et hors taxes, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré.

Par acte du 16 mai 2025, la SCI DU MANCHE OCEAN assignait la SAS HOTEL MANCHE OCEAN devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Vannes aux fins qu’il :

à titre principal,

— fixe le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2025 à la valeur locative, soit la somme de 145 000 euros hors taxes, droits ou charges ;

à titre subsidiaire,

— ordonne une mesure d’instruction en application des l’article R 145-30 du code de commerce, à savoir, désigner un expert judiciaire ayant pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués,

en tout état de cause,

— fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 145 000 euros à compter de la décision à intervenir,

— condamne la défenderesse à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société HOTEL MANCHE OCEAN aux entiers dépens.

En réponse, la SAS HOTEL DU MANCHE OCEAN sollicitait du juge qu’il :

à titre principal,

— déboute la SCI DU MANCHE OCEAN de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— fixe à compter du 1er juillet 2025 le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 ans à la somme de 78 536,68 euros par an hors taxes et chors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées,

à titre subsidiaire,

— ordonne la tenue d’une expertise judiciaire ayant pour mission de rechercher la valeur locative du bien litigieux,

— fixe le loyer prévisionnel que la SAS HOTEL DU MANCHE OCEAN (et non la SCI DU MANCHE OCEAN, résultant d’une erreur de plume dans les écritures de la défenderesse) devra régler à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la fin de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 73 434,12 euros par an, hors charges et hors taxes.

L’affaire était plaidée à l’audience du 4 septembre 2025.

MOTIFS

Suivant l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En principe, le loyer renouvelé ne peut augmenter librement, il est plafonné, suivant l’article L 145-34 du même code. Toutefois, il ressort de l’article R 145-10 du code de commerce que cette règle ne s’applique pas aux locaux monovalents. En effet, il précise que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Dès lors, il convient de se référer à une expertise pour déterminer la valeur locative réelle.

En l’espèce, chacune des parties verse aux débats une expertise amiable. Celle de la SCI MANCHE OCEAN, effectuée par le cabinet [S] expertises en septembre 2024, propose un loyer annuel de 145 000 euros ; tandis que la SAS HOTEL MANCHE OCEAN verse aux débats une expertise réalisée par Monsieur [X], en date du 24 juillet 2025, proposant un loyer annuel de 78 536,68 euros.

Les deux expertises ont retenu les données suivantes : un nombre de jours d’ouverture moyen de 365 jours, un taux d’occupation moyen de 65% et un prix moyen pratiqué sur les chambres de 110 euros. Néanmoins, elles diffèrent sur bon nombre de points, et en premier sur le nombre de chambres pris en compte dans le cadre du calcul, mais également sur le taux d’abattement appliqué en raison des locations par agences et l’expertise amiable du demandeur ne comporte pas de corectifs liés d’une part aux charges exhorbitantes, les travaux de mises aux normes étant à charge du locataire, de la faiblesse des surfaces accessoires et de l’importance des travaux de remises à niveau effectués par le preneur. Il convient en effet de rappeler que l’établissement classé deux étoiles est désormais classé quatre étoiles, du seul fait des travaux du preneur sans participation du bailleur, de sorte que les correctifs appliqués pour un total de 30 % par le défendeur ne semblent pas à priori injustifiés et qu’en tel cas, l’évaluation du bailleurs serait ramenée à un montant d’environ100.000 euros, relativement proche de celle du locataire.

En l’état, le juge des loyers commerciaux n’est pas en mesure de trancher entre deux expertises produisant des conclusions radicalement différentes. Il convient de surseoir à statuer sur les demandes de fixation du montant du loyer du bail renouvelé entre les parties et d’ordonner la tenue d’une expertise judiciaire, laquelle permettra de fixer contradictoirement la valeur locative du bien, tout en reprenant les différents avis techniques produits par les parties. Dans l’attente, le loyer sera fixé à la somme de 73 434,12 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la fin de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé.

Les dépens et frais irrépétibles seront laissés à la charge provisoire des parties les ayant exposés, étant rappelé que la partie succombant au fond aura vocation à les supporter, y compris les frais d’expertise dont l’avance est réalisée par le demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire, public, en premier ressort :

Sursoit à statuer sur les demandes de la SCI MANCHE OCEAN et de la SAS HOTEL MANCHE OCEAN visant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé ;

Désigne [N] [G] – [Adresse 2] à 44200 NANTES – 06.88.92.57.67 – [Courriel 8] – en qualité d’expert avec la mission suivante à exercer au contradictoire de la SCI MANCHE OCEAN et de la SAS HOTEL MANCHE OCEAN,

Entendre les parties et leurs conseils, après les avoir préalablement convoqués;

Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les expertises réalisées par le cabinet [S] et Monsieur [X], et se faire assister, au besoin, par tout sapiteur ;

Visiter les locaux objet du bail du 8 juillet 1987, situés [Adresse 9], [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 10] ;

Rechercher la valeur locative des locaux loués, préciser le mode de calcul, les données prises en compte, les correctifs appliqués, le tout au regard des usages concernant l’exploitation des locaux ;

Concilier les parties ;

Dresser un pré-rapport et répondre aux dires des parties ;

Fixe la consignation à 10 000 euros que la SCI MANCHE OCEAN devra verser à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire de Vannes par virement portant la référence REFERES LOYERS COMMERCIAUX RG 25/002 au compte IBAN : FR76 1007 1560 0000 0010 0179 738 BIC : TRPUFRP1 ou par chèque bancaire à l’ordre du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Vannes dans les 3 mois suivant la notification par le greffe de la présente après quoi elle sera caduque ;

Ordonne le dépôt du rapport définitif dans les 12 mois de la consignation ;

Dit que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée à chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs;

Dit que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisées, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;

Dit qu’avant toute présentation de demande de prorogation ou d’augmentation de la provision, de taxe définitive l’expert devra soumettre au moins quinze jours à l’avance le projet d’ordonnance sollicité à l’avis des parties et de nous la transmettre avec l’avis des parties et le projet d’ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du service des expertises pour contrôler les opérations et procéder si besoin au changement d’expert ;

Fixe provisoirement le loyer à la somme de 73 434,12 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la fin de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ;

Déboute les parties leurs demandes plus amples ou contraires ;

Laisse les frais irrépétibles et dépens à la charge provisoire des parties les ayant exposés.

Ainsi jugé et prononcé le 9 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT