N° RG 24/00653 – N° Portalis DBZI-W-B7I-ETRK

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM [Localité 5] CONSTRUCTION, sise [Adresse 1]

représentée par Madame [H] [X], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Mars 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : [Localité 5] CONSTRUCTION

Copie à :

RG N° 24-653. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 9 juin 2020, la S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction a donné à bail à M. [N] [Y] un local d’habitation situé [Adresse 3], porte le n° D09 – [Localité 4] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 278,02 euros, outre la somme mensuelle de 34,59 euros à titre de provision sur charges et le coût du stationnement pour un montant mensuel de 28,93 euros, outre 5,38 euros à titre de provision sur charges.

Par courrier recommandé reçu le 24 février 2024, la société bailleresse a mis en demeure M. [N] [Y] de lui régler la somme de 743,54 euros au titre des loyers dus selon décompte arrêté au 15 février 2024.

Le 6 juin 2024, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation conventionnelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction a fait notifier à M. [N] [Y] un commandement de payer la somme de 2675,77 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction a fait assigner M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] auquel il est demandé à de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [Y] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [N] [Y] à lui payer :

—  4941,77 euros selon décompte arrêté au 4 septembre 2024,

—  25 euros au titre de la pénalité de frais de dossier pour le surloyer,

— à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

— condamner M. [N] [Y] aux entiers dépens de la procédure comprenant notamment le coût du commandement de payer et de dénoncé auprès de la Ccapex.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 11 septembre 2024.

A l’audience du 21 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas avoir reçu l’évaluation sociale de la situation du locataire.

La S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction, régulièrement représentée par Mme [X] munie d’un pouvoir, a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 6907,87 euros en ce compris de la somme de 6219,36 euros au titre du supplément de loyer de solidarité.

La demanderesse a indiqué que le dernier paiement avait été réalisé en septembre pour le loyer d’août 2024 et qu’elle n’avait pas connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [N] [Y] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

À cette date et par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025 pour solliciter les observations des parties sur les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation et les conséquences à tirer de leur inobservation, ainsi que la production d’un décompte détaillé précisant la date des versements réalisés par le locataire.

À l’audience du 20 mars 2025, la S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction, régulièrement représentée par Mme [X], a confirmé ses demandes, indiquant que la dette s’élevait désormais à 11 534,73 euros dont 9329,04 euros au titre du supplément de loyer de solidarité et que seul était encore réglé le montant de l’assurance locative.

La demanderesse a justifié de la transmission du décompte actualisé à M. [B].

RG N° 24-653. Jugement du 22 mai 2025

M. [Y] n’a pas comparu à l’audience ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

La S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 12 juin 1024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales a en outre été avisée de par courrier du 8 juillet 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 11 juin 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Au titre des sommes revendiquées, il convient de constater que le bailleur a appliqué un supplément de loyer solidarité à compter du 30 mars 2024.

Selon les termes du bail, « le locataire est tenu de répondre aux enquêtes réglementaires effectuées par la société et de l’informer de tout changement de sa situation familiale ou de l’occupation du logement. Les fausses déclarations engagent la responsabilité du locataire. À défaut de réponse, un supplément de loyer forfaitaire, augmentée des frais prévus par la loi, sera appliqué ».

Les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation prévoient que, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. A défaut de réponse par le locataire, à une demande de communication des informations permettant de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 dudit codes prévoit que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Selon l’article L442-5 du même code, aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L. 441-9. (…).

En l’espèce, si la demanderesse rapporte la preuve qu’une mise en demeure a bien été transmise au locataire, les pièces qu’elle verse aux débats apparaissent insuffisantes pour confirmer que cette mise en demeure reproduisait les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant d’une formalité substantielle informant le locataire de ses obligations et des sanctions applicables en cas de défaut de réponse du locataire. En outre, le bailleur ne fournit aucune explication sur le quantum de 777,42 euros appliqué.

La preuve de l’exigibilité et du quantum des sommes réclamées au titre du supplément de loyer de solidarité forfaitaire n’étant pas rapportée, elles ne peuvent être retenues et seront dès lors déduites de la dette locative.

Pour autant, un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Il ressort du décompte actualisé produit dans le cadre de l’audience de réouverture des débats qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, soit le 11 juin 2024, M. [Y] était redevable d’une somme de 318,51 euros, déduction faite du montant du supplément de loyer de solidarité et de la pénalité de 25 euros.

M. [Y] devait s’acquitter de cette somme avant le 11 août 2024.

Or, il convient de constater qu’un prélèvement de 1154,81 euros a été effectué le 11 juillet 2024.

Aux termes 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Ainsi, en l’absence de précision par le locataire de la dette à régler, l’imputation de ses paiements a donc lieu sur les dettes déjà échues et, parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur a le plus intérêt à acquitter, soit dans le cas de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, sur les causes de celui-ci aux fins d’éviter l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il se déduit de l’application de ces dispositions que les causes de commandement ont été réglées dans le délai visé, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise.

Par conséquent, la S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction sera déboutée de ses demandes visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de M. [Y] et à sa condamnation aux indemnités d’occupation.

Sur les demandes financières

A l’audience, la société bailleresse a indiqué que M. [Y] était redevable d’une somme totale de 11534,73 euros au titre des loyers et charges impayés (sans prise en compte de la pénalité de 25 euros pour non réponse à l’enquête), en ce compris la somme totale de 9329,04 euros le le supplément de loyer de solidarité.

Au vu de ce qui précède, déduction faite des sommes revendiquées au titre du surloyer, il ressort du décompte produit à l’audience et notifié au défendeur, que les loyers et charges dus s’élèvent désormais à la somme de 2205,69 euros (11534,73 – 9329,04).

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [N] [Y] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [Y] à verser à La S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction la somme de 2205,69 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025 inclus, outre les loyers et charges dus au jour de la présente décision.

Sur les autres demandes

Partie perdante M. [N] [Y] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du commandement de payer compte tenu du rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction de ses demandes visant au constat d’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de M. [N] [Y] et à sa condamnation au titre des indemnités d’occupation ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la S.A. d’Hlm [Localité 5] Construction la somme de 2205,69 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025 inclus, outre les loyers et charges dus au jour de la présente décision;

CONDAMNE M. [N] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du commandement de payer compte tenu du rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT