TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 06 Novembre 2025

N° RG 25/00340 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3JH

S.A.S.U. LSM INVEST c/ S.A.R.L. LE DIANA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

ENTRE

S.A.S.U. LSM INVEST

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, substituée par Maître Marine ORESVE, avocate au barreau de RENNES,

ET

S.A.R.L. LE DIANA

[Adresse 4]

[Localité 6]

CCC délivrées le

à :

Copies(s) exécutoires délivrées le

à : M^e LEBLANC

Non comparate, non représentée

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Olivier LACOUA,

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 09 Octobre 2025 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 06 Novembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte du 17 septembre 2025, la SAS LSM INVEST assignait la SARL LE DIANA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes suite au non des paiements des loyers dus pour les locaux donnés à bail et situés [Adresse 1] à VANNES, parcelle cadastrée Section BO n°[Cadastre 3].

Aussi, la SAS LSM INVEST demandait au juge des référés de :

— constater que la clause résolutoire prévue au bail est acquise depuis le 29 mai 2025 et que le bail est en conséquence résilié depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de la SARL LE DIANA ainsi que de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ainsi qu’éventuellement le transport des meubles qui seraient laissés dans les lieux et, aux frais des expulsés, dans le garde-meuble qui plaira au bailleur, aux frais et périls du locataire et ce, sous astreinte égale, par jour de retard, à trois fois le montant du loyer alors en vigueur, qui commencera à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pourra être liquidée à défaut d’exécution passé un délai de 15 jours,

— condamner à titre provisionnel la SARL LE DANA au paiement des sommes dues au 29 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur de la somme de 31 945,17 euros, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de la signification du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement, ainsi qu’une majoration forfaitaire de 10% des loyers impayés à échéance,

— condamner à titre provisionnel la société LE DIANA au paiement d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% à compter du 29 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société LE DIANA au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société LE DIANA aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire était retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

La SARL LE DIANA ne comparaissait pas.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au titre de l’article 834 du code de procédure civile : “ dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ”.

En outre, l’article 1103 dispose que : “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, le 21 juin 2021, la SARL LE DIANA a conclu un bail commercial avec la SCI GOUSSET, aux droits de laquelle vient désormais la SAS LSM INVEST par suite de l’acquisition de l’immeuble suivant acte authentique du 16 mai 2022, portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à Vannes.

Le montant du loyer annuel est de 33 147 euros hors charges et soumis à indexation annuelle sur la base de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, payable mensuellement et d’avance au cinquième jour du mois. En 2025, le loyer mensuel, après indexation, s’élève à 3 974,41 euros.

Ledit contrat contient une clause résolutoire laquelle précise “qu’en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après sommation d’exécuter ou commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser la situation. À peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de cette clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. Si le preneur refusait d’évauer les lieux après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grand instance (devenue Tribunal judiciaire) compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte égale, par jour de retard, à trois fois le montant du loyer alors en vigueur. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%”.

La SARL LE DIANA ne réglait pas intégralement le loyer à compter de septembre 2024.

Le 29 avril 2025, la SAS LSM INVEST délivrait à la défenderesse un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Ainsi, il était demandé à la SARL LE DIANA de payer la somme totale de 28 226,18 euros, comprenant le reliquat du loyer du mois de septembre 2024, les loyers des mois d’octobre 2024 à avril 2025, les frais d’exécution de l’étude et le coût du commandement de payer.

Ce commandement demeurait infructueux à la date du 29 mai 2025, soit à l’échéance du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 mai 2025 et par conséquent la résiliation du bail, à compter de cette même date.

En outre, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL LE DIANA et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande d’astreinte égale, par jour de retard, à trois fois le montant du loyer alors en vigueur, qui apparaît manifestement excessive.

Sur les demandes de provision

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

En l’espèce, comme rappelé ci-dessus les parties ont conclu un bail commercial. Le loyer mensuel indexé, en 2025, était de 3 974,41 euros.

Il est établi par le commandement de payer versé aux débats que la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas intégralement le loyer mis à sa charge, de septembre 2024 au 29 mai 2025, date de résiliation du bail.

Les sommes dues au titre des loyers impayés sont donc les suivantes :

— somme due pour les loyers impayés de septembre 2024 à avril 2025 : 27 776,19 euros

— somme due pour le loyer impayé du 1er mai au 29 mai 2025 : (3 974,41/31)*29 = 3 718 euros

Total = 31 494,19 euros.

L’obligation de la SARL LE DIANA de régler les sommes dues au titre des loyers impayés à la société demanderesse est non sérieusement contestable.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à payer à la SAS LSM INVEST la somme provisionnelle de 31 494,19 euros au titre des loyers impayés de septembre 2024 au 29 mai 2025. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement.

La demande tendant à condamner la SARL LE DIANA à payer une majoration forfaitaire de 10% des loyers impayés à échéance peut être analysée comme une clause pénale, réparant le préjudice lié à l’impayé alors même que l’article 1231-6 du code civil prévoit en tel cas des dommages intérêts égal au taux légal, de sorte que cette clause pénale parait manifestement excessive au regard du taux légal actuel et que cette demande ne relève que du juge du fond. La SAS LSM INVEST en sera déboutée.

* Sur les demandes de provision au titre de l’indemnité d’occupation

La SAS LSM INVEST sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% à compter du 29 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Néanmoins, cette disposition s’analyse en une clause pénale. La clause pénale est la prévision par les parties de la réparation de la non-exécution du contrat par l’une d’entre elle. Elle ne vise aucunement à assurer un enrichissement indu à l’une des parties et est d’ailleurs révisable d’office lorsqu’elle est manifestement excessive. En l’espèce, le préjudice réparé par l’indemnité d’occupation est constitué par le fait de ne pas libérer les lieux, et donc pour le propriétaire de ne pas relouer et de ne pas percevoir de loyer. Il en résulte que le préjudice du propriétaire est équivalent à la valeur locative, outre éventuellement les troubles et tracas résultant de la non libération des lieux. La clause pénale prévoyant une indemnité d’occupation majorée de 50% paraît manifestement excessive et sa validation ou non ne relève que du juge du fond.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer, à savoir 3 974,41 euros par mois. La défenderesse sera condamnée à verser cette somme mensuellement, à titre provisionnel, du 30 mai 2025 jusqu’à libération complète des locaux litigieux.

Conformément aux dispositions de 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est demandée. Elle sera ordonnée dans les conditions énoncées au dispositif

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En sa qualité de partie perdante, la SARL LE DIANA sera condamnée aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

A la lecture de l’article 700 du code de procédure civile : “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ”.

Le défaut d’exécution par la défenderesse de ses obligations contractuelles et son inertie ont contraint la SAS LSM INVEST à exposer des frais dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la SARL LE DIANA sera condamnée à lui verser 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance réputée contradictoire, publique, en premier ressort :

Constatons, à compter du 29 mai 2025, la résiliation du bail conclu le 21 juin 2021, entre la SARL LE DIANA et la SCI GOUSSET, aux droits de laquelle vient désormais la SAS LSM INVEST par suite de l’acquisition de l’immeuble suivant acte authentique du 16 mai 2022, portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à Vannes ;

Ordonnons l’expulsion de la SARL LE DIANA, et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, par tous commissaires de justice au choix de la SAS LSM INVEST, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons la SAS LSM INVEST de sa demande d’astreinte égale, par jour de retard, à trois fois le montant du loyer alors en vigueur ;

Condamnons la SARL LE DIANA à régler à la SAS LSM INVEST à titre de provision :

—  31 494,19 euros au titre des loyers impayés de septembre 2024 au 29 mai 2025, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer et jusqu’à parfait paiem ent ;

—  3 974,41 euros mensuels au titre de l’indemnité d’occupation du 30 mai 2025 jusqu’à libération complète des lieux et déboutons la SAS LSM INVEST du surplus de sa demande ;

Déboutons la SAS LSM INVEST de sa demande de condamnation de la SARL LE DIANA à payer une majoration forfaitaire de 10% des loyers impayés à échéance ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la SARL LE DIANA à régler à la SAS LSM INVEST la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL LE DIANA aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé le 6 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT