N° RG 25/00359 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZA5

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [F] épouse [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Joanna DAGORN-PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e DAGORN-PEIGNARD

Copie à : Mme [C] [N]

R.G. N° 25/00359. Jugement du 12 février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté à effet du 11 novembre 2023, madame [R] [V] a donné à bail, à titre meublé, à madame [N] [C] une maison individuelle située [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 760 €.

Le bail a été conclu pour une durée d’un an, renouvelable.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 25 février 2023.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés. Un premier commandement de payer a été délivré à la locataire le 9 août 2024 pour un montant dû de 2280 € au titre des loyers des mois de Juin, juillet et août 2024 ;

Un constat d’échec a été établi par monsieur [M] [J], Conciliateur de justice le 28 octobre 2024.

Un second commandement payer a été délivré le 13 juin 2025 pour un montant de 1520 € au titre des loyers de mai et juin 2025.

Par courrier recommandé en date du 27 juillet 2025, madame [N] [C] a donné congé avec un préavis d’un mois et indiqué quitter le logement le 6 septembre 2025.

L’état des lieux de sortie a été établi le 10 septembre 2025 par Maître [E], Commissaire de justice associée à [Localité 1].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 7 mai 2025, madame [N] [C] a fait assigner madame [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2].

L’affaire a été examinée le 20 novembre 2025.

Dans ses écritures déposées au greffe le 20 novembre 2025 soutenue oralement lors de l’audience, madame [N] [C] demande à :

— Voir débouter madame [R] [V] de ses demandes,

— Juger la nullité du contrat locatif,

— Condamner madame [R] [V] à lui régler :

—  1520 € en remboursement du dépôt de garantie

—  13680 € en remboursement de loyers versés

—  1820 € en remboursement d’une surconsommation énergétique,

—  2000 € de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance,

—  500 € de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées au greffe le 24 octobre 2025, soutenue oralement lors de l’audience par son Conseil, madame [R] [V] demande à :

— Voir débouter madame [N] [C] de ses demandes,

— subsidiairement fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 760 €,

— Condamner madame [N] [C] à lui régler :

—  1521,23 € au titre des loyers impayés, et frais,

—  1000,00 € de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral,

—  2855,28 € au titre des frais irrépétibles, état des lieux de sortie compris,

— Condamner madame [N] [C] aux dépens.

Madame [N] [C] met en avant une erreur dans la surface annoncée du logement ; celle-ci étant moindre, l’absence de mobilier et la production tardive d’un diagnostic DPE, en outre falsifié, ce qui constitue un dol justifiant la nullité du bail.

Madame [R] [V] lui répond que le mobilier a été mis à disposition, ainsi que le mentionne l’état des lieux d’entrée, la locataire n’en ayant pas l’usage, elle reconnait une possible erreur de surface entre celle de 75 m2 annoncée et celle de 59,4 m2 retenue par le diagnostiqueur qui n’est pas intentionnelle soulignant l’absence de demande judiciaire de baisse de loyer, elle ajoute que le DPE relève un classement en catégorie C, non susceptible de créer une erreur déterminante pour la locataire.

Madame [R] [V] rejette toute intention dolosive.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intention dolosive relativement au caractère meublé, la surface et le DPE

Sur le caractère meublé

L’article 25-4 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Et selon l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, le meublé comprend :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 3] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Étagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Madame [N] [C] conteste le caractère meublé donné au bail.

Le bail liant les parties mentionne comme titre : contrat de location de logement meublé. Il ne précise aucunement les équipements.

L’état des lieux est daté du 11.11.2023, il porte des observations sur l’état du bien, ainsi que les signatures du bailleur et du locataire, l’ensemble à l’encre bleue ; mais il porte en outre une mention: état des lieux modifié le 25/11/2023 8 corrections et une seule signature, l’ensemble à l’encre noire.

L’indication manuscrite suivante, dont le bailleur souligne l’importance au regard de la qualification du bail, l’ensemble des éléments nécessaires dans un meublé (cf liste ADIL) sont à la disposition du locataire, est rédigée à l’encre noire.

Il n’est cependant aucunement fait état d’une liste précise de mobilier et de l’indication du lieu de stockage.

L’état des lieux de sortie présente des clichés photographiques de pièces vides à l’exception de l’aménagement et des équipements de la cuisine.

En présence d’incohérences entre les documents produits et en l’absence de justificatifs des meubles permettant de démontrer leur présence lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, le bailleur ne démontre pas que le logement comportait l’ensemble des accessoires exigés par la réglementation.

D’autant que madame [N] [C] indique avoir pris possession d’un logement vide, ce que madame [R] [V] ne conteste pas, se bornant à indiquer une mise à disposition sans plus de précision sur leur quantité, leur description, leur état, leur lieu d’entrepôt.

En l’espèce, la qualification de location meublée doit découler de la commune intention des parties de louer en meublé (Cass. ass. plén., 3 mai 1956) la seule mention au contrat de bail est insuffisante à établir cette commune intention des parties.

Cette commune intention au vu des éléments du dossier n’est pas établie, dès lors le caractère meublé du logement n’est pas établi.

Il s’agit d’un motif de requalification du bail ; s’il peut être relevé que madame [N] [C] a tacitement accepté le principe d’une location vide après la signature du bail en s’installant dans les lieux qu’elle indique avoir trouvé vides de meubles ; les dispositions applicables au logement loué nu ont vocation à s’appliquer.

Sur la surface

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que :

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’état, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

…

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le Code

…

Conformément à l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable s’entend comme :

La surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

Madame [N] [C] verse aux débats (pièce 1) des éléments d’annonce de location d’une maison de 3 pièces de 75 m2 située à [Localité 4] datant du 21 octobre 2023.

Elle verse également la copie du bail mentionnant une surface habitable de 75m2 (loi Carrez) 80 m2 au sol (pièce 2).

Madame [R] [V] verse aux débats le diagnostic de performance énergétique qui mentionne une surface de référence de 59,41 m2 (pièce 11) ; avec la précision que la surface de référence est la surface habitable au sens de l’article R156-1.

Force est de constater que la surface portée sur le bail est donc une surface erronée.

Le bailleur doit obligatoirement faire figurer dans son bail la surface du bien mis à la location qu’il soit nu ou meublé, en cas d’erreur la règle de la réduction du loyer prévue à l’article 3.1 de la loi du 6 juillet 1989 concerne les locations nues. Ainsi, cette règle s’applique le bail étant qualifié de bail nu.

Madame [R] [V] souligne le caractère non intentionnel de son erreur, qui trouve son origine dans sa méconnaissance du calcul de surface, omettant du calcul les surfaces à ne pas prendre en compte.

Il y a une erreur manifeste et non une volonté de tromper, madame [N] [C] a pu visiter le bien et discuter avec le bailleur de dispositions particulières, elle ne le conteste pas.

Madame [N] [C] ne rapporte pas la preuve que la mention de la surface du bien loué a été déterminante de son consentement ni de ce que le loyer a été fixé en prenant exclusivement pour référence la surface du logement donné à bail.

De plus la locataire qui a dénoncé cette situation à son bailleur le 10 juillet 2024 n’a pas engagé une action dans les délais de l’article 3.1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le DPE

L’article L126-29 du code de la construction et de l’habitation précise :

En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative.

L’article 1719 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 28 mars 2009 dispose que :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

…

Selon le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui présente un minimum de confort et doit notamment :

…

— D’un dispositif de chauffage suffisant,

— Plus généralement, le logement décent ne doit pas présenter des risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de ses occupants, ne pas présenter de défauts manifestes de performance énergétique ou encore pouvoir être équipé des appareils habituels (réfrigérateur, four, plaques de cuisson, machine à laver…).

Madame [N] [C] soulève l’indécence du logement en ce qu’il lui a généré des dépenses importantes de chauffage.

Le DPE réalisé certes tardivement classe le logement en catégorie C. Un logement avec un DPE de classe C est considéré comme ayant des performances énergétiques correctes, hors passoire thermique. La facture du 11 octobre 2024 d’un montant de 1686,89 € se situe dans la norme de consommation dans cette classe C.

De plus,

Les lieux pris en location n’étaient certes pas à l’état neuf, mais l’état des lieux ne met pas en évidence l’indécence du logement alors donné en location.

Madame [N] [C] ne justifie pas avoir sollicité de son bailleur des quelconques travaux.

Madame [N] [C] ne justifie pas plus d’un rapport mettant en évidence l’indécence du logement dressé par un agent municipal assermenté ou un organisme agréé en ce domaine.

Sa demande tendant à voir déclarer indécent le logement qui lui a été donné en location ne sera pas reçue.

Dès lors,

Madame [N] [C] sera déboutée de sa demande de nullité du contrat de bail.

Sur la demande en paiement de loyer du bailleur et la demande en remboursement du dépôt de garantie et des loyers de la locataire

Madame [N] [C] sollicite le remboursement des loyers versés comme conséquence de la nullité du bail qui n’a cependant pas été prononcée, elle ne sollicite aucunement une réduction de loyer sur la période au cours de laquelle elle a pu occuper le logement, au risque de se voir soulever la péremption de cette demande.

Sa demande en remboursement de loyer ne peut donc prospérer.

Reconventionnellement, Madame [R] [V] sollicite un solde impayé de loyer et de frais dont elle établit le décompte.

Le congé de la locataire a été réceptionné le 9 octobre 2025, date de début de la période de préavis.

Les parties ne discutent pas le congé et pas plus la durée de préavis.

Madame [R] [V] prend en compte les loyers de mai à août 2025, le prorata du mois de septembre, le dépôt de garantie et les coûts des commandements de payer délivrés, soit un solde dû de 1520 €.

Madame [N] [C] sera condamnée à lui régler cette somme, sa demande en remboursement du dépôt de garantie ne peut ainsi aboutir.

Par ailleurs, n’établissant pas l’indécence du logement au regard de son mode de chauffage, vu le classement du logement en catégorie C, sa demande de remboursement d’une surconsommation énergétique sera rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

Madame [R] [V] a tout de même fait face à une erreur de surface dans la proposition du bien et la réalité relevée à l’occasion de l’établissement du diagnostic, elle n’a pu bénéficier de mobilier alors qu’on lui a soumis une offre de logement meublé et le DPE ne lui a été fourni que tardivement.

Madame [R] [V] a indéniablement subi un trouble de jouissance qu’il convient de réparer à hauteur de 1000 €.

Sur les demandes réciproques en réparation d’un préjudice moral

Madame [R] [V] met en avant le stress qu’elle a subi. Cependant elle se trouve à l’origine d’une situation non respectueuse des obligations qui incombe au bailleur et par là, elle se trouve être à l’origine des désordres qu’elle invoque.

Madame [N] [C] met également en avant le stress qu’elle a subi en raison des manœuvres de son bailleur d’intimidation et de tromperie. Cependant elle ne justifie pas de manœuvre d’intimidation et pas plus de conséquence sur sa santé ou celle de ses proches.

Ces demandes réciproques en réparation d’un préjudice moral ne seront pas reçues.

Sur les autres demandes

L’équité commande de laisser à chaque partie les frais irrépétibles supportés.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de voir déclaré nul le bail liant les parties,

Condamne Madame [N] [C] à régler à Madame [R] [V] 1520 € au titre des loyers et frais dus,

Condamne Madame [R] [V] à régler à Madame [N] [C] 1000 € en réparation de son trouble de jouissance,

Ordonne la compensation entre ses sommes,

Rejette les demandes de Madame [N] [C] relatives au remboursement du dépôt de garantie et des loyers versés,

Rejette les demandes de Madame [R] [V] et de Madame [N] [C] au titre d’un préjudice moral,

Rejette la demande de Madame [R] [V] au titre des frais irrépétibles,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens,

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT