TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/13525

N° Portalis 352J-W-B7H-C25RG

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

20 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VISION D’AVANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Bruno PHILIPPON de la SCP BOUSSAGEON GUITARD PHILIPPON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0055

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235

Décision du 15 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/13525 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25RG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2014, M. [G] [D], aux droits duquel est venu M. [M] [X], a donné à bail à la société Optique Ponthieu, aux droits de laquelle se trouve la SARL Vision d’Avance, un local commercial situé [Adresse 2], à [Localité 8], pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2013 pour se terminer le 31 octobre 2022.

Par acte extra-judiciaire signifié le 28 juillet 2022, la société Vision d’Avance a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er novembre 2022.

En l’absence de réponse du bailleur, le bail a été renouvelé à compter du 1er novembre 2022 et, par acte introductif d’instance du 7 novembre 2023, suivant mémoire préalable adressé par courrier recommandé du 21 septembre 2023, la société Vision d’Avance a assigné M. [X] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. La procédure est actuellement en cours, enregistrée sous le numéro RG n° 23/14168.

Estimant que le bailleur ne délivrait pas la jouissance des locaux donnés à bail et n’établissait pas des quittances de loyer conformes, par acte extra-judiciaire du 20 octobre 2023, la société Vision d’Avance a assigné M. [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de condamnation du bailleur sous astreinte à permettre la jouissance de la cave prévue au bail, accorder des dommages et intérêts pour le préjudice lié au défaut de délivrance et remettre les quittances de loyer conformes sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juin 2024, la société Vision d’Avance demande au tribunal de :

« – CONDAMNER Monsieur [M] [X] à :

— permettre la libre jouissance de la cave donnée à bail en remettant une clé contre quitus ou récépissé sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé du jugement,

DIRE que l’astreinte sera fixée pour une période de 45 jours passé quoi, il sera à nouveau statué,

SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte,

— verser à la société VISION D’AVANCE une somme de 10.000 euros correspondant au préjudice subi pour la période antérieure à la délivrance de l’assignation soit le 21 octobre 2023 (cinq ans),

— verser une somme mensuelle de 170 euros depuis le 1er novembre 2023 jusqu’à la date de la remise des clés contre récépissé ou quitus.

— remettre des quittances de loyer sous astreinte de 200 euros par jour à compter du prononcé du jugement et ce, pour une période 45 jours, passé quoi, il sera à nouveau statué.

SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte.

— régler la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

DIRE qu’il y a lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire de droit. »

La société Vision d’Avance fait valoir :

— que les locaux donnés à bail sont composés d’après le bail d’un local au rez-de-chaussée, d’un cagibi dans la cour et d’une cave en sous-sol, la jouissance de ce dernier lot, pourtant visé dans les régularisations de charges, n’ayant jamais été délivrée par le bailleur,

— que le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance et lui a causé un préjudice qu’elle évalue à la somme de 10.000 euros pour les cinq années précédant la délivrance de l’assignation et, pour la période postérieure et à compter du 1er novembre 2023, à la somme de 170 euros par mois,

— que le préjudice de 10.000 est estimé sur une période de 5 ans, sur la base d’une estimation de la surface de la cave de 10m2 selon les plans fournis par le syndic, pondérée à 1m2, cette pondération étant appliquée au loyer total payé au bailleur, somme à laquelle s’ajoute la provision sur charges de 140 euros par an relative à la cave,

— que le bailleur reconnait qu’il n’est pas en mesure de délivrer une partie de la chose louée consistant dans la cave puisqu’il ne sait pas où se situe précisément la cave et alors qu’il régularise des charges relatives à ce lot,

— que le bailleur ne peut soutenir qu’elle dispose d’un appentis situé dans la cour qui ne figure pas au bail alors que des charges sont également régularisées sur ce local et que le bailleur inclut ce lot dans la composition des locaux donnés à bail pour l’appréciation de la valeur locative devant le juge des loyers,

— que le cagibi fait partie de la chose louée et qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise sur la valeur locative du cagibi, cette demande étant purement dilatoire,

— que le bailleur doit lui remettre des quittances de loyer et non « d’indemnité d’occupation » dans la mesure où le bail a été renouvelé, qu’il bénéficie du statut de locataire, et que les sommes payées ne pourront être qualifiées d’indemnité d’occupation que si le bailleur exerce son droit d’option après la fixation du loyer renouvelé.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, M. [X] demande au tribunal de :

« – Débouter la société VISION D’AVANCE de l’ensemble de ses demandes.

Subsidiairement,

Dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait utile une mesure d’expertise,

Juger que l’expert ainsi nommé le sera aux frais avancés de la société VISION D’AVANCE, demanderesse. Juger dans la même hypothèse, que l’expert judiciaire devra donner son avis sur la part de loyer que représenterait la privation alléguée de jouissance de la cave, mais également la quote part de loyer relative au local situé dans la cour et occupé depuis toujours par la société VISION D’AVANCE.

Juger toujours dans la même hypothèse que l’expert devra dès lors et de manière générale faire les comptes entre les parties.

En tout état de cause,

Condamner la société VISION D’AVANCE à verser à Monsieur [M] [X] la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, dont distractions au profit de Maître Pierre AMIEL, avocat à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du CPC. »

Il soutient :

— que, venant aux droits de son grand-père qui avait concédé le bail, il n’a pu identifier la cave revendiquée lors du renouvellement du bail par la locataire, malgré ses recherches auprès des notaires,

— que la revendication de la cave est formée de manière surprenante à l’occasion du renouvellement du bail,

— que la locataire omet de préciser qu’elle a la jouissance d’un local annexe situé dans la cour, d’environ 8 m2, qu’elle exploite sans régler aucune somme à titre de loyer,

— que les demandes ne sont pas fondées dès lors que la locataire a bénéficié d’un local annexe présentant un intérêt supérieur à celui d’une cave,

— qu’à titre subsidiaire, si les demandes sont jugées fondées, aucun élément n’est produit pour justifier de la valeur de la cave dont elle a été privée de la jouissance ou de la valeur du local dont elle a bénéficié ; qu’une mesure d’expertise sera alors nécessaire pour déterminer ces deux valeurs,

— que la demande relative aux quittances de loyer n’est pas fondée dès lors qu’un droit d’option existe tant que le loyer de renouvellement n’est pas fixé.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 19 mai 2025. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Selon l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il appartient au bailleur d’apporter la preuve qu’il a rempli son obligation de délivrance et de vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail.

L’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil.

En l’espèce, l’acte de renouvellement de bail en date du 20 janvier 2014, conclu entre [G] [D] et la société Optique Ponthieu, stipule en son article « DESIGNATION » que les biens donnés à bail sont composés de :

« Lot n° 3 : Dans le bâtiment A, une boutique située au rez-de-chaussée à gauche avec accès direct par la rue. Droit au WC commun situé dans la cour.

Lot n° 66 : Dans le bâtiment A, au sous-sol une cave portant le n° 21.

Tel que lesdits lieux se poursuivent et comportent sans qu’il soit besoin d’en faire plus ample désignation, le Preneur déclarant les occuper déjà et les trouver dans les conditions nécessaires à l’usage auquel ils sont destinés. »

L’article « CHARGES ET CONDITIONS » stipule que le preneur devra rembourser au bailleur la totalité des charges, taxes et prestations afférentes aux locaux loués, « calculés au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété ». Il est prévu que le preneur verse une provision sur charges mensuelle qui fait l’objet d’une régularisation au moins une fois par an sur présentation des comptes du Syndic.

La société Vision d’Avance verse aux débats les répartitions de charges 2021 et 2022 dont il ressort que ces régularisations étaient faites notamment au titre d’un « lot 49 – CAVE » pour 3 tantièmes, ainsi qu’un « lot 67 – ATELIER » pour 4 tantièmes, outre la boutique.

Il n’est pas contesté par le bailleur que la cave visée dans le contrat de bail n’a pas été mise à disposition de la société Vision d’Avance puisqu’il indique être venu aux droits de son grand-père, aujourd’hui décédé, signataire du bail, et que « Malgré diverses recherches auprès de ces Notaires, Monsieur [X] n’a pas retrouvé trace de la cave en question ».

Il en résulte que le manquement partiel à l’obligation de délivrance est établi concernant la cave visée au bail.

En conséquence, au regard des termes du contrat, M. [X] sera condamné à délivrer à la société Vision d’Avance la totalité des lots prévus au bail, à savoir, outre la boutique située au rez-de-chaussée, la cave située au bâtiment A en sous-sol, correspondant au lot de copropriété n° 49 selon les termes du dispositif.

S’agissant du préjudice invoqué, il est constant que la société Vision d’Avance occupe un local situé dans la cour de l’immeuble, d’une surface d’environ 8 m2, qui n’est pas mentionné au bail. L’exploitation de ce local aux fins de réserve est établie par les photographies versées aux débats par chacune des parties et elle est reconnue par la société preneuse.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, ce local annexe n’est pas mentionné dans le bail, il ne fait pas partie de l’assiette du bail, quand bien même il figure dans certaines régularisations de charges.

Il résulte de ces éléments que, si la société Vision d’Avance a été privée de la jouissance d’une cave, elle a bénéficié au cours du bail de la jouissance d’un autre local d’un intérêt supérieur compte tenu de sa localisation dans la cour de l’immeuble, soit au même niveau que le local commercial, et non en sous-sol. Elle soutient que la cave prévue dans le bail pourrait avoir une surface de 10 m2 alors que l’atelier dans la cour a une surface non contestée de 8 m2, toutefois elle ne produit aucun élément au soutien de cette supposition, les plans du Syndic évoqués dans les écritures n’étant pas versés aux débats. La répartition des tantièmes de copropriété figurant dans les régularisations de charges fait ressortir que l’atelier dans la cour représente 4 tantièmes alors que la cave en représente 3, soit une valorisation supérieure de l’atelier par rapport à la cave, au regard des charges de copropriété.

Ainsi, la société Vision d’Avance ne justifie pas du préjudice qu’elle aurait subi du fait du paiement d’un loyer afférent à la cave dont elle a été privée de jouissance, dans la mesure où elle a bénéficié en substitution de la jouissance d’un local dans la cour de l’immeuble.

Elle semble, en revanche, avoir supporté une double imputation de charges afférentes à la fois à la cave non délivrée et au local situé dans la cour, double imputation qui est injustifiée et lui a causé un préjudice financier.

Elle soutient que les provisions sur charges réclamées pour la cave représentent 140 euros par an dont elle réclame le remboursement pour les cinq ans précédent l’assignation, soit 700 euros, mais elle ne produit aucun document pour justifier de ce montant de 140 euros. Elle ne produit pas davantage de justificatif pour la somme de 170 euros réclamée à compter de l’assignation.

Elle produit uniquement deux régularisations de charges pour les années 2021 et 2022 dont il ressort qu’une quote-part de 3 tantièmes sur 37 est relative à la cave non délivrée. Ainsi, la totalité des charges récupérables et non récupérables afférentes à cette cave s’est élevée à :

— au titre de l’année 2021, à 2.199,91 euros, soit 178,37 euros au titre des 3 tantièmes de cave,

— au titre de l’année 2022, à 1.907,56 euros, soit 154,67 euros au titre des 3 tantièmes de cave.

En conséquence, M. [X] sera condamné à rembourser la somme de 333,04 euros (178,37 + 154,67) à la société Vision d’Avance, correspondant aux charges de copropriétés afférentes à la cave non délivrée pour les années justifiées. Les autres éléments du préjudice financier allégué par la demanderesse n’étant pas justifiés, elle sera déboutée du surplus.

La demande de dommages et intérêts au titre de loyers indûment payés relatifs à la cave ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire d’expertise de M. [X].

Sur la demande de délivrance de quittances de loyer

Selon l’article L. 145-57 du code de commerce, « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »

Lorsque le preneur en fait la demande, le bailleur a l’obligation de fournir des quittances de loyer.

Il est constant qu’une procédure est actuellement pendante devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer de renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2022.

Jusqu’à l’exercice d’un éventuel droit d’option par le bailleur ou le preneur pour renoncer au renouvellement du bail, le bail est réputé renouvelé, de sorte que le preneur est locataire du local et qu’il paie des loyers et non une indemnité d’occupation. Les sommes versées par le preneur ne recevront la qualification d’indemnité d’occupation qu’à compter de l’exercice du droit d’option par l’une des parties et rétroactivement à compter de l’échéance du bail.

En conséquence, les quittances délivrées à la société Vision d’Avance depuis le renouvellement du bail doivent viser des « loyers » et non une « indemnité d’occupation ». Il sera donc fait droit à la demande de la société Vision d’Avance, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, M. [X], qui succombe principalement à l’instance, sera condamné à supporter les dépens.

Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamné à payer à la société Vision d’Avance la somme de 3.000 euros sur ce même fondement.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de la rappeler dans le dispositif.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne M. [M] [X] à délivrer à la SARL Vision d’Avance la cave visée au bail et définie comme le « Lot n° 66 : Dans le bâtiment A, au sous-sol une cave portant le n° 21 », sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant une période de 45 jours,

Condamne M. [M] [X] à payer à la SARL Vision d’Avance la somme de 333,04 euros en remboursement des charges de copropriété afférentes à la cave non délivrée,

Déboute la SARL Vision d’Avance du surplus de ses demandes financières,

Enjoint M. [M] [X] de mettre à disposition de la SARL Vision d’Avance les quittances de loyers et charges réglés depuis le 1er novembre 2022, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant une période de 45 jours,

Condamne M. [M] [X] à payer à la SARL Vision d’Avance la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [M] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [X] aux entiers dépens,

Fait et jugé à [Localité 7] le 15 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS [Z]