COUR D’APPEL DE PAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

Jugement du 12 Mars 2026

Loyers commerciaux

N° de minute :

N° RG 25/01451 – N° Portalis DBZ7-W-B7J-F2LD

Copie exécutoire et copie certifiée conforme

délivrées aux avocats

le :

Jugement des loyers commerciaux

Par mise à disposition au Greffe du Service des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire de Bayonne, le 12 Mars 2026, a été rendue la décision dont la teneur suit :

COMPOSITION :

Madame […], Vice-présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Sandrine BONVALLAT, faisant fonction de greffière, présente lors de l’appel des causes et des débats et Madame […], greffière principale, présente lors du prononcé.

Dans l’affaire opposant :

Mme [G] [L], demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

Rep/assistant : la SELARL JURIS CONSULTANT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant

A

M. [E] [Q], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Rep/assistant : la SELARL JEAN-PAUL GIBERT – LAURENT MALO, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant

A l’audience du 19 Février 2026, le Juge des Loyers Commerciaux, après avoir entendu les parties et avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 19 février 2026 puis prorogé au 12 mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte reçu en la forme authentique le 24 mai 2016 par Maître [K] [F], notaire à [Localité 1], les consorts [R] veuve [L] ont donné à bail à Monsieur [E] [Q] un local commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1].

Monsieur [E] [Q] y tient une activité de restauration sous l’enseigne « Battela ».

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années ayant commencé à courir rétroactivement à compter du 1er octobre 2015 pour se terminer le 30 septembre 2024.

Le loyer a été fixé à un montant annuel de 10.800 euros payable mensuellement pour les trois premières années du bail, puis à un montant annuel de 12.000 euros à compter du 1er octobre 2018.

Le loyer était également soumis à l’indexation sur la base de l’indice des loyers commerciaux à compter du 1er octobre 2019. Au terme du bail, le loyer s’élevait ainsi à un montant de 14.028 euros HT par an, soit 1.169 euros HT payables mensuellement.

Suivant un acte extrajudiciaire en date du 19 mars 2024, Madame [G] [L] a fait délivrer à Monsieur [E] [Q] un congé avec offre de renouvellement tout en sollicitant de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 31.200 euros HT annuels, soit 2.600 euros HT payables mensuellement.

Par un acte extrajudiciaire en date du 17 septembre 2024, Monsieur [E] [Q] a refusé le montant du loyer renouvelé tel que proposé par Madame [G] [L].

Madame [L] a donc saisi le Juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé, au besoin au moyen d’une expertise judiciaire menée avant dire-droit.

DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES

Dans son mémoire n°3 en date du 8 décembre 2025, Madame [G] [L] demande au juge des loyers commerciaux de:

A titre principal :

— déplafonner le loyer du local sis à [Localité 1], [Adresse 3], [Adresse 4] pour le voir fixer à un montant de 31.200 euros par an, à compter du 1 er octobre 2024 ;

— Dans la mesure où le montant du loyer sollicité est supérieur de plus de 10% au montant du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L 145-34 4 e alinéa), il conviendra de procéder à l’étalement de la hausse du loyer ainsi fixé selon les termes du dernier alinéa de l’article L 145-34 du Code de commerce ;

— dire que lors de la fixation définitive du loyer, il y aura capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code civil ;

— partager les dépens et les frais d’expertise par moitié.

Subsidiairement :

— Ordonner, avant dire droit, une expertise à frais partagés par moitié par les parties, avec mission habituelle dévolue à l’expert en la matière.

Dans son mémoire en date du 12 novembre 2025 , Monsieur [E] [Q] demande au juge des loyers commerciaux de:

A titre principal :

— débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— prononcer que le bail a été renouvelé à compter du 1 er octobre 2024 ;

— prononcer que le loyer du local situé à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4] à [Localité 1] ne peut être déplafonné faute de modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 15.430,80 euros HT, payables mensuellement en 12 échéances ;

— condamner Madame [L] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise avant-dire droit aux fins d’établir les facteurs locaux de commercialité;

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission habituelle en la matière ;

— condamner Madame [L] à prendre à sa charge les frais de l’expertise ;

— fixer le loyer devant être réglé pendant la durée de l’instance à un montant de 1.169 euros HT mensuels, soit le montant du loyer actuel ;

— réserver les dépens .

En tout état de cause,

— condamner Madame [L] à verser la somme de 2.500 euros à Monsieur [Q].

Selon ce qu’autorise l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires récapitulatifs susdits pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil , les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2015 par acte authentique en date du 24 mai 2016, a expiré le 30 septembre 2024, date d’effet du congé signifié par Madame [G] [L] à Monsieur [E] [Q] par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2024, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2024.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers

des activités tertiaires mentionnés aux , publiés par l’Institut national de la premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire , sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative.

En l’espèce, il est constant que Madame [G] [L] se prévaut de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative statutaire.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, en application des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être

tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon les dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré , et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante ; que s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués, et non sur la destination des lieux loués, cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge; et qu’enfin, lorsque le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans apporter aucune justification à l’appui de sa demande, alors la juridiction n’est pas tenue d’ordonner une expertise judiciaire pour suppléer la carence de celui-ci dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Madame [G] [L] allègue l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité entre le 1er octobre 2015 et le 30 septembre 2024 au motif qu’à [Localité 1], le [Adresse 5] et le [Adresse 6], zone dans la quelle se situent les locaux loués, ont été particulièrement modifiés et dynamisés par la construction de l’immeuble des Erables et par la construction d’une résidence de standing en lieu et place du Garage RENAULT. Elle produit au soutien de ses allégations un rapport d’expertise de Monsieur [V] [U], mandaté par ses soins, lequel conclut au titre de la modification des facteurs locaux de commercialité “ cette partie de la ville s’est complètement modifiée avec la création de l’immeuble des Erables, [Adresse 6] et [Adresse 7] soit juste devant le bien objet de notre expertise et la rénovation de son pourtour. Les travaux de l’immeuble se sont achevés le 29 avril 2016 et une attestation de non contestation de la DAACT le 19 septembre 2017.”

Cependant force est de constater que ces observations de l’expert mandaté par Madame [G] [L] sont laconiques et insuffisantes à elles seules, à démontrer l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur l’activité exercée dans le local considéré. Madame [G] [L] ne produit aucun autre élément à l’appui de ses prétentions.

Dès lors, la bailleresse échoue à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par Monsieur [E] [Q] dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par Monsieur [E] [Q] dans les locaux donnés à bail, et de débouter Madame [G] [L] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux , publiés par l’Institut national de la premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre deréférence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Le présent bail est soumis à l’augmentation triennale suivant l’indice des loyers commerciaux en vigueur au premier octobre. Cependant cette révision est limitée aux termes du bail, à une augmentation de pouvant dépasser 10% du loyer pour une année.

Il résulte des pièces produites par Monsieur [E] [Q] que le loyer révisé au 1er octobre 2025 s’élève à la somme de 1285,90 euros HT/HC.

Toutefois, dès lors que Monsieur [E] [Q] sollicite la fixation d’un loyer d’un montant annuel de 22.536 euros, et dans la mesure où la juridiction ne peut statuer infra petita conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa prétention.

En conséquence, il convient de débouter Madame [G] [L] de sa demande de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.536 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2024.

Sur les mesures accessoires.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [L], partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Madame [G] [L] sera en outre condamnée à payer à Monsieur [E] [Q] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [G] [L] de l’ensemble de ses demandes.

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.536 euros HT, payables mensuellement en douze échéances.

CONDAMNE Madame [G] [L] aux dépens.

CONDAMNE Madame [G] [L] à payer à Monsieur [E] [Q] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par […], Vice-présidente, et par […], Greffière principale.

La Greffière, La Juge,

[…] […]