RG N° 26-211. Jugement du 04 juin 2026

N° RG 26/00211 – N° Portalis DBZI-W-B7K-FAHD

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES, se substituant à M^e Michel SAMOURCACHIAN, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. [R] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER lors des débats, Olivier LACOUA lors de la mise à disposition

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Avril 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 04 Juin 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e SAMOURCACHIAN

Copie à :

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 7 novembre 2019, M. [W] [O] a donné à bail à la Sarl [R] [Z] un local d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros, outre 34 euros à titre de provision sur les charges.

Par courrier signifié le 4 septembre 2025, M. [O] a avisé le preneur de la non-reconduction du bail à effet au 6 novembre 2025 et l’a mis en demeure de lui régler la somme de 5587,74 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2024 à août 2025.

Par courriel du 22 octobre 2025, le Conseil de M. [O] a invité le représentant de la Sarl [R] [Z] à se présenter le 29 octobre 2025 pour réalisation d’un état des lieux de sortie, avec partage par moitié des frais de commissaire de justice.

Par retour de mail du même jour, la Sarl [R] [Z] a accepté ces modalités.

L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 29 octobre 2025, en présence du bailleur et du représentant de la société locataire.

Le 23 décembre 2025, M. [O] a fait diligenter une saisie conservatoire pour sa créance de 6829,46 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2024 à octobre 2025. Cette saisie a été dénoncée, notamment, à la Sarl [R] [Z] le 30 décembre 2025 selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, M. [W] [O] a fait assigner la Sarl [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il demande, sans qu’il n’y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, de :

condamner la Sarl [R] [Z] à lui payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation :- 6279,46 euros au titre des loyers impayés de décembre 2024 à octobre 2025 inclus,

—  558,55 euros au titre des charges de copropriété et de la taxe sur les ordures ménagères,

—  1371,35 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie,

—  750 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

condamner la Sarl [R] [Z] à lui payer la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commissaire de justice afférents à la signification du courrier de mise en demeure du 4 septembre 2025 et à la saisie conservatoire du 23 décembre 2025.

A l’audience du 9 avril 2026, M. [W] [O], valablement représenté par son Conseil, s’en est référé à son acte introductif d’instance.

La Sarl [R] [Z], régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

À titre liminaire, il ressort des dispositions des articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 que sauf à ce que les parties aient volontairement soumis leur bail à ses dispositions, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas au bail consenti à une personne morale pour loger un membre de son personnel.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

RG N° 26-211. Jugement du 04 juin 2026

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1728, 2°, du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

S’il ressort des éléments du dossier que la défenderesse a envisagé de mettre un terme au bail le 29 octobre 2024 pour le 4 décembre suivant, il convient néanmoins de constater que le logement n’a été restitué que lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie le 29 octobre 2025, constat dans le cadre duquel le propriétaire faisait contradictoirement état d’une créance de 6829,46 euros.

La Sarl [R] [Z] était donc tenue de remplir ses obligations locatives jusqu’à cette date.

Le demandeur verse aux débats le courrier adressé à la Sarl [R] [Z] le 22 octobre 2024 aux termes duquel il a informé sa locataire de l’indexation du loyer à la somme de 570,86 euros, outre 50 euros à titre de provision sur charges à compter du 6 novembre 2024 (pièces 18-1 et 18-2).

Il est justifié du décompte des charges réelles arrêté au 29 octobre 2025, ainsi que de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata d’occupation du logement (pièces 19, 20, 21-1, 21-2, 22 et 23).

Il résulte ainsi du bail, des pièces susmentionnées et du décompte de l’assignation que la Sarl [R] [Z] n’a pas réglé les loyers et charges de décembre 2024 à octobre 2025 inclus, soit:

—  6279,46 euros au titre des loyers impayés,

—  558,55 euros au titre des charges de copropriété et de la taxe sur les ordures ménagères.

La Sarl [R] [Z] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la créance réclamée.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner la Sarl [R] [Z] à verser à M. [W] [O] la somme de 6838,01 euros au titre des loyers, charges et taxes sur les ordures ménagères impayés.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En lien avec l’état des lieux de sortie, M. [W] [O] demande au juge, sous déduction de la somme de 1100 euros au titre du dépôt de garantie, de condamner la défenderesse à l’indemniser des réparations locatives suivantes :

— remise en état électricité et volets roulants : 390,27 euros

— remplacement de deux couvertures laine 90x190 : 538 euros

— remplacement commode 3 tiroirs en pin : 539 euros

— remplacement 2 matelas Epeda Céladon 90x190 : 620 euros

— remplacement housse clic-clac : 140 euros

— remplacement dévidoir papier toilette : 11,10 euros

—  2 ampoules plafonnier : 7,98 euros

Il relève qu’il est apparu, lors de l’intervention de l’entreprise AGRD sur les volets roulants, que l’un d’eux avait été forcé et que des lames devaient être remplacées, majorant le préjudice d’une somme supplémentaire de 225 euros.

Sur les seuls chefs de demande, il ressort de la comparaison de l’inventaire réalisé le 7 novembre 2019 et des états des lieux entrant et sortant, les éléments suivants :

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

entrée

— une commode en pin 3 portes dans l’entrée

— luminaire en état de fonctionnement, sauf une ampoule

pièce principale

— fenêtres/ volets en bon état

— prises / interrupteurs en bon état

— une porte-fenêtre en état d’usage avec volets roulants bloqués

— prise électrique et prise antenne arrachées

— prise à l’arrière du radiateur arrachée

toilettes

— éclairage/plafonnier en bon état

— luminaire en état de fonctionnement, mais il manque le globe

chambre

—  2 couvertures dans la chambre

—  2 lits 90 cm large (sommiers et matelas tapissiers)

— auréoles visibles sur les deux matelas 90

salle de bains

— convecteur électrique en bon état

— un sèche serviette électrique avec prise arrachée

Inventaire

— l’ensemble du mobilier est présent à l’exception d’une commode en pin massif trois tiroirs

— la housse du canapé est déchirée

Si le locataire se voit imposer par les dispositions légales ci-dessus rappelées de prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, l’article 7 exclut expressément les réparations occasionnées par malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure, mais également celles qui sont rendues nécessaires par la vétusté.

Il convient de prendre en compte la vétusté des revêtements et autres installations pour discriminer les frais qui incombent au bailleur de ceux dont est responsable le locataire. Un tel critère ne saurait en revanche être retenu que lorsqu’il est fait un usage normal des lieux et des accessoires du logement, en dehors de toute dégradation volontaire et/ou anormale.

Par ailleurs, M. [W] [O] est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’une perte de valeur locative.

Alors que le commissaire de justice mentionne au titre de l’inventaire que l’ensemble du mobilier est présent à l’exception de la commode trois tiroirs, il n’est nullement justifié que des couvertures seraient manquantes et, en l’absence de constatations péjoratives, le demandeur n’établit pas que le dévidoir de papier toilette aurait été endommagé.

Les demandes à ce titre seront en conséquence rejetées.

Si le demandeur sollicite la prise en compte du remplacement de lames de volet à hauteur de 225 euros, il apparaît que ni le constat du commissaire de justice, ni le devis produit le 4 novembre 2025 ne font état de désordres à ce titre, et le seul courriel de l’entreprise AGRD, transmis le 19 janvier 2026, soit deux mois et demi après la reprise des lieux, ne saurait suffire à établir que le désordre serait survenu pendant le temps de la location.

La demande sera en conséquence rejetée.

En revanche et au vu des constatations ci-dessus, le surplus des prétentions du demandeur apparaît justifié dans la mesure où la Sarl [R] [Z] ne justifie pas que le mobilier manquant et les équipements ont péri ou ont été dégradés par vétusté ou force majeure ou sans sa faute.

Ainsi, la locataire devra supporter :

— le coût du remplacement de la commode trois tiroirs en pin non restituée, lequel apparaît justifié pour la somme de 539 euros (pièce 12-1),

— la remise en état des prises électriques dégradées dans la pièce principale et la salle de bain, ainsi que le déblocage du volet roulant, pour la somme de 390,27 euros

— le coût du remplacement de deux matelas tâchés, justifié à hauteur de 620 euros (pièce 13)

— le remplacement de la housse de clic-clac déchirée, pour la somme de 140 euros (pièce 14)

— le remplacement de deux ampoules dans l’entrée et dans les wc pour la somme de 7,98 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant des réparations locatives mises à la charge de la Sarl [R] [Z] à la somme de 1697,25 euros.

Ainsi, déduction faite du montant du dépôt de garantie (1100 euros), la Sarl [R] [Z] sera condamnée à payer à M. [W] [O] la somme de 597,25 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Alors que l’impayé en lui-même ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi, M. [W] [O] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de la défenderesse.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Partie perdante, la Sarl [R] [Z] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [O] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais de commissaire de justice afférents à la signification du courrier de mise en demeure du 4 septembre 2025 et à la saisie conservatoire du 23 décembre 2025 qui ne constituent pas des dépens de la présente procédure mais bien des sommes avancées par le demandeur pour faire valoir ses droits.

La présente décision est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sarl [R] [Z] à payer à M. [W] [O] la somme de 6838,01 euros titre des loyers, charges et taxes sur les ordures ménagères impayés ;

FIXE le montant des réparations locatives à la somme de 1697,25 euros ;

en conséquence, CONDAMNE la Sarl [R] [Z] à payer à M. [W] [O] la somme de 597,25 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

DEBOUTE M. [W] [O] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE M. [W] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Sarl [R] [Z] à payer à M. [W] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais de commissaire de justice afférents à la signification du courrier de mise en demeure du 4 septembre 2025 et à la saisie conservatoire du 23 décembre 2025 ;

CONDAMNE la Sarl [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE