TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 23/00401

N° Portalis 352J-W-B7G-CXW73

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] dont les références cadastrales sont AH n°[Cadastre 5], représenté par son syndic, le Cabinet PICHET IMMOBILIER, S.A.R.L

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSES

Madame [K] [O] veuve [M]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Natacha ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2189

Madame [P] [C] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [E] [X] [M] épouse [U]

[Adresse 12]

[Localité 11] – SENEGAL

Madame [L] [W] [M] veuve [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non-représentées

Décision du 07 Mars 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/00401 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXW73

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Décembre 2023

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 07 Mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 23 avril 1990, [N] [M] a acquis les lots de copropriété n°11 et 21, correspondant à un appartement de 2 pièces avec un droit à l’usage aux water-closet à l’étage et une cave dans un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 13], moyennant un prix de 465.000 francs.

[N] [M], résidant à [Localité 14] en Guadeloupe (97), est décédé le 28 septembre 2017, laissant pour lui succéder, suivant acte de notoriété reçu par Maître [A], notaire à [Localité 14], le 24 mai 2019 :

— Madame [K] [O], son conjoint survivant résidant à [Localité 14], bénéficiaire d’une donation entre époux du 5 novembre 2015 et qui a opté pour le ¼ en pleine propriété et les ¾ en usufruit de la succession de son mari,

— Ses trois enfants issus de son union en première noce avec Madame [Z] [V] : Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M], bénéficiaires chacune d'1/4 en nue-propriété de la succession de leur père.

Ainsi, depuis le décès d'[N] [M], Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°11 et 21 situés [Adresse 8] à [Localité 13] : Madame [K] [O] à hauteur d'¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit. Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M] à hauteur d'1/4 chacune en nue-propriété.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 24 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 11.195,52 euros au titre des charges de copropriété postérieures au 1er octobre 2019.

Par exploits de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2022, ainsi que les 1er décembre 2022, 08 et 09 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] a fait assigner Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 et des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civile, il demande au tribunal de :

— condamner Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 10.262,85 euros à titre de charges de copropriété impayées et échues entre le 1er janvier 2020 inclus et le 12 juillet 2022 inclus, et représentant 9.676,85 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles et 586 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 23 mars 2022 pour la somme de 11.185,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner in solidum Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 1.200 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner in solidum Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTON ;

— condamner in solidum Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, Madame [K] [O] sollicite du tribunal de céans au visa des articles 1343-5 et 1231-6 du code civil, de :

— accorder à Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] un report de 24 mois pour payer les condamnations éventuelles ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande dommages et intérêts formée à son encontre ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées au titre des dépens et frais irrépétibles à son encontre ;

— condamner in solidum Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros titre des frais irrépétibles.

Citée suivant procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [L] [M] n’a pas constitué avocat.

Madame [E] [M] a été assignée le 25 novembre 2022 par acte de signification dans un autre Etat. Elle n’a pas constitué avocat.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude de commissaire de justice), Madame [P] [M], n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 21 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel.

Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2019, 12 mars 2020, 6 mai 2021 et 22 avril 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 05 octobre 2022.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [K] [O], de Madame [P] [M], de Madame [E] [M] et de Madame [L] [M], déduction faite des frais de recouvrement d’un montant total de 814,90 euros, des sommes dues antérieurement au 1er janvier 2020 à hauteur de 2.246,47 et des 450 euros, virés par Madame [B] [M] entre le 1er juillet 2022 et le 05 octobre 2022, est débiteur de 6.751,48 euros.

Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, elles seront en conséquence condamnées au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, le demandeur produisant les accusés de réception du courrier adressé le 24 mars 2022 et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure n’affectant pas sa validité, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés.

Enfin, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire et l’extrait de règlement de copropriété versé aux débats par les demandeurs n’est ni daté, ni signifié, ni précise à quel immeuble il se réfère de telle sorte que la demande de condamnation in solidum des indivisaires sera rejetée.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 586 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Dans le décompte arrêté au 05/10/2022 figurent pour la période demandée par le syndicat des copropriétaires, soit entre le 1er janvier 2020 inclus et le 12 juillet 2022 inclus, les sommes suivantes pouvant s’analyser comme demandées au titre des frais exposés :

400 euros au titre des « honoraires contentieux assignation » en date du 21 mars 2022,

228,90 euros de « provision procédure [M] » en date du 1er juin 2022,

186 euros pour « vacation suivi contentieux 2ème trimestre 2022 » en date du 17 juin 2022 ».

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « honoraires contentieux assignation » exposés le 21 mars 2022, ni enfin des frais libellés « provision procédure [M] » ou « vacation suivi contentieux 2ème trimestre 2022 ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

2 – Sur la demande de report de paiement

Selon l’article 1243-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, les sommes dues. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, l’octroi de délais de paiement à Madame [K] [O] en raison d’une procédure de partage en cours aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause le défaut de paiement par les indivisaires à la copropriété, outre que celles-ci ont d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance.

La défenderesse sera ainsi déboutée de sa demande en report de paiement.

3 – Sur la demande

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de la resistance abusive de Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M].

Il ne motive sa demande ni en fait, ni en droit. Par consequence celle-ci sera rejetée.

Décision du 07 Mars 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/00401 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXW73

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M], parties perdantes au procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenues aux dépens, Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M] seront en outre condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

En raison de la nature familiale du litige, les demandes de condemnation au titre de l’article 700 du code de procedure civile formées par Madame [K] [O] à l’encontre de Madame [P] [M], Madame [E] [M] et Madame [L] [M] seront rejetées.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] les sommes de :

—  6.751,48 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2022 ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] tendant à condamner Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] in solidum au paiement de ces sommes ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au titre des frais des frais de recouvrement, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 23 mars 2022 pour la somme de 11.185,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ;

REJETTE la demande formée par Madame [K] [O] à l’encontre de Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [O], Madame [P] [M], Madame [L] [M] et Madame [E] [M] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Xavier GUITTON de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024

La Greffière La Présidente