N° RG 25/00549 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E2XM

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocats au barreau de VANNES substituée par M^e Marie-emmanuelle GAONACH, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

ASCAP 56, sise [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-56260-2025-01592 du 03/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VANNES)

représenté par Maître Anne-laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

PRÉSIDENT : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e GUENNO-LE PARC

Copie à : M^e GAUVRIT

RG N° 25/549. Ordonnance du 05 février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 30 janvier 2017, M. [T] [Y] a donné à bail à M. [W] [D], sous curatelle renforcée de l’ATI, un logement d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 330,68 euros, outre la somme mensuelle de 16 euros à titre de provision sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, M. [T] [Y] a fait notifier à M. [W] [D] un commandement de payer la somme de 1211,95 euros au titre des loyers et charges.

Le commandement a été dénoncé à l’Ascap, curateur, à la même date.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, M. [T] [Y] a fait assigner M. [W] [D] assisté de l’Ascap 56 devant le juge des contentieux de la protection de Vannes, saisi en référé, auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, et à défaut et subsidiairement de prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire pour non-paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de M. [W] [D] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser M. [Y], en cas d’abandon des lieux par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira, aux frais de l’expulsé,

— condamner M. [W] [D], à titre provisionnel, à lui payer :

—  823,62 euros au titre des termes dus à fin juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— à compter de la résiliation ou de la résolution du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

— tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme susdite,

— condamner M. [W] [D] à lui régler 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Direction de la Cohésion Sociale.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 3 juillet 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, les parties ont comparu et l’affaire a été renvoyée au 4 décembre suivant.

À cette date, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [W] [D].

Pour les motifs développés dans ses dernières conclusions, M. [T] [Y] demande au juge :

— à titre principal, de constater que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois et que la clause résolutoire est acquise à la date du 14 juin 2025,

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire,

— en tout état de cause, de :

— ordonner l’expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 395,14 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [D] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner M. [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de signification et de commandement de quitter les lieux.

Pour les moyens soutenus dans ses écritures auxquelles il s’est expressément référé, M. [W] [D] assisté de son curateur demande au juge :

— à titre principal, de dire et juger que la clause résolutoire ne saurait produit d’effet en raison de la régularisation de la dette locative,

— à titre subsidiaire,

— de dire et juger qu’il bénéficiera d’un délai de sursis jusqu’au 1er septembre 2026 pour quitter les lieux,

— de dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera prononcée ne pourra excéder le montant du loyer charges comprises de 395,14 euros,

— en tout état de cause de :

— débouter M. [Y] de sa demande de condamnation en paiement de la somme provisionnelle de 823,62 euros,

— condamner M. [Y] aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le référé et la recevabilité de l’action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation et les impayés ayant motivé la délivrance de l’assignation n’ont pas été sérieusement contestés.

Il y a donc bien lieu à statuer en référé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.(…).

M. [T] [Y] a transmis le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 avril 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience ; l’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 14 avril 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni, non contesté par le locataire, que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Il n’est pas fait état d’une procédure de surendettement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 juin 2025.

L’article 24 de la loi précitée, dans sa rédaction applicable aux baux en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [D] s’est acquitté de l’intégralité de la dette locative dès le 14 juillet 2025.

Il a par la suite repris le paiement intégral du loyer.

Si le règlement de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, l’apurement de l’arriéré visé au commandement et le règlement intégral du loyer jusqu’à la date de l’audience établissent que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la demande du preneur de voir considérer que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué s’analyse nécessairement en une demande visant à en suspendre les effets.

Sauf à ignorer le sens de la loi précitée et à placer le locataire dans une situation plus défavorable que celui qui n’aurait pas réglé intégralement sa dette de loyer, il ne saurait lui être reproché d’en avoir soldé le montant au lieu de laisser perdurer un passif qui aurait permis au juge d’accorder des délais de paiement et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire en l’espèce que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée et que le locataire a repris le paiement de l’intégralité du loyer courant avant l’audience.

M. [Y] sera donc débouté de sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail.

Sur les autres demandes

M. [W] [D], dont l’impayé initial est à l’origine de la présente procédure, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Direction de la Cohésion Sociale.

Pour les mêmes motifs, M. [W] [D] sera condamné à payer à M. [Y] la somme de 1000 euros en 'application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par M. [W] [D] au 14 juillet 2025 ;

DISONS que la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 14 juin 2025, date d’effet du commandement de payer, est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande visant à prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire ;

DEBOUTONS M. [T] [Y] de ses demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS M. [W] [D] à payer à M. [T] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Direction de la Cohésion Sociale ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et ordonné les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE