TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 7 avril 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00614 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERN7

Prononcé le 7 Avril 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 24 Mars 2026, prorogé au 7 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. AWE, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

représentée par Mme [U] [S] (associée) munie d’un pouvoir spécial,

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Y] [K] épouse [A], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 17 février 2021, ayant pris effet le 1er mars suivant, Monsieur [I] [D] a donné à bail à Madame [Y] [K] Épouse [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 390 € et aucunes provisions sur charges.

La SCI AWE a acquis ce bien immobilier le 19 septembre 2022.

Par contrat de bail non daté, ayant pris effet le 10 janvier 2024, la SCI AWE a poursuivi la relation contractuelle préexistante à la vente avec Madame [Y] [K] Épouse [A] concernant le même logement, prévoyant le versement du même loyer mensuel, outre 30 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AWE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 janvier 2025 pour un montant de 1 321,91 €.

La SCI AWE a ensuite fait assigner Madame [Y] [K] Épouse [A] par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 10 juin 2025 et a fait l’objet de deux renvois pour permettre sa mise en état.

A l’audience du 27 janvier 2026, la SCI AWE – représentée par Madame [U] [S] et Monsieur [B] [X], associés – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [K] Épouse [A] ; et de condamner cette dernière au payement de l’arriéré locatif initialement fixé à 1 303 €, actualisé à l’audience à la somme de 45,91 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de 1 000 € à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du Code civil, de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI AWE précise maintenir ses demandes en dépit du faible reliquat de loyers impayés. Elle indique que les locataires de courte durée louant les logements avoisinants se plaignent de bruits et d’odeurs émanant du logement loué par Madame [K].

*

En défense, bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 21 mars 2025 et avisée des dates de renvoi par lettre simple, Madame [Y] [K] Épouse [A] n’est ni présente ni représentée aux audiences.

Par courrier en date du 20 mai 2025, reçu au greffe le 23 mai suivant, Madame [Y] [K] Épouse [A] excuse son absence à l’audience pour des raisons médicales. Elle affirme avoir repris le règlement du loyer courant depuis plusieurs mois et sollicite la suspension de la clause résolutoire pour lui permettre de se maintenir dans le logement.

Par courrier en date du 02 septembre 2025, reçu au greffe le 10 septembre suivant, Madame [Y] [K] Épouse [A] excuse son absence à l’audience et justifie du versement d’un FSL maintien pour la somme totale de 1 300 €.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 05 juin 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, prorogé au 07 avril suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI AWE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail ayant pris effet le 10 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article XVIII. CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSE PENALE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 321,91 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SCI AWE produit un décompte démontrant que Madame [Y] [K] Épouse [A] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 45,91 € à la date du 27 janvier 2026, déduction faite des sommes versées au titre du FSL.

Madame [Y] [K] Épouse [A], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à verser à la SCI AWE cette somme de 45,91 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [Y] [K] Épouse [A] sollicite la suspension de la clause résolutoire par courrier en date du 20 mai 2025, reçu au greffe le 23 mai suivant, dont il a été contradictoirement donné lecture à l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la SCI AWE que Madame [Y] [K] Épouse [A] a repris le payement du loyer courant depuis plusieurs mois et a réalisé les démarches nécessaires à l’apurement quasi complet de sa dette par le biais d’une saisine du FSL.

En dépit du faible montant résiduel de loyers impayés au jour de l’audience, la SCI AWE s’oppose à la demande de délais de payement formulée, estimant que sa locataire abuse de la situation.

Compte tenu des efforts réalisés par la locataire pour reprendre le payement du loyer courant et apurer la quasi totalité de sa dette avant l’audience de plaidoiries, Madame [Y] [K] Épouse [A] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Madame [Y] [K] Épouse [A] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 433 €.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1103 du Code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits” .

L’engagement de la responsabilité contractuelle trouve son fondement dans l’article 1231-1 du Code civil (1147 ancien) qui dispose que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, à paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’obligation de réparation ne naît que s’il existe un dommage trouvant son origine dans une faute dont celui qui l’allègue doit rapporter la preuve par tout moyen en application de l’article 1358 du Code civil.

De jurisprudence constante, si les conditions de mise en jeu de la responsabilité contractuelle sont réunies, ses règles doivent s’appliquer. A défaut, il convient de se référer à celles de la responsabilité délictuelle (voir notamment Cass 1ère civ 6 janvier 1981).

En l’espèce, d’une part, les manquements invoqués par la SCI AWE trouvent leur origine dans le non respect des obligations contractuelles résultant du bail ayant pris effet entre les parties le 10 janvier 2024. C’est donc en vain que la SCI AWE fonde sa demande de dommages-intérêts sur l’article 1240 du Code civil et la responsabilité délictuelle en lieu et place des articles 1231-1 et suivants du même code et la responsabilité contractuelle.

D’autre part, et surabondamment, la SCI AWE ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Madame [Y] [K] Épouse [A].

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [K] Épouse [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX le 17 janvier 2025, de l’assignation du 21 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture le 24 mars 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI AWE, Madame [Y] [K] Épouse [A] sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 10 janvier 2024 entre la SCI AWE et Madame [Y] [K] Épouse [A] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à LOURDES (65100) sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] Épouse [A] à verser à la SCI AWE la somme de 45,91 € (quarante cinq euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 27 janvier 2026, incluant un dernier appel de 433 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier versement FSL de 1 300 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Y] [K] Épouse [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 15 € (quinze euros) chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [K] Épouse [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI AWE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Y] [K] Épouse [A] soit condamnée à verser à la SCI AWE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 433 € (quatre cent trente trois euros), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] Épouse [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX le 17 janvier 2025, de l’assignation du 21 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture le 24 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] Épouse [A] à verser à la SCI AWE une somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 07 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline LOUISON, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Amel EL-AMACHE, Cadre Greffière.

La Cadre Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,