TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 MARS 2026

N° RG 25/00776 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2LOY

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires. de l’immeuble, [Adresse 1], [Adresse 1], [Localité 1] – rerpésenté par son syndic BMTB GESTION TRANSASCTIONS exerçant sous l’enseigne CABINET THIOUT-

c/

S.C.I. EPIM 3

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], [Adresse 1], [Localité 1] – rerpésenté par son syndic BMTB GESTION TRANSASCTIONS exerçant sous l’enseigne CABINET THIOUT-,

[Adresse 2], [Localité 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A 241

DEFENDERESSE

S.C.I. EPIM 3,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A891

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 17 mars 2026, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est administré par le cabinet THIOUT.

La société civile immobilière EPIM 3 est propriétaire de plusieurs lots constituant des bureaux, caves, parkings et un local.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] a assigné la société EPIM 3 devant le juge des référés auprès du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de :

— Condamner la SCI EPIM 3 à verser la somme de 15 945,60 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 1], sauf à parfaire, au titre des charges et travaux de copropriété dus au 1er janvier 2025, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2025 (1er janvier 2025), avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2025,

— Condamner la SCI EPIM 3 au paiement de la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires du sis, [Adresse 1], [Localité 1],

En tout état de cause,

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner la SCI EPIM 3 à verser la somme de 4.000 euros syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 1], par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI EPIM 3 aux entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2026, le syndicat des copropriétaires a soutenu oralement les termes de ses dernières conclusions et demande de :

— Condamner la SCI EPIM 3 à verser la somme de 25 998,46 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 1] au titre des charges et travaux de copropriété dus au 9 janvier 2026, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2026 (1er janvier 2026), sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal sur la somme de 25.975 € à compter de la mise en demeure du 22 février 2025,

— Condamner la SCI EPIM 3 au paiement de la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires du sis, [Adresse 1], [Localité 1],

En tout état de cause,

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— Condamner la SCI EPIM 3 à verser la somme de 5.000 euros syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 1], par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI EPIM 3 aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il fait valoir qu’un protocole d’accord a été réalisé et que la somme de 26 000 euros environ reste due.

La société EPIM 3 a sollicité oralement l’octroi de délais de paiement de 24 mois. Elle ne conteste pas le montant de sa dette et fait valoir l’existence d’une promesse de vente lui permettant d’obtenir prochainement de la trésorerie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Sur la demande de provision au titre des charges de copropriété

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que la société EPIM 3 a reconnu par courrier électronique du 20 février 2025 avoir « pleinement conscience de la dette en cours » et a déclaré penser « être en mesure de verser une somme de 10 000 euros prochainement »,

— que le syndicat des copropriétaires a assigné la société EPIM 3 en sollicitant sa condamnation par provision à la somme de 15 945,60 euros correspondant aux charges et travaux de copropriété jusqu’au premier trimestre 2025 inclus et que des justificatifs des différents appels de fond sont produits,

— qu’une assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 16 juillet 2025 conduisant au vote de travaux concernant l’étanchéité de la toiture terrasse d’un montant de 216 000 euros (résolution 10-2) étant réparti comme suit : 40% le 16 juillet, 30% le 1er octobre et 30% le 1er décembre 2025,

— que la situation de compte couvrant la période du 1er avril 2024 au 9 janvier 2026 comprend ces différents appels de fond sous le libellé « appel trvx rénovation étanch. » en sus des différents appels réguliers portant ainsi la dette au montant de 25 998,46 euros,

— que la société EPIM 3 ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette à l’audience du 3 février 2026.

Ces éléments établissent que la société EPIL 3 est créancière à l’encontre du syndicat des copropriétaires d’une obligation de paiement non sérieusement contestable, à hauteur de la somme de 25 998,46 euros.

Par conséquent, il convient de condamner cette dernière à lui verser ladite somme à titre de provision, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2025 pour la somme de 15 945,60 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de provision au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

«  Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. "

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une mise en demeure en date du 21 février 2025 facturée au tarif de 30 euros au titre des frais de relance.

L’obligation de la SCI EPIM 3 au paiement de ces frais nécessaires exposés par le syndicat n’étant pas contestable, il y a lieu de la condamner par provision au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L’octroi de tels délais de paiement n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société EPIM 3 sollicite un échelonnement de sa dette en 24 mensualités.

Elle ne produit toutefois aucune pièce permettant au juge d’apprécier sa capacité à résorber sa dette en 24 mensualités.

Dès lors, il n’y a pas lieu à accorder à la défenderesse de délai supplémentaire à celui qu’elle s’est elle-même déjà octroyée.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Ce dernier ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des loyers et charges de la société EPIM 3, il est bien fondé à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI EPIM 3, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens,

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 2500 euros au bénéfice de cette dernière sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des référés statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière EPIM 3 à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] la somme provisionnelle de 25 998,46 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 février 2025 sur la somme de 15 945,60 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE la société civile immobilière EPIM 3 à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] la somme provisionnelle de 30 euros au titre des frais de relance du 21 février 2025,

REJETTE la demande de délais de paiement sollicitée par la SCI EPIM 3,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

CONDAMNE la société civile immobilière EPIM 3 aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société civile immobilière EPIM 3 à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 30 mars 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président