MINUTE : 25/00034

JUGEMENT DU : 09 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00069 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BPJX

AFFAIRE : Société OPH DE LA MEUSE C/ [K] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

Société OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [X] [G], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Mme [K] [E]

née le 14 Mai 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 7 Juillet 2025

Date de délibéré annoncée : 9 Octobre 2025

Décision rendue par mise à disposition le : 9 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 janvier 2023, l’OPH de la Meuse a donné à bail à Mme [K] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2]) pour un loyer mensuel initial conventionné de 297,22€ et 33,29€ de provisions sur charges.

La bailleresse a fait délivrer à Mme [K] [E] le 5 novembre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 388,26 € au titre des loyers impayés.

Par assignation en date du 24 janvier 2025, l’OPH DE LA MEUSE a saisi le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamne Mme [K] [E] à lui payer une somme de 388,26€ au titre de l’arriéré locatif, loyer de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixe une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de ses occupants,

— condamne Mme [K] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonne son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamne à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, de la saisine de la CCAPEX et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH DE LA MEUSE faisait valoir que la locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [X] [G], munie d’un pouvoir régulier, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 356,89€. Elle s’est dite favorable à des délais de paiement par versements mensuels de 50 euros avec suspension de la clause résolutoire, précisant que le paiement du loyer a été repris.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, Mme [K] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

À titre liminaire, il convient de constater que la CCAPEX a été saisie de la situation de Mme [K] [E] le 6 novembre 2024, et que le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation le 27 janvier 2025, de sorte que la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 5 novembre 2024, le bailleur a fait commandement à Mme [K] [E] de s’acquitter de la somme de 388,26€ de loyers impayés.

Il ressort du décompte produit que la défenderesse n’a pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit au 6 janvier 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2025.

Sur l’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [K] [E] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit un décompte du 3 juillet 2025 mentionnant que Mme [K] [E] reste à lui devoir la somme de 356,89€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de juin 2025 incluse.

Mme [K] [E], non comparant, ne conteste pas, de fait, le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [E] au paiement de la somme de 356,89€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. (…) »

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte-tenu de la demande du bailleur, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement au défendeur.

Par conséquent, il convient d’autoriser Mme [K] [E] à se libérer de sa dette par versements mensuels de 50€ pendant 7 mois, le solde devant être réglé le 7ème mois.

Par ailleurs, à l’audience, la bailleresse a sollicité expréssement la suspension de la clause résolutoire en cas d’octroi de délais de paiement.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et elle sera réputée n’avoir jamais joué si la dette locative est entièrement soldée par Mme [K] [E] dans les délais accordés.

Toutefois, en cas de défaut de paiement et après mise en demeure, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [K] [E] ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur les mesures accessoires

Mme [K] [E], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 6 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 30 janvier 2023 portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [K] [E] , son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [E] à payer à l’OPH DE LA MEUSE la somme de 356,89€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 ;

Toutefois,

AUTORISE Mme [K] [E] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 7 mois, par le biais de virements mensuels de 50€ devant intervenir le 15 de chaque mois, et pour le premier versement le 15 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 15ème jour de chaque mois ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [K] [E] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de Mme [K] [E] , il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [K] [E] devra payer à l’OPH DE LA MEUSE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Mme [K] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX ;

REJETTE la demande formulée par l’OPH DE LA MEUSE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE