MINUTE : 26/00025

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00335 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQBM

AFFAIRE : [B] [L] C/ [Z] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [W] [E], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDEUR :

M. [B] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant

DEFENDEUR :

Mme [Z] [O]

née le 11 Mars 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 1er décembre 2025

Date de délibéré annoncée : 5 janvier 2026

Délibéré prorogé au : 19 janvier 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 19 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 octobre 2017, M. [B] [L] a donné à bail à Mme [Z] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 460€ et 40€ de provisions sur charges.

M. [B] [L] a fait délivrer à Mme [Z] [O] le 15 octobre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 40.000 € au titre des loyers impayés de mars 2018 à octobre 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2025, M. [B] [L] a fait assigner Mme [Z] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner Mme [Z] [O] à lui payer une somme de 42.000€ au titre de l’arriéré locatif, loyer d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de son occupant,

— condamner Mme [Z] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamner à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

À cette audience, M. [B] [L] a indiqué maintenir les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 45.000€.

Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que la locataire ne s’acquitte plus de son loyer depuis l’année 2018. Il a indiqué qu’il n’a pas été en mesure de réclamer l’arriéré locatif avant sa présente assignation. Il a précisé qu’il n’a pas été en mesure de produire un décompte mentionnant les sommes versées par la Caisse d’allocations familiales.

Bien que citée par dépôt de l’acte à domicile, Mme [Z] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026, prorogé au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 5 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 18 octobre 2017 comprend une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, M. [B] [L] a fait délivrer à Mme [Z] [O] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance, lequel, rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Or, Mme [Z] [O], de fait non comparante, n’a pas justifié de cette assurance dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 16 novembre 2024.

Sur l’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [Z] [O] cause un préjudiceau bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés de loyers et de charges

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 du code civil prévoit que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, il ressort des débats que le décompte de la dette locative annexé au commandement de payer omet de faire figurer les sommes versées par la Caisse d’allocations familiales sur la période considérée.

Si Mme [Z] [O], de fait, non comparante, ne conteste pas l’arriéré sollicité, il s’avère qu’au cas présent, outre l’omission ci-dessus évoquée et la prescription susceptible d’être opposée pour une partie de la dette, les mentions de ce commandement sont particulièrement elliptiques.

En effet, M. [B] [L] produit pour un décompte qui ne comporte aucune ventilation mensuelle des sommes sollicitées au débit au titre des loyers et des charges, ni ne fait apparaître au crédit les sommes payées chaque mois par la locataire ou au contraire leur absence de paiement.

Ce décompte à la fois erroné et imprécis ne permet dès lors pas de démontrer que la somme sollicitée au titre des loyers et charges impayés représente l’arriéré réellement dû par la locataire, alors qu’il n’appartient pas au juge de suppléer à la carence des parties, ce d’autant que l’audience civile a fait l’objet d’un renvoi à cette fin.

En conséquence, M. [B] [L] sera débouté de sa demande tendant à la condamnation de la défenderesse à un impayé locatif.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [O], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Faute de justifier d’avoir exposé des frais irrépétibles, M. [B] [L] sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 16 novembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 18 octobre 2017 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [Z] [O] , son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [Z] [O] à payer à M. [B] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 novembre 2024 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux;

DEBOUTE M. [B] [L] de sa demande en paiement d’arriérés locatifs;

CONDAMNE Mme [Z] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance et les frais de saisine de la CCAPEX;

DEBOUTE M. [B] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [B] [L] de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE