JUGEMENT DU : 08 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00617 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQZ3

AFFAIRE : OPH DE LA MEUSE C/ [Y] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDERESSE :

OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [U] [B], munie d’un pouvoir,

DEFENDEUR :

M. [Y] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 2 Février 2026

Date de délibéré annoncée : 8 Avril 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 8 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 19 juin 2024, l’OPH DE LA MEUSE a donné à bail à M. [Y] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer mensuel initial de 347,60€.

L’OPH DE LA MEUSE a fait délivrer à M. [Y] [O] le 12 août 2025 un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.436,33€ au titre des loyers impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 7 octobre 2025, l’OPH DE LA MEUSE a fait assigner M. [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner M. [Y] [O] à lui payer une somme de 1.955,95€ au titre de l’arriéré locatif, loyer de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de son occupant,

— condamner M. [Y] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamner à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [U] [B], munie d’un pouvoir régulier, a indiqué maintenir les termes de son assignation. Elle a actualisé sa demande en paiement à hauteur de 2.353,77 €. Elle ne s’est pas dite favorable aux délais de paiement sollicités par M. [Y] [O].

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que le locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

M. [Y] [O], comparant en personne, a reconnu le principe et le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire en faisant état d’une amélioration de sa situation financière.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

L’OPH DE LA MEUSE justifie avoir saisi la CCAPEX de la situation de M. [Y] [O] le 13 août 2025, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2025.

Dès lors, faute pour la requérante d’avoir respecté le délai légal imparti relatif à la période devant s’écouler entre la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail, la demande tendant au constat de la résiliation du bail doit être déclarée irrecevable.

De même, les prétentions accessoires à cette demande, à savoir la demande de paiement d’une indemnité d’occupation et la demande d’expulsion, deviennent sans objet.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte actualisé produit par l’OPH DE LA MEUSE que M. [Y] [O] est redevable d’une somme de 2.353,77€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2026 incluse.

Il convient de déduire de l’arriéré locatif les sommes de 3,52€ et de 1,60€ mentionnées selon le dernier avis d’échéance au titre de frais de procédure et « frais de défaut d’assurance ».

M. [Y] [O] reconnaît le principe et le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Y] [O] au paiement de la somme de 2.348,65€ au titre des loyers locatifs, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.436,33€ et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 do code civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, M. [Y] [O] s’acquitte irrégulièrement de son loyer depuis le mois d’août 2024. Il n’est pas justifié d’une amélioration de sa situation financière, celui-ci indiquant à l’audience ne percevoir actuellement aucun revenu.

En conséquence, faute pour M. [Y] [O] de démontrer qu’il est en capacité de régler sa dette locative, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [O], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par la bailleresse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de ses demandes tendant au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion de M. [Y] [O] ;

CONDAMNE M. [Y] [O] à payer à l’OPH DE LA MEUSE la somme de 2.348,65€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 sur la somme de 1.436,33€ et du 7 octobre 2025 pour le surplus ;

DEBOUTE M. [Y] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [Y] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE